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Signer un compromis de vente

L'achat ou la vente d'un logement passe toujours par la signature d'un compromis qui fixe l'accord du vendeur et de l'acheteur sur les conditions de la vente. Ensuite, le notaire va s'occuper des nombreuses formalités préalables à la signature de l'acte de vente. Puis, environ trois mois après avoir signé le compromis, l'acheteur et le vendeur se retrouvent pour signer cette fois un acte de vente définitif chez le notaire.

Qu'est-ce qu'un compromis ? C'est ce qu'on appelle un « avant-contrat », une promesse faite par le vendeur de vendre son bien à l'acheteur, et une promesse faite par l'acheteur d'acheter son bien au vendeur. La signature du compromis permet de fixer leur accord sur le prix du bien vendu, les conditions générales et particulières auxquelles se fait la vente, et les conditions suspensives, ainsi que la date butoir à laquelle l'acte de vente doit être signé.

Le vendeur doit informer l'acheteur sur l'état du bien vendu en lui fournissant un dossier de diagnostics techniques, auquel s'ajoute, pour les lots de copropriété, avec la loi Alur entrée en vigueur le 27 mars 2014, une dizaine de documents permettant à l'acheteur de connaitre à la fois l'organisation de la copropriété et sa situation financière.

Les documents à annexer au compromis de vente

Le dossier de diagnostics techniques à annexer au compromis

Avant la vente, le vendeur fait appel à un diagnostiqueur afin de faire établir un dossier de diagnostics techniques. Il regroupe l'ensemble des différents diagnostics que doit faire établir le vendeur avant la vente par un diagnostiqueur professionnel. L'acheteur doit pouvoir consulter ce dossier avant de signer le compromis afin d'acheter en toute connaissance de cause. Le vendeur doit, en particulier, être en mesure de présenter le diagnostic de performance énergétique à l'acheteur au cours des visites afin qu'il connaisse le degré d'isolation thermique du bien et le montant des charges prévisionnelles de chauffage. Ce dossier est ensuite annexé au compromis de vente.

Le notaire demande également, et en particulier lorsqu'il s'agit de la vente d'une maison individuelle, un diagnostic assainissement qui fait partie intégrante du dossier de diagnostics techniques.

Sachez que pour l'ensemble de ces diagnostics, vous pouvez faire une demande de devis auprès de notre partenaire AlloDiagnostic ou les contacter au 09.78.03.02.58. Vous pouvez également commander en ligne.

Les documents pour la vente de lot de copropriété

Depuis le 27 mars 2014, la loi Alur impose au vendeur d'un appartement situé en copropriété, ou de tout autre lot, d'annexer au compromis de vente un ensemble de documents pour informer l'acheteur sur l'organisation et la situation financière de la copropriété (à demander au syndic pour la plupart). Certains ne sont à fournir qu'à partir d'une date ultérieure :

Documents relatifs à l'organisation de l'immeuble :

  • le règlement de copropriété et l'état descriptif de division : ce sont les documents qui recensent l'ensemble des lots d'un immeuble, indiquent la répartition de charges et prévoient l'ensemble des règles qui organisent la vie dans votre immeuble. Si ces documents ont été modifiés par des actes qui ont été publiés, il faut également les joindre ;
  • les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, à condition que vous en disposiez ;
  • la fiche synthétique de la copropriété établie par le syndic qui regroupe les données financières et techniques de l'immeuble : ce document sera à joindre à compter du 1er janvier 2017 pour les immeubles comportant plus de 200 lots, mais seulement à compter du 01/01/2018 pour les copropriétés de taille moyenne (entre 50 et 200 lots) et le 01/01/2019 pour les copropriétés de moins de 50 lots ;

Document relatif à l'état de l'immeuble :

Le carnet d'entretien de l'immeuble établi par le syndic. C'est en quelque sorte le "carnet de santé" du bâtiment. qui vous renseigne, par exemple, sur les dates auxquelles ont eu lieu les gros travaux de l'immeuble (ravalement des façades, réfection des toitures, remplacement de l'ascenseur, de la chaudière…), ainsi que sur l'identité du syndic en exercice.

Documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du vendeur :

  • Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le vendeur au cours des deux exercices comptables précédant la vente ;
  • Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire ;
  • Les sommes pouvant rester dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l'acquéreur ;
  • L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;

Ces deux derniers documents ne sont pas à fournir si votre bien est situé dans une petite copropriété de moins de 10 lots (logements, bureaux ou commerces), et dont le budget moyen des trois derniers exercices est inférieur à 15 000 €.

Documents complémentaires

  • Une attestation comportant la surface de la partie privative et de la surface habitable du lot ; cette attestation est à remettre à compter du 26 juin 2014 sous réserve d'ici là de la parution du décret redéfinissant ces surfaces ;
  • Une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances de copropriété : à fournir dès qu'un arrêté aura fixé les modalités de cette notice ;
  • Le cas échéant, le diagnostic global et le plan pluriannuel de travaux.

