Le prêt à taux zéro (PTZ) pour l'achat d'un logement

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Le PTZ ou Prêt à taux 0 %, c'est un crédit gratuit qui aide les ménages à acheter leur première résidence principale. Il peut financer jusqu'à 40% du projet immobilier. Quelles sont les conditions pour en profiter ? Quels logements peut-il financer ? Combien pouvez-vous obtenir ?

Le PTZ ou prêt à taux 0 %, c'est une aide financière qui facilite l'accession à la propriété des ménages à revenus modestes et moyens. Ce crédit gratuit (le bénéficiaire ne paie pas d'intérêts sur les sommes octroyées) permet l'acquisition d'un logement neuf ou d'un logement ancien (sous conditions de travaux) partout en France. Il a été souvent réaménagé depuis sa création en 1995. Mais il a toujours été conservé par les gouvernements successifs. Il reste valable en 2018.

Les atouts du PTZ. Il s'adresse à plus de 80 % des ménages (les plafonds de ressources pour l'obtenir sont élevés). Le montant représente jusqu'à 40 % du prix du logement. Les emprunteurs bénéficient d’un différé de remboursement : en payant tout ou partie de leur PTZ après le crédit principal, ils gagnent du pouvoir d'achat immobilier. Autre atout : Le PTZ est constitutif d'apport personnel.

Bénéficier du PTZ : les 7 points-clés
1- Vous devez acheter votre résidence principale pour la première fois. 
2- Vous devez respecter des plafonds de revenus.
3- Dans les secteurs à forte demande en logements (zones Abis, A et B1 du dispositif), le PTZ finance uniquement les logements neufs. Il compte pour 40% du prix du projet.
4- Dans les autres secteurs (zones B2 et C), le PTZ représente 20% du projet pour le neuf et la construction de maison. Il passe à 40% si vous achetez de l'ancien avec travaux.
5- Le montant de votre PTZ dépend du nombre de personnes composant votre ménages et de l'adresse du projet, le tout étant calculé en fonction d'un prix plafond de lopération.
6- Vous bénéficiez d'un différé de remboursement. Selon vos ressources, vous payez tout ou partie de votre PTZ après le crédit classique qui l'accompagne.
7- Considéré comme un apport personnel, le PTZ est distribué par la plupart des banques. Il doit toujours être complété par un autre emprunt.

PTZ : qui peut en profiter ?

Le PTZ est réservé aux  particuliers (personnes physiques). Les personnes morales (une société civile immobilière par exemple) ne peuvent pas y prétendre. Autre condition : vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années précédant votre demande de prêt. Ce qui signifie qu'à quelques exceptions près (invalidité grave, catastrophe naturelle ou technologique ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive la résidence principale précédente), cette aide s'adresse à ceux qui achètent pour la première fois, les « primo-accédants ».

La résidence principale, c'est quoi ?
C'est le logement
que vous occupez au moins huit mois par an et qui constitue le centre de vos intérêts personnels, professionnels et familiaux. Le logement doit être effectivement occupé à titre de résidence principale dans le délai maximum d'un an suivant soit la déclaration d'achèvement des travaux, soit l'acquisition du logement si celle-ci est postérieure.

Plafonds de ressources. Seuls les ménages aux revenus modestes et intermédiaires (les classes moyennes) peuvent obtenir un PTZ. Pour en bénéficier, vous devez en effet respecter des plafonds de ressources (jusqu'à environ 3.300 € par mois pour un célibataire et jusqu'à environ 6.600 € de revenu mensuel pour un couple avec deux enfants en zone A). En fait, seuls les plus aisés sont exclus du PTZ. En conséquence, vous pouvez le plus souvent prétendre à ce crédit gratuit  dès lors qu'il s'agit d'acheter ou de faire construire votre résidence principale en accession à la première propriété. Les plafonds de ressources pour 2018 sont indiqués dans le tableau ci-dessous.

Plafonds de ressources pour obtenir un PTZ en 2018
Nombre d'occupantsZones Abis et AZone B1Zone B2Zone C
1 personne37.000 €30.000 €27.000 €24.000 €
2 personnes51.800 €42.000 €37.800 €33.600 €
3 personnes62.900 €51.000 €45.900 €40.800 €
4 personnes74.000 €60.000 €54.000 €48.000 €
5 personnes85.100 €69.000 €62.100 €55.200 €
6 personnes96.200 €78.000 €70.200 €62.400 €
7 personnes107.300 €87.000 €78.300 €69.600 €
8 personnes et plus118.400 €96.000 €86.400 €76.800 €

A noter : Les plafonds de revenus à respecter pour obtenir un PTZ concernent les revenus fiscaux de référence de l'année N - 2, autrement dit ceux de 2016 pour une demande faite en 2018. Votre revenu fiscal de référence figure dans votre avis d'imposition. Rappelons que le montant de PTZ que vous obtiendrez dépend du nombre de personnes composant le ménage et de la zone géographique dans laquelle se situe le projet immobilier.

