Faut-il acheter ou vendre d'abord son logement ?

Nabil Zouhri encadre une équipe de coachs PAP. Il conseille les acheteurs et les vendeurs dans leurs projets immobiliers, aussi bien sur les aspects marché, pratiques et juridiques.

Faut-il d'abord acheter sa future résidence principale ou d'abord vendre l'ancienne ?

Nabil Zouhri - Coach senior PAP : Il n’y a pas de bonne ou mauvaise solution. Tout dépend de votre situation personnelle : est-ce que vous pouvez supporter 2 emprunts en même temps ? Votre situation personnelle ou familiale vous oblige-t-elle à changer de logement rapidement ? Il n’y a pas de choix parfait, si vous êtes par exemple du genre à acheter sur un coup de cœur alors vous achèterez avant de vendre par contre si vous êtes plutôt rationnel vous opterez sûrement pour la solution inverse.

Si j'achète d'abord, comment ça se passe ?

Nabil : Déjà il faut procéder par étape et sécuriser sa vente. Dans un premier temps je vous conseille de faire estimer votre bien, ça vous donnera une idée précise de ce à quoi vous pouvez prétendre. Ensuite renseignez-vous sur le marché, regardez combien de temps les biens mettent à se vendre dans votre secteur. En achetant avant d'avoir vendu, vous devrez certainement faire appel à un prêt relais, c'est-à-dire un prêt sur une durée courte, que vous rembourserez intégralement lors de la revente de votre bien.

Avec le prêt relais vous aurez un délai maximal de vente imposé qui peut aller d'un à deux ans suivant les banques. Les coûts de ce type de prêt peuvent être importants il faut donc s’assurer que votre vente ne sera pas trop longue.

On entend souvent dire que le prêt relais c’est risqué c’est vrai ?

Nabil : Ce prêt a été mis en place pour permettre à un propriétaire qui aurait besoin de revendre un bien immobilier pour acquérir un nouveau logement, d’acheter immédiatement ce nouveau bien. C’est un peu comme si votre banque vous prêtait de l’argent en attendant que votre bien se vende. Cela dit c’est vrai qu’il faut être vigilant car les intérêts d’un crédit relais peuvent être élevés et donc coûter très chers si le délai de vente est long.

Est-ce que le fait d’avoir acheté et de prendre un tel prêt peut jouer sur le prix de vente de son bien ?

Nabil : Oui ça peut jouer car si effectivement vous mettez du temps à vendre, votre banque va vous demander d’accélérer les choses pour que vous puissiez commencer à rembourser votre prêt. Du coup vous serez peut-être contraint de faire des concessions sur votre prix de vente pour n’avoir qu’un crédit à supporter. Forcément ça rajoute une pression supplémentaire mais rassurez-vous dans 99% des cas, les ventes se réalisent en moins d'un an.

C'est quoi l'avantage d'acheter avant de vendre, du coup ?

Nabil : Vous ne déménagerez qu’une seule fois, vous quitterez votre ancien logement pour rentrer dans le nouveau. Un autre avantage, vous pourrez aussi faire tous les travaux que vous avez prévu avant d’emménager puisque vous avez encore votre autre bien. Ça vous permet entre autre d’arriver dans votre nouveau logement en posant vos valises.

Et si je vends avant d'acheter ?

Nabil : Vous pouvez tout à fait vendre votre logement et acheter le suivant une fois la vente réalisée. Sans compter que comme on l’a vu tout à l’heure avec le prêt relais vous vous éviterez une bonne dose de stress. Déjà parce qu’une fois votre vente faite, vous connaîtrez exactement le montant disponible pour réinvestir derrière. Vous n’aurez pas la pression de vendre rapidement et les banques seront beaucoup plus souples avec vous pour vous accorder un second prêt.

Comment ça se passe à partir du moment où on a vendu son logement ? On habite où ?

Nabil : En vendant avant d’acheter vous allez forcément devoir faire deux déménagements et passer par la case location, voire même prendre un garde meubles pour stocker si besoin. C'est l'inconvénient de cette solution. Pour limiter la durée de cette période temporaire, je vous conseille de chercher à acheter rapidement, dès la signature du compromis de vente de votre bien.

C'est quoi l'avantage de vendre avant d'acheter ?

Nabil : Vous n'avez aucune pression pour votre vente, et vous maitrisez parfaitement votre budget ! Quand on achète d'abord, on a tendance à fixer le prix de vente de son bien en fonction du budget dont on a eu besoin pour son achat... Or ce n'est pas comme ça qu'on estime la valeur d'un bien ! A l'inverse, quand on vend d'abord, on sait exactement l'argent dont on dispose, et en plus on a un plan de financement très solide. En effet, si le montant de la vente couvre le budget de l'achat, on peut dire qu'on achète comptant, sans aucune condition suspensive. Et ça, c'est très rassurant pour le vendeur, ça peut même mériter une petite négociation du prix ! 

L'idéal, c'est d'acheter et de vendre en même temps, non ?

Nabil : En effet, et dans les marchés dynamiques c'est parfaitement possible ! On cherche un bien à acheter, et dès qu'on a signé le compromis de vente, on met son bien en vente. Attention, pour vendre rapidement, il faut impérativement avoir bien fixé son prix... car même dans un marché dynamique, quand on surévalue son bien, on a des difficultés à vendre.

Enfin, une astuce peu connue mais qui peut vous permettre de vendre et d'acheter sans passer ni par un prêt-relais, ni par une location, c'est d'opter pour une vente longue. 

La "vente longue", c'est la solution pour vendre et acheter en même temps ?

Nabil : Cela consiste à mettre en vente votre bien d'abord, mais en précisant aux acheteurs que celui-ci ne sera disponible que dans 6 mois par exemple. Dès que vous avez trouvé un acheteur et signé le compromis de vente, vous pouvez vous mettre en recherche d'un bien à acheter, et vous aurez un peu de temps devant vous. De plus, dès que vous aurez passé le délai des conditions suspensives, votre vente ne pourra plus capoter et votre plan de financement et votre budget sera solide. Vous avez donc l'avantage des deux solutions, sans les inconvénients !

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Coach senior chez PAP.fr


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