Acheter en étant mariés

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Vous êtes mariés et souhaitez acheter ensemble votre résidence principale. S'agira-t-il d'un bien commun ? Que se passe-t-il si l'un d'entre vous injecte des fonds propres ? Est-ce que le régime matrimonial influe sur l'acquisition ? Réponses.

Votre acquisition va se faire en deux temps, que ce soit dans le neuf ou dans l'ancien. Tout d'abord, vous vous engagez à acheter par la signature d'une promesse de vente (vous n'êtes pas encore propriétaire), puis vous devenez propriétaire (acte définitif).

Mais avant de vous engager, vous devez vous demander à quel nom vous allez acheter et qui va signer le contrat ? La réponse peut vous paraître évidente, notamment si vous êtes célibataire et que vous achetez seul. Mais si vous êtes mariés ? Est-ce que vous allez acheter ensemble en parfaite égalité (50/50) ou pas (20/80) ? Est-ce qu'un seul des époux peut acquérir seul durant le mariage ?

Acheter sans contrat de mariage

Adopté par environ 80% des Français mariés, le régime de la communauté s'applique automatiquement si au jour du mariage les époux n'ont pas fait de contrat (article 1 400 et suivants du Code civil). En clair, ce régime s'applique de pleins droits si vous n'avez rien prévu, au départ, entre vous.

Dans le cadre de ce régime, appelé « communauté de biens réduite aux acquêts », on distingue deux catégories de biens :

    • les biens communs achetés par les époux durant le mariage, ensemble ou séparément
    • les biens propres de chaque époux possédés avant le mariage ou recueillis après le mariage (par donation ou par succession).

L'administration des biens communs

En principe, le logement acquis durant la communauté est un bien commun, qu'il soit acheté par les époux ensemble ou par l'un d'entre eux.

De plus, ce principe s'applique quel que soit le mode de financement : argent emprunté ou fonds propres. Ainsi, si vous achetez un logement durant le mariage avec des fonds provenant d'une donation ou d'un héritage, ce bien sera réputé commun en l'absence de précaution particulière insérée dans l'acte d'acquisition. Pour éviter une telle situation, et par conséquent pour que le logement acquis reste un bien propre, vous devez réaliser ce que l'on appelle une déclaration dite « d'emploi » ou de « remploi » dans l'acte d'achat. On dit qu'il y a « emploi », si vous utilisez de l'argent propre, qui vous a été donné ou dont vous avez hérité. En revanche, il y a « remploi », dès lors que vous utilisez des fonds provenant de la vente d'un bien propre.

A cet effet, vous indiquerez dans l'acte d'acquisition que :

  • l'achat est réalisé avec des fonds propres
  • le logement est acheté en propre et qu'il ne tombe pas dans la communauté (article 1434 du Code civil).

Pour la rédaction d'une telle clause, il est indispensable de se faire assister par un notaire pour éviter d'éventuelles contestations de la part de tiers ou de votre conjoint.

Rien ne vous interdit d'acheter seul le logement. Ce dernier sera commun bien que votre conjoint ne soit pas intervenu dans l'acte d'achat (article 1401 du Code civil). En clair, il ne peut faire annuler automatiquement le contrat, sauf à démontrer que la dépense est manifestement excessive eu égard au train de vie du ménage. Toutefois, il est rare en pratique de rencontrer une telle situation. En effet, ce type d'achat nécessite bien souvent l'obtention d'un prêt et la banque exige la signature des deux époux avant de débloquer les fonds.

Enfin, notez que chaque époux peut gérer seul les biens communs (article 1421 du Code civil). Ainsi, la loi ne fait pas obstacle à ce que vous preniez individuellement l'initiative d'engager des réparations dans l'immeuble, de changer la toiture ou encore de donner en location un logement commun (en dehors du logement familial) sans que préalablement votre conjoint n'ait donné son accord. Les loyers qui seront perçus tomberont bien évidemment dans la communauté. De plus, rien ne vous interdit de les utiliser comme bon vous semble : les économiser, les placer, les dépenser...

Attention ! Si vous faites construire sur le terrain appartenant à votre conjoint(e)
Il existe la théorie dite de « l'accession ».  Selon ce principe, toutes les constructions édifiées pendant le mariage sur un terrain appartenant à l'un des époux deviennent la pleine propriété de ce dernier (article 552 al. 1 du Code civil). Cet article précise : « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ». 