Le zonage complet déterminant les conditions du PTZ (revenu du bénéficiaire, montant, remboursement) est fixé par l'arrêté du 30 septembre 2014

Neuf : quels logements financer avec le PTZ ?

Dans le neuf, le PTZ concerne les logements vendus sur plans, l'achat d'un bien neuf terminé mais jamais habité, la construction d'une maison individuelle et/.ou l'achat du terrain, la transformation de bureaux en logements, l'acquisition d'un logement en vue de sa première occupation après la réalisation de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf (réhabilitation lourde).

PTZ et  nouvelles façons d'acheter. Le prêt à taux 0 % est également octroyé à ceux qui acquièrent en première propriété les droits réels immobiliers de leur résidence principale dans le cadre d'un bail réel solidaire. Cette formule repose sur une dissociation du prix du terrain de celui de la construction. L'acheteur paie le logement et verse un loyer modique pour le terrain, ce qui permet de baisser les prix, facilitant ainsi l'accession à la propriété des ménages modestes.

En 2018, le PTZ dans le neuf représente 40% du prix du projet si ce dernier est située dans les zones Abis, A et B1 du dispositif et 20% si l'opération est en zone B2 ou C.

PTZ dans l'ancien : comment ça marche ?

Le Prêt à taux 0% finance l'achat d'un logement existant, sous la condition de réaliser d'importants travaux de rénovation. Ces derniers doivent représenter 25% du prix d'achat. Si votre budget total est de 150.000 €, les travaux doivent donc compter pour au moins 150.000 X 25 % =  37.500 €.

Quels travaux ? Il s'agit d'améliorer considérablement le logement. Sont donc concernés tous les travaux ayant pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes ainsi que les travaux destinés à réaliser des économies d'énergie.

Preuves à fournir. Pour justifier des travaux d'amélioration, vous fournissez à la banque une attestation sur l'honneur conforme à un modèle ainsi que l'ensemble des devis permettant de justifier du montant prévisionnel de ces travaux. Cette attestation vous oblige à faire les travaux dans un délai de trois ans à compter de l'offre de prêt. Après leur achèvement, vous devez prouver que les travaux réalisés respectent effectivement les conditions du PTZ au moyen de l'ensemble des factures correspondantes.

En 2018, le PTZ dans l'ancien ne concerne que les projets situés dans les zones B2 et C du dispositif. Il finance 40% du montant du projet (logement et travaux).

Combien emprunter avec le PTZ ?

Dans le neuf comme dans l'ancien, le montant du PTZ, qui peut  atteindre 138.000 €, varie en fonction du nombre de personnes composant le ménage et de l'adresse du projet immobilier. Le calcul tient également compte d'un prix plafond de l'opération.

Le ménage bénéficiaire. Le statut marital n'a aucune incidence. Les mariés, pacsés, concubins ou célibataires peuvent en profiter. Seul le nombre de personnes appelées à vivre dans la maison est pris en compte. Aux yeux de la réglementation, un enfant à naître est considéré comme faisant déjà partie du ménage, ce qui permet aux particuliers qui se trouvent dans cette situation d'emprunter davantage..

L'adresse et le logement. Le montant du prêt dépend de la situation du bien immobilier, mais aussi de son caractère neuf ou ancien. En 2018, dans les zones A et B1, le PTZ ne  financer que des logements neufs. Dans les zones B2 et C, il vise le neuf et l'ancien mais les montants de sont pas les mêmes (voir tableau ci-dessous).

   Zones Abis et A
 Zone B1 Zone B2  Zone C
 Logement neuf  PTZ = 40% du prix  PTZ = 40% du prix  PTZ = 20% du prix  PTZ = 20% du prix
 Logement ancien  PTZ impossible  PTZ impossible  PTZ = 40% du prix  PTZ = 40% du prix

Le prix du projet. Le montant du PTZ est donc égal à une quotité (un pourcentage) du coût total réel de l'opération (prix d'achat ou coût de la construction et, le cas échéant, de l'acquisition du terrain) retenu dans la limite d'un plafond. Attention : le neuvième du coût total de l'opération ne doit pas dépasser le montant fixé dans le tableau ci-dessous. En effet, si le coût total  divisé par neuf dépasse le revenu fiscal de référence, vous ne pouvez pas prétendre au prêt à taux zéro. Ce ratio permet de mettre en évidence une augmentation substantielle des moyens de l'emprunteur entre l'année N-2 et celle de la demande de prêt qui ne justifie pas le recours au PTZ.

