Locataire : constituez un bon dossier de location

Charlie Cailloux
Mis à jour par
le 10 octobre 2022
Juriste chez PAP.fr

Trouver un logement, c'est effectuer une recherche efficace et intensive. C'est aussi fournir aux propriétaires un dossier complet qui les rassure et leur permet d'effectuer un choix réfléchi. Mode d'emploi de la recherche d'un logement.

Les documents obligatoires dans un dossier de location.
Les documents obligatoires dans un dossier de location. © PAP

Le dossier de location, c'est l'ensemble des documents que vous remettez au propriétaire pour lui démontrer que vous et/ou votre garant avez les revenus suffisants pour payer le loyer chaque mois. Il faut préparer ces pièces pour les avoir obligatoirement lors des visites... sinon le logement risque de vous passer sous le nez ! Pour obtenir le logement, il faut faire bonne impression au propriétaire, le rassurer sur votre sérieux et, bien évidemment, votre solvabilité : en général, le propriétaire exige que vos revenus représentent au moins 3 fois le montant du loyer charges comprises. Nous vous expliquons comment constituer un bon dossier de location.

Quels sont les documents à fournir pour une location d'appartement ou de maison ?

Lors des visites, vous devez vous présenter avec un dossier complet qui prouve votre identité et votre solvabilité ainsi que celle de votre éventuelle caution. Ce dossier contient plusieurs pages et pour en améliorer la lisibilité, nous vous conseillons de télécharger notre fiche de présentation qui vous permet de résumer les détails de votre candidature. En effet, les propriétaires reçoivent parfois beaucoup de candidatures et vous augmentez vos chances d'être tout en haut de la pile si votre dossier est bien présenté et facilement compréhensible.

Quelles sont les pièces justificatives de votre identité ?

Vous devez fournir au propriétaire une pièce justificative d'identité en cours de validité comportant votre photographie et votre signature, il peut s'agir de :

  • une carte d'identité ;
  • un passeport ;
  • un permis de conduire ;
  • un titre de séjour.

Quelles sont les pièces justificatives de vos ressources ?

Le propriétaire bailleur exige systématiquement du candidat locataire et de son éventuelle caution une série de documents afin de s'assurer de sa solvabilité : il impose notamment que le locataire et sa caution aient des ressources qui représentent au moins trois fois le montant du loyer charges comprises. Pour prouver cela, le candidat à la location doit fournir les documents suivants :

  • un contrat de travail ou à défaut une attestation de l'employeur ;
  • pour un étudiant, la carte d'étudiant ou le certificat de scolarité pour l'année en cours ;
  • les trois derniers bulletins de salaire ;
  • le dernier avis d'imposition ;
  • les trois dernières quittances de loyer du logement.

Bien sûr, vous pouvez adapter cette liste selon votre situation ! Si vous êtes étudiant, vous pouvez fournir dans votre dossier de location votre avis d'attribution de bourse et vos justificatifs d'indemnité de stage. Si vous êtes indépendant, remettez les deux derniers bilans comptables, un extrait K-bis pour les entreprises commerciales ou un extrait D1 pour les artisans. Si vous êtes profession libérale, montrez votre carte professionnelle.

Si vous louez en couple ou en colocation, chaque personne doit fournir ses documents. Si vous êtes propriétaire immobilier, fournissez au propriétaire votre titre de propriété et votre avis de taxe foncière.

Si vous bénéficiez d'une aide au logement, informez-en le propriétaire, en lui fournissant une copie d'une simulation attestant du montant auquel vous pouvez prétendre. Vous pouvez réaliser cette simulation sur le site caf.fr.

Quelles sont les pièces que le propriétaire n'a pas le droit de demander ?

La liste limitative des pièces pouvant être demandées au candidat locataire et à sa caution est fixée par un décret du 5 novembre 2015. Aucun autre justificatif ne peut donc être exigé du propriétaire. En conséquence, il ne peut pas demander des documents attentatoires à la vie privée (copie de relevé de compte bancaire ou postal, etc.) ou sans rapport avec la location (carte d'assuré social, extrait de casier judiciaire, etc.).

Par ailleurs, le propriétaire n'a pas le droit de demander de chèque de réservation. Ne versez jamais aucune somme avant la signature du contrat de location. Ensuite, si cela vous est nécessaire, demandez au propriétaire de vous adresser une quittance après chaque paiement.

Quels documents le garant doit-il remettre ?

Quelle que soit votre solvabilité, le propriétaire peut exiger en plus un autre moyen d'être payé. Bien souvent, il s'agira d'une caution solidaire.

La caution est l'engagement pris par un tiers de payer le loyer en cas de défaillance du locataire. Le plus souvent, cette caution est solidaire, c'est-à-dire que lorsqu'il y a plusieurs locataires, le propriétaire peut demander le paiement de la totalité de la dette, à l'une ou l'autre des cautions, sans passer par le locataire. En théorie, toute personne peut se porter caution mais en pratique les propriétaires préfèrent qu'il s'agisse d'un membre de la famille propre. Par ailleurs, si la nationalité de la caution n'a aucune importance, celle-ci doit en revanche résider en France (métropolitaine ou outre-mer).