Toutefois, si le règlement de copropriété, l'état descriptif de division ou le carnet d'entretien ne sont pas annexés à la promesse, l'acquéreur peut reconnaître ultérieurement les avoir reçus du notaire ou du vendeur.
Néanmoins, si vous omettez d'annexer à la promesse de vente, les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble, ceux relatifs à sa situation financière et l'attestation de superficie, le délai de rétractation de l'acheteur ne va commencer à courir qu'à compter du lendemain du jour où ces pièces lui seront communiquées.

Signer le compromis devant notaire ou pas ?

Nous vous conseillons de faire systématiquement appel à un notaire pour signer le compromis de vente. Bien qu'il ne soit pas illégal de le signer directement entre particuliers, la rédaction de ce document et la constitution du dossier relèvent de la compétence de ce professionnel. Nous vous conseillons par conséquent de prendre rendez-vous avec lui dès que vous vous serez mis d'accord avec le vendeur. En tant que professionnel du droit, il vous conseillera utilement, établira lui-même tous les actes et prendra soin d'y annexer tous les documents requis.

De plus, si vous prévoyez un délai de plus de dix-huit mois entre le compromis de vente et l'acte de vente définitif, la signature doit impérativement se faire devant notaire. A défaut, le compromis ne serait pas valable.

Avantages à signer devant notaire

Lorsque vous signez le compromis devant notaire, c'est lui qui s'occupe de tout : rédaction de l'avant-contrat, vérification des pièces à annexer au contrat… et surtout, il est le garant de la validité de votre transaction sur le plan juridique. En tant que spécialiste, il peut vous conseiller pour la rédaction de conditions particulières, ou plus généralement sur la transaction. La signature d'un compromis de vente chez notaire n'est pas soumise à des frais spécifiques. Les sommes qui peuvent être réclamées à l'acheteur le jour de la signature (environ 500 €) ne sont qu'une provision sur ce que ce dernier aura à payer le jour de la signature de l'acte authentique au moment de la vente définitive, environ deux à trois mois plus tard. Sachez également que si deux notaires (celui de l'acheteur et celui du vendeur) assistent à la signature du compromis, cela ne coûte pas plus cher, puisque la loi prévoit qu'en pareil cas, les deux notaires se partagent les frais à part égale.

L'usage veut que la priorité du choix du notaire revienne à l'acquéreur. Cependant, si, en tant que vendeur, vous souhaitez avoir votre propre notaire, vous le pouvez. Sachez que cela n'engendre pas de frais supplémentaires. Le montant des "frais de notaires" reste donc le même avec un ou deux notaires : ils partagent entre eux la part d'émoluments qui revient à chacun. La facture totale des frais de notaire reste dans tous les cas à régler uniquement par l'acheteur.

Inconvénients à signer sans notaire

Même si la signature du compromis sans notaire est légale, nous vous la déconseillons pour plusieurs raisons. Le respect du formalisme et en particulier la liste des pièces à annexer au compromis méritent toute l'attention d'un professionnel, en particulier depuis que la loi Alur entrée en vigueur le 27 mars 2014.  

L'oubli ou l'omission de certaines mentions ou encore l'absence de certaines pièces qui doivent être annexées obligatoirement au compromis fragiliseraient la transaction. Or la loi Alur prévoit une longue liste de pièces complémentaires à joindre impérativement au compromis de vente d'un lot de copropriété, pour sa validité.

En vous adressant d'emblée au notaire, vous optez pour la sécurité juridique : c'est lui qui va, non seulement rédiger l'acte mais aussi recenser toutes les pièces qui doivent servir à préparer la vente et dont la plupart sont à annexer au compromis de vente. L'absence de l'une d'entre elles oblige, par exemple, de faire courir un nouveau délai de rétractation pour l'acheteur.

Le vendeur comme l'acheteur ont donc tous deux intérêt à recourir au notaire pour signer le compromis de vente.Cela sécurise leur transaction, puisqu'avec la loi Alur, cette étape devient l'étape clé de la vente où tout se joue. La signature de l'acte de vente quelques mois plus tard ne vient que confirmer le bon déroulement de la vente avec le paiement du prix par l'acheteur qui prend alors possession du bien.

L'acte de vente : toujours signé devant notaire

La signature de l'acte de vente a lieu, quant à elle, toujours devant notaire. Pour l'ensemble de la transaction, vous pouvez faire appel au notaire de votre choix. Il est fréquent que l'acheteur et le vendeur choisissent chacun un notaire, d'autant que cela n'occasionne aucun coût supplémentaire. Les deux notaires se partagent leurs émoluments selon les règles de la profession.

Le compromis contient toujours des conditions suspensives de la vente, c'est-à-dire que la vente n'a lieu que si les conditions inscrites dans le compromis se réalisent. C'est le cas, en particulier, lorsque l'acheteur achète à crédit ; il dispose dans ce cas d'une condition suspensive d'obtention de crédit.

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