Exemple. Un couple sans enfant dont les ressources sont de 50.000 € peut bénéficier du prêt à taux 0 % pour un logement neuf de 450.000 € en zone A. En effet, 450.000 / 9 = 50.000 €, soit moins que le plafond de ressources de 50.400 €. En revanche, en achetant un logement neuf de 455.000 €, ils ne peuvent y prétendre (455.000/9 = 50.555, ce qui est supérieur au montant plafond de 50.400 €) et ce, même si leur revenus de l'année N-2 (50.000 €) sont inférieurs au plafond.

Composition du ménage  Plafond de prix en zones Abis et A  Plafonds de prix en zone  B1  Plafond de prix en zone B2  Plafond de prix en zone C
 1 personne  150.000 €  135.000 €  110.000 €  100.000 €
 2 personnes  210.000 €  189.000 €  154.000 €  140.000 €
 3 personnes  255.000 €  230.000 €  187.000 €  170.000 €
 4 personnes  300.000 €  270.000 €  220.000 €  200.000 €
5 personnes et plus  345.000 €  311.000 €  253.000 €  230.000 €

Exemples de calcul du PTZ. En zone A, un couple achète un appartement neuf de 250.000 €. Le PTZ est calculé sur un plafond de prix de 210.000 €. Il atteint donc 84.000 € (40% de 210.000 €). En zone B2, une famille de quatre personnes fait construire une maison de 180.000 €. Le PTZ s'élève à 36.000 € (20% de 180.000 €). Toujours en zone C, une famille de trois personnes achète une villa à rénover de 190.000 € travaux inclus. Son PTZ se chiffre à 76.000 € (40% de 190.000 €).

 Composition du ménage  PTZ : montant maxi en zones Abis et A  PTZ : montant maxi en zone B1  PTZ : montant maxi en zone B2  PTZ : montant maxi en zone
 1 personne  Neuf : 60.000 €  Neuf : 54.000 €  Neuf : 22.000 €
 Ancien : 44.000 €
 Neuf : 20.000 €
Ancien : 40.000 €
 2 personnes  Neuf : 84.000 €  Neuf : 75.600 €  Neuf : 30.800 €
Ancien : 61.600 €
 Neuf : 28.000 €
Ancien : 56.000 €
 3 personnes  Neuf : 102.000 €  Neuf : 92.000 €  Neuf : 37.400 €
Ancien : 74.800 €
 Neuf :34.000 €
Ancien : 68.000 €
 4 personnes  Neuf : 120.000 €  Neuf : 108.000 €  Neuf : 44.000 €
Ancien : 88.000 € 
 Neuf :40.000 €
Ancien : 80.000 €
5 personnes et plus Neuf : 138.000 € Neuf :124.400 € Neuf : 50.600 €
Ancien :101.200 €
Neuf : 46.000 €
Ancien :92.000 €

Rappelons que le PTZ ne finance que le neuf en zones A bis, A et B1. En zones B2 et C, il compte pour 20% du projet dans le neuf et pour 40% dans l'ancien avec travaux. Vous pouvez calculer le montant de votre prêt à taux 0 % ainsi que ses modalités de remboursement en utilisant le simulateur mis en place par le ministère de la Cohésion des Territoires ou celui de l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL).

Compléter le PTZ. Le prêt à taux zéro ne peut pas dépasser le montant du ou des autres crédits, d'une durée au moins égale à deux ans, concourant au financement de la même opération. Le PTZ doit donc toujours être complété par un prêt bancaire classique. Il peut s'associer avec un prêt Pas (prêt d'accession social), un prêt conventionné (PC), un prêt social de location-accession (PSLA), un prêt Action logement (l'ex 1 % logement) ou un PEL (prêt épargne logement). Le prêt à taux zéro peut également se cumuler avec une aide locale à l'accession tel le Prêt Paris logement 0 %. Pour connaitre les aides locales dont vous pouvez éventuellement disposer, vous pouvez consulter votre ADIL (agence départementale d'information sur le logement) dont vous dépendez (liste sur www.anil.org).

Comment rembourser le PTZ ?

