Les différents types de mandat de vente

Est-il obligatoire de signer un mandat de vente ?

Oui, si vous passez par une agence pour la vente de votre bien, elle vous demandera de signer avec elle un mandat de vente, appelé contrat bilatéral. Ce dernier fixe à la fois le prix de vente du bien et le montant de la commission de l'agent immobilier ainsi que les conditions de sa rémunération, c'est ce qu'on appelle les frais d'agence. En moyenne, ce montant tournera autour de 5 % de la vente de votre bien, voire jusqu'à 9 % dans certains cas, ce qui implique un coût élevé. Il existe trois types de mandat, qui diffèrent par la liberté qu'ils vous laissent pour vendre votre bien :

• le mandat simple ;
• le mandat semi-exclusif ;
• le mandat exclusif.

Toutefois, les mandats peuvent être intitulés différemment selon l'agence immobilière. Certains parlent de mandat « Sécurité » ou encore de mandat « Garantie Confiance ». Ne vous y trompez pas, il s'agit de la même chose. Lisez donc le contenu du mandat de vente avant de signer pour savoir à quoi vous vous engagez ! Sinon, vous risquez de vous retrouver à payer une commission alors que vous avez vendu vous-même votre bien.

Enfin, notez que la loi Hoguet impose aux agents immobiliers de détenir un mandat écrit pour intervenir au nom de leur client : un contrat conclu oralement n'aura donc aucune valeur. De plus, le mandat doit contenir des informations obligatoires comme l'identité et les coordonnées des deux parties, ainsi que la désignation du bien.

Qu'est-ce qu'un mandat simple immobilier ?

Comme son nom l'indique, le mandat simple est la formule la moins engageante pour le propriétaire vendeur. Il vous laisse libre d'aller voir d'autres agents ou de vendre par vos propres moyens. C'est actuellement le mandat de vente le plus répandu, car il laisse une grande liberté au vendeur.

Vous pouvez confier la vente de votre bien à plusieurs agences tout en vous réservant la possibilité de vendre par vous-même. La commission n'est due à l'agence que si elle a réalisé la vente. Si vous passez une annonce de vente sur PAP.fr et si vous confiez le bien à plusieurs agences, vous aurez peut-être le sentiment de mettre toutes les chances de votre côté.

La contrepartie, c'est que les agents savent que votre bien est dans plusieurs agences et que la commission risque de leur échapper : ils mettent généralement moins de moyens pour vendre votre bien.

Quelle est la durée d'un mandat simple ?

Signé entre le propriétaire du bien et le professionnel qui va se charger de la vente, le mandat simple est celui qui apporte le plus de liberté au propriétaire, puisqu'il est libre de se charger de la vente directe de son bien, tout en déléguant également cette tâche au professionnel qui va utiliser son réseau. Cela permet au propriétaire de multiplier les opportunités.

Dans le cadre d'un mandat simple, la durée est généralement fixée à 3 mois reconductibles par vous-même en tant que propriétaire si votre bien n'a pas été vendu à l'issue de ce délai et que vous souhaitez renouveler votre confiance envers le professionnel. Soyez vigilant, le mandat peut être reconductible de façon tacite et pour une durée plus longue, il est donc nécessaire de faire le point sur vos attentes en amont et de résilier le mandat en tenant compte du préavis si vous souhaitez mettre fin au mandat. Enfin, notez que cette durée de 3 mois relève de l'usage courant mais pas d'une obligation légale : un mandat simple peut donc être signé pour une durée plus longue, il est donc nécessaire de négocier cette durée avec le professionnel.

Notez que si vous considérez que vous n'avez pas besoin des services du professionnel, vous pouvez profiter du délai de rétractation de 14 jours pour revenir sur votre engagement et renoncer au mandat simple.

Modèle de lettre : Résiliation du mandat non exclusif en cas de vente par le propriétaire

C'est quoi un mandat semi-exclusif ?

Le mandat de vente semi-exclusif est un compromis entre le mandat exclusif et le mandat simple. Seuls l'agent immobilier et vous-même pouvez trouver un acheteur (pas d'autres agents).

C'est un moyen de diversifier vos chances de vendre si vous êtes vraiment pressé. Vous pouvez donner un mandat exclusif à une seule agence, tout en conservant la possibilité de vendre par vous-même. Vous ne devez aucuns honoraires ni dédommagement si vous vendez votre bien en direct sauf si une clause du mandat de vente prévoit des frais d'agence réduits dans cette hypothèse.

L'inconvénient majeur est de se retrouver avec un acheteur potentiel qui a déjà visité le bien via l'agent immobilier quand il s'aperçoit que le logement est aussi à vendre sur un site de particulier à particulier (comme PAP.fr). Le vendeur qui a confié parallèlement le bien à un agent doit s'assurer que son potentiel acquéreur n'a pas au préalable signé de bon de visite avec l'agence.

En principe, l'agent immobilier fait signer un bon de visite au dos duquel figure l'interdiction faite à ce visiteur de traiter directement avec le particulier durant une certaine période. Habituellement, le délai moyen est compris entre douze et quinze mois. C'est long ! L'acheteur se retrouve obligé de passer par l'agence et de payer le prix qui comprend la commission de l'agence (soit, pour rappel, environ 5 % de plus). En faisant affaire directement avec le vendeur, il aurait pu économiser cette somme !

Sachez que juridiquement une durée de mandat trop longue peut être considérée comme excessive. Mais la Commission des clauses abusives n'a pas défini le délai au-delà duquel cette durée pouvait être reconnue comme malhonnête.

