Les conditions de la sous-location - La sous-location : selon quelles conditions ?

Quel cadre juridique pour la sous-location ?

La sous-location échappe aux cadres juridiques réservés à la location. Ainsi par exemple, si le locataire principal est titulaire d'un contrat de location « vide », le contrat de sous-location qu'il va signer avec son sous-locataire va quand même échapper à la loi du 6 juillet 1989 qui encadre ce type de location.

Quels risques pour locataire et sous-locataire ?

Pour le locataire principal

Le locataire principal reste responsable des éventuels impayés ou dégradations du logement à l'égard du propriétaire car ce dernier n'a en principe aucun lien juridique direct avec le sous-locataire. Il est responsable des manquements du sous-locataire comme s'il occupait lui-même le logement. C'est pourquoi, si le locataire sous-loue intégralement son logement, il doit absolument veiller à ce que son sous-locataire soit bien assuré. Il a intérêt d'autre part à sous-louer en toute légalité, avec l'autorisation du bailleur et en signant un contrat avec son sous-locataire, s'il veut disposer d'un recours contre ce dernier en cas d'impayé, de dégradations...

Pour le sous-locataire

Le sous-locataire ne bénéficie pas de la protection légale fixée par les textes encadrant la location vide ou meublée. Il n'a pas de relation juridique directe avec le propriétaire et ne dispose donc pas d'action directe à l'égard du propriétaire. Si, par exemple, le logement nécessite des travaux importants à la charge du propriétaire, le sous-locataire doit s'adresser au locataire principal afin qu'il intervienne auprès du propriétaire. Le sous-locataire risque d'avoir beaucoup de difficultés pour obtenir satisfaction si le locataire principal tarde ou omet de faire sa demande au bailleur.

D'autre part, le bail du sous-locataire va automatiquement se terminer à la fin du bail du locataire en titre. Par conséquent, si ce dernier décide de donner congé au propriétaire à tout moment, cela met automatiquement fin au bail du sous-locataire qui ne peut prétendre rester.

C'est pour toutes ces raisons qu'il est indispensable de fixer les modalités de la location par écrit, en rédigeant et signant un contrat de location, afin de ménager les intérêts aussi bien du locataire principal que du sous-locataire.

Quel contrat pour la sous-location ?

Le locataire principal et son sous-locataire vont s'entendre sur les modalités de la location et les inscrire dans le contrat : durée du bail, modalités de résiliation, montant et date de paiement du loyer, modalités de sa révision, montant et conditions de restitution du dépôt de garantie, obligations du locataire principal et du sous-locataire à l'égard l'un de l'autre... En outre, le locataire principal ne peut donner au sous-locataire plus de droits que ceux dont il dispose lui-même. Ainsi, selon qu'il est lui-même titulaire d'un contrat de location vide de trois ans ou de un an en meublé, il doit s'assurer de la durée sur laquelle il peut s'engager, sachant que le bailleur est susceptible de lui donner congé au terme du bail initial ou de chacun de ses renouvellements.

Le locataire principal comme son sous-locataire ont donc intérêt à se mettre bien d'accord sur ces modalités de la sous-location afin de les inscrire dans le contrat qui fera « office de loi » entre eux.