La durée et les modalités de remboursement d'un prêt à taux 0 % varient en fonction des revenus de l'emprunteur, de la situation géographique du logement et du nombre de personnes destinées à l'occuper. Dans le neuf comme dans l'ancien, le remboursement s'effectue toujours en deux périodes.

Payable en deux fois. Pendant la première phase dite de différé, vous ne remboursez pas le PTZ. Cette période est de cinq, dix ou quinze ans selon les ressources de l'emprunteur. Attention : vous payez quand même le crédit qui accompagne le PTZ. Au terme du différé, vous commencez à rembourser le PTZ. Vous payez chaque mois une échéance, comme pour un emprunt classique, pendant dix, douze ou quinze ans. Avantage du différé : pendant cette période, vous allégez vos remboursements pour faire face à vos autres prêts. 

Situation familiale. Le remboursement tient compte de votre situation familiale. Vous pouvez connaître les conditions exactes de remboursement de votre prêt à taux 0 % pour un logement neuf ou ancien en utilisant le simulateur mis en place par le ministère du Logement ou celui mis en place par l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL).

Remboursement du PTZ : exemple 1. Un couple sans enfant achète en 2018 un appartement sur plans à Granville dans la Manche (zone B 2) d'un montant de 200.000 € entièrement financé par l'emprunt. Ce couple disposait d'un revenu fiscal de référence de 20.000 € l'année de référence (2016). Le montant du prêt à taux zéro (PTZ) est de 61.600 €.
Le remboursement s'effectuera sur une durée totale de vingt-cinq ans de la manière suivante :
- un différé total de 15 ans
- puis un remboursement des 61.600 € sur 10 ans pour une mensualité de 513 €.
Remboursement du PTZ : exemple 2. Un couple avec trois enfants achète en 2018 une maison ancienne à Cosne-Cours-sur-Loire dans la Nièvre (Zone C) d'un montant de 100.000 €, terrain compris. Des travaux sont nécessaires à hauteur de 30.000 €. Ils disposent d'un apport personnel de 50.000 €. Ce couple disposait d'un revenu fiscal de référence de 30.000 € l'année de référence (2016). Le montant du prêt à taux zéro (PTZ) est de 25.000 €.
Le remboursement s'effectuera sur une durée totale de vingt-cinq ans de la manière suivante :
- un différé total de 15 ans ;
- puis un remboursement des 25.000 € sur 10 ans pour une mensualité de 208 €.

Ou trouver un PTZ ?

Le PTZ est proposé par la quasi-totalité des établissements financiers, ce qui permet de profiter d'un large choix. Comme pour tout autre prêt immobilier, la banque peut assortir l'octroi du prêt d'une garantie de remboursement (hypothèque par exemple) et peut exiger la souscription d'une assurance décès-invalidité. Aucun frais de dossier, frais d'expertise, intérêts ou intérêts intercalaires ne peuvent être perçus sur le PTZ. Enfin, il ne peut être accordé qu'un seul prêt à taux zéro pour un même achat et pour un même ménage.

Quelles pièces fournir ? La banque va vous demander certains justificatifs. Il s'agit de vos pièces d'identité, de l'avis d'imposition de l'année N - 2 (2016 pour une demande déposée en 2018), d'une attestation sur l'honneur par laquelle vous déclarez acheter pour la première fois (vous devez être primo-accédant). Vous êtes locataire ? Vous fournissez le bail portant sur les deux années précédant la demande, les deux dernières quittances de loyer et une par semestre de location sur les quatre derniers semestres. Vous êtes hébergé par vos parents ? Vous joignez une attestation par laquelle ils garantissent que vous viviez bien chez eux pendant les deux dernières années précédant la demande. Vous fournissez les documents relatifs à votre projet immobilier (permis de construire, contrat de construction et marché de travaux si vous faites bâtir une maison, avant-contrat si vous achetez à un promoteur, devis pour les opération dans l'ancien avec travaux, etc.).

L'administration du dossier. Ensuite, la banque vérifie l'exactitude des renseignements que vous lui avez donné. Elle intègre les données dans ses ordinateurs et vous dit si vous avez effectivement droit au PTZ, quel montant vous obtiendrez et comment vous rembourserez. Elle se charge du montage financier. Le plus souvent, elle adapte les mensualités pour que vos remboursements soient constants pendant toute la durée du prêt (technique du lissage, qui tient compte du différé de remboursement). Mieux vaut anticiper consulter votre banque bien en amont du projet pour savoir si vous avez droit au PTZ et pour lui fournir un dossier complet le moment venu.

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