Loi Climat : dès 2022, ça chauffe pour les propriétaires !

Aujourd’hui, on se lance dans la loi Climat et résilience, c’est un très gros morceau ; cette loi, vous allez en entendre parler pendant au moins 10 ans. Je passe très vite sur les prémisses de cette loi, les accords internationaux de la France, la convention citoyenne pour le climat, toussa, on entre directement dans le détail des obligations qu’impose cette nouvelle loi aux propriétaires-bailleurs. Cette loi enclenche la rénovation énergétique des bâtiments.

La loi impose aux propriétaires de passoires thermiques de réaliser des travaux ?

Oui, c’est ça ! C’est la très grosse échéance de la loi Climat, c’est ce dont on parle le plus dans la presse. Les logements qui sont concernés, ce sont les logements classés F et G : à compter du 1er janvier 2025, les logements classés G ne seront plus décents et ne pourront plus être donnés à la location et en 2028, ce sont les logements classés F qui seront exclus du marché locatif. 

Première mise au point : l'exigence d'une performance énergétique minimale ne concerne pas que les propriétaires bailleurs, cela concerne tous les logements ! Il est vrai que pour les bailleurs, il y a une sanction assortie (l’impossibilité de louer son logement) mais la performance énergétique minimale, c’est pour tout le monde, même pour les propriétaires occupants. Dans cette vidéo, on se concentre sur les bailleurs mais en réalité, si vous êtes propriétaire occupant, vous avez intérêt aussi à la regarder. 

Pour les bailleurs donc, à compter de 2025/2028, les logements F et G ne seront plus louables et les locataires pourront exiger de leur propriétaire la réalisation de travaux de rénovation énergétique… et au besoin, le locataire pourra saisir le tribunal pour les imposer et même obtenir une diminution du loyer.

Comment savoir si mon logement est en F ou en G ?

Les locations F et G, c’est 23 % des logements, 1 sur 4 quand même. Pour savoir si vous êtes concernés, il faut regarder votre DPE. Attention, la méthode a changé en juillet 2021 et pour certains propriétaires, il y a eu une mauvaise surprise. Avec la nouvelle méthode, vous pouvez perdre ou gagner des classes. Si vous tombez en F ou en G, vous êtes dans le collimateur ! 

Mais ça veut dire que je dois refaire mon DPE même s’il a moins de 10 ans ?

Votre DPE ancienne méthode reste valable pendant quelques temps mais très vite effectivement, il tombera en désuétude. Je précise : les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu'au 31 décembre 2022. Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu'au 31 décembre 2024.

Même si votre DPE ancienne formule est toujours valide, notre conseil est de faire établir prochainement un DPE nouvelle formule, même en dehors de toute location ou vente, pour savoir quelle est la performance énergétique de votre logement et savoir à quoi vous en tenir. Il faut savoir si vous devez lancer une campagne de travaux.

Les travaux d'économie d'énergie, ça coûte très cher ?

Oui, c’est sûr mais il y a des aides bien sûr (Ma Prime Rénov’, les certificats d’économie d’énergie, le programme habiter mieux, etc.). Mais c’est hyper compliqué de s’y retrouver (c’est un millefeuille) et elles ne suffisent pas jamais à couvrir tous les travaux, il reste toujours pour le propriétaire un reste-à-charge. Pour commencer, on peut s'orienter vers le réseau France Rénov', c'est le service public de la rénovation (0 808 800 700). 

En copropriété, la décision de travaux est collective ! Ca risque d'être compliqué ?  

Oui, c’est le rôle du conseil syndical d’aller prêcher la bonne parole auprès des copropriétaires, d’expliquer les contraintes, de convaincre, de se renseigner sur les aides, d’aller chercher des devis. C’est un très gros boulot !

En 2022, est-ce qu'il y a déjà des nouveautés ? 

Oui ! Désormais, l’annonceur qui n’affichera pas la lettre de son DPE dans son annonce encourra une amende de 3.000 euros. Pour les logements classés en F et en G, depuis le 1er janvier 2022, il faut indiquer dans votre annonce de location (et de vente) que votre logement est une passoire thermique avec la menion “Logement à consommation énergétique excessive”. Dans le contrat de location, vous devez indiquer la consommation énergétique du logement (il s'agit seulement de reporter dans le bail ce qui est écrit dans le DPE). Nos modèles de contrats sont évidemment à jour de ces évolutions !

L'objectif de la loi, c'est de stigmatiser les logements qui sont peu performants, on fait en sorte que les locataires prennent en compte la performance énergétique dans leur choix. Bien sûr, dans les zones tendues, où il y a une pénurie de logements, personne n’a le luxe de choisir un logement bien isolé. Mais pour les autres zones, la performance énergétique devient de plus en plus un critère de choix.

Un conseil pour les acheteurs, pour les personnes qui veulent investir, pensez à demander le DPE du logement dès la négociation, et si le DPE a été effectué avant novembre 2021, faites le refaire quitte à assumer la charge financière. Acheter un logement qui est F ou G, ce n’est pas grave en soi si vous aviez déjà prévu de faire de gros travaux, mais vaut mieux savoir à quoi on s'engage. Enfin, une mauvaise performance énergétique, ça permet de négocier légitimement le prix à la baisse.

En 2022, les loyers des passoires thermiques sont gelés !

Si vous avez un logement F ou G, vous ne pourrez plus augmenter le loyer à compter d’août 2022, ni entre deux locataires, ni au moment du renouvellement (c’était déjà le cas en zone tendue, maintenant ce sera sur tout le territoire). Autre nouveauté : il ne sera plus possible d’indexation le loyer. Tant que le logement ne sera pas au minimum en E, le loyer ne pourra plus augmenter.

Est-ce que la loi prévoit des exceptions à l'obligation de travaux ?

F et G, c’est 4,8 millions de logements qu’il faudrait rénover avant 2028. La loi est ambitieuse mais elle prévoit elle-même deux exceptions à l’obligation de faire des travaux de rénovation énergétique : d’une part, les copropriétaires qui auront tenté de faire adopter en assemblée générale un programme de travaux mais qui se seront heurtés au refus d’une majorité de copropriétaires et d'autre part, les propriétaires de logements qui, pour des raisons patrimoniales/architecturales, ne peuvent entreprendre les travaux nécessaires.

Face à l'importance de l'enjeu, on peut aussi espérer que les autorités seront pragmatiques : si le manque d’aides financières et de professionnels qualifiés empêche de tenir les délais, il est probable que les échéances seront repoussées ; c’est ce qui s’était passé pour la mise au norme des ascenseurs.De toute façon, on ne peut pas se priver de près de 5 millions de logements.

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Publié par le
Juriste chez PAP.fr


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