Choisir son notaire

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Vous avez proposé un bien à la vente et votre offre a fait l'objet d'une acceptation verbale. C'est la première manifestation de l'accord de vente et d'achat entre le vendeur et l'acquéreur. Suivront deux phases qui, ensemble, concrétiseront la vente définitive du bien : l'avant-contrat et l'acte de vente définitif.

A quel moment recourir au notaire ?

L'avant-contrat : un recours facultatif

Pour l'avant-contrat, le recours au notaire est facultatif. Les parties peuvent établir un compromis de vente sous signature privée. La signature du compromis permet de fixer leur accord sur le prix du bien vendu, les conditions générales et particulières de la vente, les conditions suspensives et la date butoir à laquelle l'acte de vente doit être signé.

Le compromis sous signature privée peut notamment intervenir lorsque vous êtes pressé et que les délais pour obtenir un rendez-vous chez le notaire vous semblent très longs. PAP vous propose un modèle de compromis.

Si vous prévoyez un délai de plus de dix-huit mois entre le compromis de vente et l'acte définitif, la signature doit se faire devant notaire. A défaut, le compromis ne serait pas valable.

Conseil : toutefois, nous estimons préférable le recours au notaire.

Le compromis de vente est toujours assorti de conditions suspensives. Ces conditions, si elles ne se réalisent pas dans le délai donné, annulent le compromis de vente. La condition la plus importante est celle concernant l'obtention du ou des prêts. Elle est obligatoire et soumise à un délai minimal d'un mois. L'usage veut que le délai soit fixé à quarante-cinq jours, temps estimé nécessaire pour les démarches.

Le compromis de vente est conclu pour une durée limitée. L'acte de vente est généralement signé dans un délai de trois mois à compter du compromis.

C'est un délai maximal. Rien n'empêche les parties, si toutes les conditions de vente sont réunies (et notamment si les délais des conditions suspensives sont écoulés), de signer le contrat avant cette date limite.

L'acte de vente définitif : un recours obligatoire

Le recours au notaire est obligatoire pour la signature de l'acte de vente définitif. C'est lui qui prépare l'acte de vente.

En principe, il convoque les parties pour la signature du contrat de vente. Ce rendez-vous a lieu lorsque le notaire a réuni l'ensemble des documents nécessaires pour conclure définitivement la vente et qu'il s'est assuré de la réalisation du paiement au jour de la vente.

Le contrat de vente est établi par acte authentique ; il reprend les conditions de vente du compromis de vente. En pratique, le notaire doit faire une lecture à haute voix de l'intégralité de l'acte.

Vous pouvez faire appel au notaire de votre choix. Les notaires ont compétence sur tout le territoire national. Un seul notaire suffit pour que la vente soit valablement réalisée. L'usage veut que le choix du notaire revienne à l'acquéreur. Pour autant, le vendeur n'est pas lésé ; il peut en effet se faire accompagner de son propre notaire. Si deux notaires sont présents, ils se répartissent les tâches. Le rédacteur du contrat est le plus souvent le notaire de l'acquéreur, et c'est chez lui que sera signé l'acte.

Les frais de notaire

On appelle frais de notaire l'ensemble des sommes que les parties versent au notaire lors de la signature de l'acte authentique de vente. Ces sommes comprennent :

  • la rémunération qui se décompose en émoluments tarifés proportionnels pour la rédaction d'actes, ou fixes pour la rémunération de certaines formalités ;
  • les frais et débours que le notaire engage pour votre compte afin de mener à bien votre dossier ;
  • les divers droits ou taxes occasionnés par l'acte authentique.

Les frais d'achat sont toujours mis à la charge exclusive de l'acheteur qui s'en acquittera le jour de la signature de la vente chez le notaire. Toutefois, le notaire demande souvent un acompte à la signature du compromis.

La rémunération du notaire

Qu'il y ait un ou deux notaires, les frais ne s'en trouvent pas augmentés. Les deux notaires vont se partager les honoraires en fonction des tâches qu'ils vont accomplir.

La rémunération des notaires s'effectue par référence à un tarif unique. Vous vous acquitterez de frais identiques pour le même acte, indépendamment de l'identité du notaire rédacteur.

Les émoluments notariés sont calculés selon le barème suivant :

Tranches de prix Pourcentage Montant à ajouter
Jusqu'à 6.500 € 4,00 %  
De 6.501 à 17.000 € 1,65 % 152,75 €
De 17.001 à 30.000 € 1,10 % 246,25 €
Au-dessus de 30.000 € 0,825 % 411,25 €
TVA sur émoluments : ajouter 19,6 % du résultat obtenu ci-dessus.

Le montant à ajouter permet un calcul rapide sans avoir besoin de faire un calcul par tranches.

Vous achetez un appartement ancien pour le prix de 155.000 €. Les émoluments du notaire s'élèveront à : 155.000 € x 0,825 % = 1.278,75 € auxquels il faut ajouter 411,25 € soit 1.278,75 € + 411,25 € = 1.690 €. On applique alors la TVA à 19,60 %. Les émoluments du notaire s'élèvent à 2.021,24 €.

Pour aller plus loin...

Vous vous apprêtez à signer un compromis de vente. Mais comment doit-on procéder ? Quels documents et quelles formalités ? Et quelles sont les conditions ? Pour franchir cette étape, le vendeur doit...