Il est recommandé de présenter un engagement de caution dès la première visite avec toutes les pièces justificatives démontrant la solvabilité de la personne qui s'engage ; en pratique, la caution doit fournir un dossier contenant les mêmes pièces que le locataire.

En application de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance contre les loyers impayés, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti.

Quelles garanties quand on n'a pas de caution solidaire ?

Pour les locataires qui ne peuvent proposer la garantie d'un proche, il existe des alternatives.

Le Visale. Le Visale pour le logement et l'emploi est une garantie qui a été mise en place en 2016 par le ministère du Logement et Action Logement ; c'est une garantie publique et gratuite pour le locataire et pour le propriétaire. L'objectif, c'est de faciliter la recherche d'un emploi en facilitant la recherche d'un logement. Les locataires suivants sont concernés :

  • tous les jeunes de moins de trente ans (jusqu'au 31e anniversaire) dès lors que le logement appartient au parc privé. Une exception est faite pour les locataires étudiants ou alternants de moins de trente ans, qui pourront bénéficier de Visale même pour un logement du Parc locatif social ou assimilé ;
  • les salariés de plus de trente ans embauchés depuis moins de six mois (hors CDI confirmé) OU gagnant jusqu’à 1 500 € net/mois ou en mobilité professionnelle (bail mobilité) ou en possession d’une promesse d’embauche de moins de trois mois.

Pour obtenir le Visale, vous devez déposer votre demande sur le site visale.fr. Si vous respectez les conditions, vous obtiendrez votre Visale que vous pourrez présenter au propriétaire dès la visite du logement.

Les assurances loyers impayés (GLI) à la charge du bailleur. De nombreux bailleurs délaissent aujourd'hui la caution solidaire comme moyen de garantie au profit d'une assurance loyers impayés. Dans ce cas, le locataire doit disposer de revenus qui représentent au moins trois fois le montant du loyer. En cas de loyer impayé, le propriétaire est intégralement remboursé par l'assureur avant que ce dernier se retourne contre le locataire. Cette garantie a un coût pour le propriétaire (entre 3 et 4 % du loyer), mais lui permet d'être indemnisé sans enclencher d'action judiciaire.

Les garanties loyers impayés (à la charge du locataire). C’est une solution qui est apparue récemment ! Désormais, certains assureurs spécialisés proposent aux locataires de souscrire eux-même à une assurance loyer impayés. En cas de loyers impayés, le bailleur est indemnisé. L’avantage pour vous, c’est de pouvoir justifier d’une garantie dans votre dossier de location ; l’inconvénient, c’est que cette garantie est payante (environ 3,5 % du loyer charges comprises).

La caution solidaire bancaire. De nombreuses banques privées proposent aux étudiants et aux jeunes actifs de s'engager à leur profit en tant que caution solidaire en contrepartie d'une cotisation (aux alentours de 1 % du loyer et des charges). Cela nécessite d'ouvrir un compte dans cette banque et de s'acquitter de frais de dossier.

Comment faire un dossier de candidature pour la location d'un logement ?

Préparer le dossier papier à remettre au propriétaire

Avoir un dossier de location complet, c'est indispensable ! Donner au propriétaire un dossier bien présenté, c'est peut-être ce qui fera la différence avec les autres candidats à la location : vous montrez au propriétaire que vous êtes soigneux, c'est très rassurant pour celui qui va vous confier son logement pour plusieurs années. Notre conseil, c'est de faire une page de garde à votre dossier de location, c'est-à-dire une page qui réunit vos coordonnées, votre photo et les principaux détails de votre candidature (type de contrat de travail, revenus mensuels, présence d'une caution...). Le propriétaire aura vu lors des visites une dizaine ou une vingtaine de locataires ; en récapitulant vos informations, vous lui économisez du travail et maximisez vos chances d'être choisi.

Pour chaque visite, assurez-vous d'avoir toujours les originaux et les copies de chaque pièce, afin d'en laisser un exemplaire au propriétaire. L'idéal est de remettre au propriétaire un mini dossier propre, organisé et bien présenté.

Pour vous aider, nous proposons un exemple de page de garde qui résume toutes les informations essentielles de votre dossier de location

Dossier Facile, comment ça marche ?

Dossier Facile, c'est un service développé par les pouvoirs publics qui vous permet de numériser votre dossier de location. Vous déposez vos documents sur la plateforme qui vérifie que votre dossier est complet, que vos pièces sont cohérentes (en particulier l'avis d'imposition). Une fois que Dossier Facile a validé votre dossier, vous pouvez l'envoyer à n'importe quel propriétaire de manière sécurisée. Pour lui, c'est très rassurant puisque les pièces de votre dossier ont déjà été vérifiées et qu'il évite ainsi le risque de faux documents.

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