L'administration des biens propres

Là, aucune difficulté particulière. Chaque époux gère seul ses biens propres et en dispose librement. C'est ainsi par exemple que vous pouvez, sans le consentement de votre conjoint, vendre le logement reçu en héritage ou bien encore le louer et en percevoir des revenus. En outre, libre à vous d'affecter comme bon vous semble l'argent qui vous a été donné ou dont vous avez hérité. Ce qui veut dire que ces fonds peuvent être réinvestis dans un immeuble sans que votre conjoint ne puisse s'y opposer.

Acheter  sous le régime de la séparation de biens

Choisie le jour du mariage (ou suite à un changement de régime matrimonial) la séparation de biens confère à chacun des époux une indépendance financière et matérielle totale. En clair, tous les biens acquis avant et après le mariage restent personnels à chacun des époux.

Un tel régime est bien souvent choisi lorsque l'un des conjoints exerce une profession « à risque », telle que commerçant ou chef d'entreprise. En effet, les capitaux respectifs sont bien séparés, ce qui permet en cas de dettes contractées dans le cadre de ses affaires de ne pas engager le patrimoine de son conjoint.

Dans le régime de la séparation de biens, chaque époux possède des biens personnels qu'il gère en toute indépendance. Il n'y a donc en principe pas de patrimoine commun aux époux.

Achat d'un bien à deux : régime d'indivision

Chaque époux est donc propriétaire des biens à son nom. Les autres biens sont présumés indivis, c'est-à-dire détenus pour moitié par chacun des époux. Ainsi, pour faciliter la preuve du droit de propriété de chacun, les époux doivent prévoir dans leur contrat de mariage que l'un ou l'autre sera propriétaire de tel ou tel bien.

A défaut de clause ou de preuve de la propriété exclusive d'un des conjoints, le bien est présumé appartenir indivisiblement aux deux époux pour moitié. En outre, les époux peuvent décider d'acheter un bien à leurs deux noms selon une répartition qu'ils décident (50-50, 3/4-1/4, 2/3-1/3).
Les époux mariés sous le régime de la séparation de biens peuvent avoir des biens en commun par l'intermédiaire d'une société d'acquêts. Ces biens sont alors gérés par les époux selon les règles de la communauté réduite aux acquêts. Pour les biens personnels, chaque époux gère ses biens comme il l'entend, sauf pour ce qui est du logement familial qui nécessite un accord des deux époux.

Les biens indivis sont gérés à deux, un seul époux ne peut en disposer seul, les vendre, les donner, les louer, etc. En revanche, il peut prendre les décisions nécessaires à leur conservation, engager une entreprise pour la réalisation de travaux par exemple.

Acheter sous le régime de la communauté universelle

Si vous achetez sous ce régime, tous les biens  que vous possédez, qu'ils aient été acquis avant ou après le mariage, appartiennent à la communauté. Il est cependant possible de prévoir une clause d'exclusion pour que certains biens, reçus par donation ou héritage, restent des biens propres.

Le plus souvent, les personnes qui choisissent ce régime intègrent une clause d'attribution intégrale de la communauté au survivant. Ainsi, en cas de décès, tous les biens du défunt reviennent au conjoint survivant qui devient propriétaire de tous les biens communs.

Ce régime est souvent adopté par des couples n'ayant pas eu d'enfant et souhaitant protéger le conjoint survivant .

Logement de famille et protection
Durand le mariage :
Selon l’alinéa 3 de l’article 215 du code civil vous ne pouvez pas, sans l’accord de votre conjoint, vendre, donner, louer ou bien même hypothéquer le logement servant de résidence principale à votre famille.
En cas de divorce : Selon l’article 267 du code civil, le juge aux affaires familiales a également la faculté au moment du prononcé du divorce, de maintenir un bien dans l’indivision pour une durée maximale de 5 années s’il en va de l’intérêt des enfants. Là encore, celui qui obtiendra le maintien dans le logement devra verser une indemnité d’occupation à l’autre. Enfin, à titre plus exceptionnel, le juge pourra imposer à l’époux qui a le logement familial en bien propre, de  consentir un bail à son ex conjoint.
En cas de décès : La loi du 3 décembre 2001 offre à l’époux survivant un droit temporaire au logement, que le défunt ait été propriétaire ou locataire. En effet, durant l’année qui suit le décès, il pourra rester gratuitement dans les lieux avec le mobilier  Le loyer ou l’indemnité d’occupation est « remboursé » par la succession.

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