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Quelles conditions suspensives dans le compromis de vente ?

Parmi ces conditions, la plus importante est celle relative à l'obtention du crédit par l'acheteur, car la plupart des acheteurs ont recours à un prêt pour acheter leur logement.

Y-a-t-il toujours une condition suspensive pour obtenir un crédit dans les compromis ?

Oui, lorsque l'acheteur est un particulier, que l'achat porte sur un logement et que l'acheteur achète à l'aide d'un crédit immobilier. La protection s'applique également aux acheteurs qui achètent un local à usage mixte, d'habitation et professionnel, ou un terrain destiné à la construction d'immeubles d'habitation ou mixtes. En revanche, pour tout autre achat, l'acheteur n'a pas automatiquement droit à cette protection.

Les particuliers qui achètent leur logement à l'aide d'un prêt bénéficient donc automatiquement de la condition qui leur permet de ne l'acheter que s'ils obtiennent leur crédit dans un certain délai. 

Cela fait bien sûr peser une incertitude sur la vente. C'est pourquoi la condition est toujours enfermée dans un certain délai : d'après la loi, les particuliers doivent disposer au minimum d'un mois pour obtenir leur prêt. Mais ce délai est beaucoup trop court pour permettre aux banques de leur faire une offre, c'est pourquoi on a pris l'habitude de prévoir toujours un minimum de 45 jours.

Désormais, on prévoit un délai de 60 jours pour permettre à l'acheteur d'obtenir l'offre de prêt de la banque, ou son refus, le cas échéant ! En effet, le délai de 45 jours s'avère vraiment court pour permettre à l'acheteur d'effectuer toutes ses démarches et d'obtenir l'accord formel et définitif de la banque. En d'autres termes, l'acheteur dispose de 60 jours pour faire savoir au vendeur s'il a ou non obtenu ses prêts.

Les prêts qu'il entend souscrire doivent être précisés dans le compromis, ainsi que leurs conditions : montant, durée, taux...

Ainsi, par exemple, l'acquéreur achète à condition d'obtenir un prêt d'un montant de 150.000 euros, sur 15 ans, au taux maximal de 2,10 %. Il ne peut alors prétexter un refus de prêt sur 20 ans. En revanche, si on lui propose un prêt sur 15 ans à 2,50 %, il peut refuser.

Les acheteurs qui ne demandent pas de prêt doivent l'indiquer dans le compromis

Certains acheteurs n'ont besoin d'aucun prêt pour acheter car ils disposent de fonds suffisants. Pourtant, ils remplissent par ailleurs les autres conditions pour bénéficier de la protection légale de la condition suspensive de prêt (un particulier qui achète un logement...). Dans ce cas, ils vont inscrire par une mention manuscrite dans le compromis qu'ils renoncent à bénéficier de cette condition suspensive de prêt.

Les autres conditions suspensives figurant dans les compromis

Les compromis contiennent également presque systématiquement les trois conditions suspensives générales suivantes :

  • l'absence de servitude d'urbanisme ou d'utilité publique grevant le bien ;
  • la renonciation par une collectivité publique à son droit de préemption sur le bien ;
  • la situation hypothécaire apurée au moment de la vente.

Le compromis peut aussi contenir des conditions particulières. Par exemple, si le bien était loué en « location vide » et vendu suite à un congé pour vente, la vente est conclue à condition que le locataire n'exerce pas son droit de préemption, dans le cas où le vendeur conclurait la vente à un prix inférieur à celui proposé dans un premier temps au locataire.

Bon à savoir : d'autres conditions peuvent être rajoutées dans le compromis à votre demande pour tenir compte de situations particulières. Par exemple, un médecin qui achète un appartement pour en faire son cabinet médical à Paris peut négocier avec le vendeur de n'acheter qu'à condition d'avoir préalablement obtenu l'accord de la mairie pour changer l'usage du logement.

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