La sous-location : autorisée ou pas ? - Sous-location et autorisation du propriétaire

La sous-location dans les contrats de location vide ou meublée

En location vide

La location vide, c'est-à-dire non meublée, est encadrée par une loi qui en fixe les règles. Elle interdit expressément la sous-location (article 8 de la loi du 6 juillet 1989). Cette règle est rappelée dans les contrats types réservés à ce type de location. C'est le cas des contrats édités par nos soins. Le locataire s'engage donc à respecter les termes de la loi et du contrat dès qu'il le signe.

En location meublée

En revanche, la location meublée ne dispose pas d'un cadre juridique aussi complet. Les dispositions légales qui lui sont spécifiques ne précisent rien quant à la sous-location, et le Code civil auquel on se réfère pour le cadre général du contrat autorise la sous-location, mais laisse la liberté au bailleur de l'interdire dans le contrat de location.

Or la location repose sur une relation « intuitu personae », le propriétaire s'accordant avec une personne bien déterminée qu'est son locataire. C'est à lui qu'il a loué son logement. Pour éviter au propriétaire d'avoir la surprise de se retrouver avec un nouvel occupant dans son logement sans son agrément, la sous-location est systématiquement interdite dans les modèles types de contrat de location meublée. C'est le cas des contrats édités par nos soins.

Pour les logements de fonction, c'est la même chose qu'en location meublée.

Et si le locataire souhaite sous-louer ?

Une fois rappelée l'interdiction légale ou contractuelle de la sous-location, les contrats types précisent systématiquement : « sauf avec l'accord exprès et écrit du propriétaire ». Le locataire qui souhaite sous-louer doit donc impérativement demander l'autorisation du propriétaire.

Côté locataire

A défaut d'autorisation, les locataires ne peuvent en aucun cas sous-louer. S'ils le font sans autorisation, ils prennent le risque de voir leur propriétaire demander la résiliation du bail, ou encore des dommages et intérêts. Le locataire encourt même des sanctions pénales ! Alors, mieux vaut être prudent et obtenir préalablement l'accord de son propriétaire avant de s'engager dans ce processus.

Côté propriétaire

Le propriétaire peut donc librement décider d'accorder ou pas l'autorisation à son locataire de sous-louer. S'il ne souhaite pas donner son consentement, il n'a pas à justifier de son refus.

S'il est d'accord, il va le confirmer par écrit à son locataire. Le propriétaire va non seulement donner son accord sur le principe de la sous-location, mais aussi sur le prix du loyer. Il indiquera, en particulier, que le loyer de la sous-location ne peut en aucun cas dépasser celui de la location, afin d'éviter toute spéculation de la part du locataire.

Dans le cas d'un accord conclu entre un locataire et un sous-locataire, le locataire devient le « locataire principal » qui agit comme un bailleur à l'égard de son « sous-locataire ».