La résiliation d'un mandat de vente semi-exclusif

Pour commencer, sachez qu'au même titre que n'importe quel mandat immobilier, vous disposez d'un délai de rétractation pour annuler le mandat de vente semi-exclusif à compter de sa signature. Mais deux cas de figure se distinguent :

• dans le cas de la signature du mandat hors établissement, c'est-à-dire généralement au domicile du propriétaire, le délai de rétractation est de 14 jours calendaires ;
• dans le cas de la signature du mandat au sein de l'agence du professionnel, il n'y a pas de délai de rétractation.

Dans le cas d'une rétractation dans le délai imparti, vous n'avez aucune obligation de dédommager le professionnel. Cette rétractation doit cependant se faire par lettre recommandée avec accusé de réception.

Outre ce délai de rétractation, le mandat de recherche est généralement signé pour 3 mois, souvent reconductibles tacitement. Pour y mettre un terme et le résilier, pensez à envoyer un courrier sous forme de lettre recommandée avec accusé de réception 15 jours avant l'échéance irrévocable du mandat.

En dehors de ces échéances, le propriétaire ne peut pas résilier le mandat et doit attendre l'échéance mentionnée. Seule une faute grave de la part du professionnel peut motiver la résiliation du mandat par le propriétaire lorsque le mandat court encore.

Signer un mandat exclusif pour la mise en vente d'une maison

C'est le mandat de vente le plus restrictif. Seul l'agent immobilier a dans ce cas la possibilité de présenter votre bien à la vente.

Cette solution est contraignante. Si vous trouvez un acquéreur vous-même, ce dernier sera obligé de passer par l'agence et de payer la commission. Plus généralement, si vous réalisez la vente sans le concours de l'agence immobilière pendant la durée du mandat de vente exclusif, vous vous exposez à lui verser une indemnité équivalant à la commission prévue par le mandat.

Avec un mandat de vente exclusif, les agents mettent en avant leur engagement à accomplir toutes les démarches utiles et toutes les publicités nécessaires pour parvenir à la vente de votre maison ou de votre appartement ou de votre maison. Ils vous promettent que cette vente se fera rapidement.

Si, entre-temps, des opportunités se présentent, ou si vous êtes insatisfait des investigations de l'agent, vous êtes pieds et poings liés avec lui jusqu'à la fin du mandat de vente. Le mandat exclusif est presque toujours consenti pour trois mois irrévocables.

Sachez cependant que vous pouvez négocier cette durée. Vous pouvez consentir une exclusivité de vente pour votre maison ou votre appartement pour un seul mois. D'autant que l'argument premier de l'agent est de vous dire que votre bien se vendra vite !

Comment dénoncer un mandat de vente exclusif ?

Le mandat de vente exclusif est de 3 mois maximum, qui est le délai généralement proposé par défaut par les professionnels. Cette durée peut cependant être inférieure à 3 mois, mais jamais supérieure, il s'agit d'une durée plafonnée.

Pour dénoncer un mandat de vente exclusif, vous devez commencer par vous référer au contenu du contrat et vous pencher sur les modalités de résiliation. Pour qu'elle soit effective, la résiliation doit se faire par lettre recommandée avec accusé de réception, et vous devez respecter des modalités différentes en fonction du cas de figure.

La résiliation à échéance du contrat

Le mandat exclusif peut être résilié à l'échéance du contrat, qui peut être signé pour 3 mois ou moins. Il peut être reconduit par tranche d'un mois, et ce délai devient de nouveau irrévocable. Il ne peut en revanche être renouvelé de façon tacite. Il est également possible de transformer un mandat exclusif en mandat simple, à la condition là encore d'attendre l'échéance du contrat.

Pour effectuer cette résiliation, vous devez envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception, en respectant un préavis de 15 jours, au professionnel mandaté.

Modèle de lettre : Résiliation du mandat de vente à l'issue de la période d'engagement

La résiliation en cours de contrat

Le mandat exclusif est le plus contraignant pour le propriétaire du logement et à ce titre, il est difficile de le dénoncer avant l'échéance du contrat. Il existe cependant des portes de sortie limitées, mais que le propriétaire peut invoquer s'il se retrouve confronté à ces situations. Il est notamment possible de se défaire du mandat exclusif si le professionnel ne remplit manifestement pas ses missions et n'honore pas les services qu'il vous a promis. Par exemple, si vous parvenez à prouver qu'il a fait échouer des visites, qu'il n'a pas répondu à des prospects, que la publicité n'est pas satisfaisante.

Notez que ces motifs doivent être mentionnés clairement dans le contrat, d'où l'intérêt de bien le lire avant de le signer avant de donner l'exclusivité à un professionnel. 

Comment retirer le mandat de vente confié à une agence ?

Pour retirer un mandat de vente confié à une agence, vous pouvez, comme décrit ci-dessus, commencer par user du délai de rétractation de 14 jours. Si ce délai est passé, vous pouvez attendre l'échéance du contrat et y mettre fin en respectant le préavis de 15 jours et l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception.

En cours de contrat, seules des défaillances de la part du professionnel peuvent vous permettre de retirer le mandat de vente, soyez donc observateur.

Notez que vous pouvez parfaitement vous faire confiance en essayant la vente entre particuliers, car vous disposez aujourd'hui de conseils et d'outils fiables pour vous accompagner, et cela vous permet d'économiser les frais d'agence et de maîtriser totalement votre stratégie de vente, la publicité de votre bien, la diffusion de l'annonce et votre communication auprès des prospects.

---

Quel type de bien voulez-vous vendre ?