Propriétaire : et si vous échangiez votre logement plutôt que de le vendre ?

L’échange immobilier : une option si vous trouvez l’équivalent

👉 Loin est le temps où le troc permettait l'échange. Mais aujourd’hui, sans revenir à un système économique primitif, il est tout à fait possible de procéder à l’échange de biens immobiliers en toute légalité. L'échange de bien est une alternative peu connue qui permet aux propriétaires de s'échanger directement des biens, sans passer par l'achat ou la vente classique.

👉 Imaginez : plutôt que de vendre votre appartement pour en acheter un autre, vous trouvez une personne prête à vous céder son bien en échange du vôtre. Une transaction simple, bilatérale, où chaque partie reçoit un bien en contrepartie du sien, sans qu'une somme d'argent ne soit nécessairement échangée.

L'échange et ses avantages

Cette pratique, encadrée par l'article 1702 du Code civil permet aux parties :

• d’échanger des biens sans passer par deux ventes distinctes, ce qui réduit les frais associés à la vente immobilière ;
• fiscalement, l'article 684 du CGI (Code général des impôts) prévoit que l’échange est soumis à une taxe de 5 % sur la valeur d’un seul des deux lots si ceux-ci sont d’égale valeur (soit 2,5 % chacun) ;
• lorsque les lots échangés sont de valeurs inégales, une compensation financière, appelée soulte, doit être versée par la partie bénéficiant du bien de valeur supérieure. Dans ce cas, la soulte est soumise aux droits de mutation classiques habituels, soit 5,80 % ou 5,09 % selon le département dans lequel se trouve le bien vendu.

Cas pratique : comment des propriétaires ont échangé leurs biens

👉 Échange de biens de valeur égale

Dans un cas d’échange pur et simple, c’est-à-dire lorsque les biens échangés sont de valeur égale, la taxe de 5 % n’est appliquée que sur la valeur de l’un des deux biens. Prenons l’exemple de deux personnes, Monsieur N et Monsieur O, qui échangent respectivement leur bien d’une valeur de 100 000 €.

Les frais de mutation s’élèvent à 5 000 € (soit 5 % de 100 000 €), partagés à parts égales entre les deux coéchangistes, à moins d’une autre disposition convenue entre eux. Chaque partie devra donc s’acquitter de 2 500 €. Il convient d'ajouter les frais divers et la rémunération du notaire qui seront aussi divisés par deux.

👉 Échange de biens de valeur inégale

Dans le cas où les biens échangés sont de valeurs différentes, la taxe de 5 % est calculée sur la valeur du lot le plus faible. La différence entre les deux biens est compensée par le paiement d’une soulte, qui est soumise aux droits de mutation classiques. Prenons l’exemple de deux biens dont les valeurs sont respectivement de 100 000 et 80 000 €.

👉 La taxe de 5 % sera appliquée sur le lot de 80 000 €, soit 4 000 €, partagée entre les coéchangistes ainsi que la rémunération du notaire. La soulte de 20 000 €, versée par le coéchangiste qui reçoit le bien de valeur supérieure, sera soumise à une taxe de 5,80 %, soit 1 160 €, auxquels s'ajoutent les émoluments du notaire et les frais divers sur sa soulte.