Impayés et trêve hivernale : non, vous n’êtes pas bloqué jusqu’au printemps

La trêve en clair : ce qui s'arrête, ce qui continue

L'article L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution prévoit qu'« il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1^er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante ». Autrement dit, le commissaire de justice ne peut pas faire quitter les lieux à votre locataire pendant cette période, même si vous avez déjà un jugement définitif. Deux exceptions principales :

1. Un relogement assuré dans des conditions suffisantes.
2. Une entrée dans le domicile par voie de fait (squat).

Le texte ne vise que l'expulsion. Le loyer reste dû, et toutes les étapes qui la précèdent restent possibles, tout comme le recouvrement de la dette.

Les leviers du propriétaire pendant l'hiver

Relancer, puis mettre en demeure. Dès le premier impayé, envoyez une relance amiable puis une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception. Si le bail est garanti par une caution, informez-la aussi.

👉Faire délivrer le commandement de payer

C'est l'acte qui déclenche la clause résolutoire du bail. Depuis la loi du 27 juillet 2023, cette clause « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux », et non plus 2 mois (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). La notice d'information annexée au bail a d'ailleurs été réécrite pour intégrer ce délai, par un arrêté du 9 octobre 2026 publié au Journal officiel du 17 octobre. Le commandement est délivré par un commissaire de justice. Si le bail est garanti par une caution, il doit aussi lui être signifié dans les 15 jours suivant sa délivrance au locataire.

⚠️Attention aux baux signés avant le 29 juillet 2023 : selon la Cour de cassation, le délai de 6 semaines ne s'applique pas aux contrats en cours, qui restent régis par leur propre clause (avis du 13 juin 2024, n° 24-70 002). Si votre bail ancien prévoit 2 mois, c'est ce délai qui compte.

👉Obtenir le jugement

Le délai expiré, le propriétaire assigne son locataire devant le juge des contentieux de la protection. Depuis 2023, le juge ne peut accorder des délais de paiement que si le locataire a repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience.

👉Demander une astreinte

C'est le levier le plus méconnu. L'astreinte est une somme due par jour de retard, fixée par le juge pour inciter l'occupant à partir. La Cour de cassation admet qu'elle soit ordonnée pendant la trêve, car elle n'est pas une mesure d'exécution forcée (Cass. 2^e civ., 4 juillet 2007, n° 05-15 382). Elle court donc tout l'hiver.

Nuance : le juge n'est pas obligé de la prononcer, et son montant final est apprécié par le juge de l'exécution, qui tient compte du comportement du locataire et de ses difficultés.

📌Cas pratique : Martine n'a pas attendu le printemps

Martine loue depuis 2024 un T2 à Lyon 750 € par mois. Son locataire ne paie plus depuis septembre. Elle fait délivrer un commandement de payer le 4 novembre ; le délai de 6 semaines expire le 16 décembre sans règlement. Elle assigne aussitôt.

En février, le juge constate la résiliation du bail et ordonne l'expulsion sous astreinte. Le commandement de quitter les lieux, signifié dans la foulée, fait courir le délai de 2 mois de l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution jusqu'à mi-avril. Si Martine avait attendu le 1^er avril pour agir, elle n'en serait qu'au commandement de payer. Les délais d'audience varient toutefois selon les tribunaux.

Agir dans les règles, la voie qui protège vos droits

• Passer par le juge, toujours ! Changer les serrures, couper l'eau ou vider le logement reste interdit, en hiver comme en été. L'article 226-4-2 du Code pénal punit de 3 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende le fait de forcer un occupant à partir sans le concours de l'État. Passer par le juge préserve aussi un droit important : si le préfet refuse la force publique après la trêve, l'État doit indemniser le propriétaire (article L. 153-1 du Code des procédures civiles d'exécution).
• Sécuriser le prochain bail. La meilleure protection se prépare à la signature. Un bail comportant la clause résolutoire et un acte de cautionnement solidaire bien rédigé facilitent toute la procédure.