Changement de locataire : pouvez-vous (vraiment) augmenter le loyer ?

⚠️L’encadrement des loyers, qui doit prendre fin le 23 novembre 2026, pourrait être prolongé de deux ans, sans nouvelles villes : le Sénat a voté le texte le 21 octobre (325 voix contre 17), mais l’Assemblée nationale doit encore l’adopter dans les mêmes termes avant le 24 novembre.

👉Sans prolongation, le plafond fixé par le loyer de référence majoré disparaîtrait, tout comme le complément de loyer. Seul le gel du loyer entre deux locataires resterait applicable en zone tendue, jusqu'au 31 juillet 2027.

Pouvez-vous augmenter le loyer du nouveau locataire ?

✅ Oui, si votre logement n'est pas en zone tendue : vous pouvez fixer librement le loyer. Mais attention, votre logement est classé F ou G ? Son loyer est gelé : pas de hausse entre deux locataires, pas de révision annuelle et pas de complément de loyer.

❌ Non, si votre bien est en zone tendue. Vous reprenez le dernier loyer de l'ancien locataire. Mais vous ne pouvez le dépasser que si :

• Il n'a pas été révisé depuis 12 mois : vous appliquez la variation de l'IRL ;
• Vous avez effectué des travaux d'au moins la moitié du loyer annuel : la hausse est limitée à 15 % de leur coût TTC ;
• Il était nettement sous-évalué : la hausse est limitée à la moitié de l'écart avec les loyers du voisinage.

Votre ville encadre-t-elle les loyers ?

✅ Oui. Votre loyer ne doit dépasser ni le loyer de référence majoré, ni le dernier loyer de l'ancien locataire (sauf exceptions vues plus haut) : c'est le plus bas des deux qui s'appliquent.

Pouvez-vous demander un complément de loyer ?

Il n'est pas automatique : même si l'ancien locataire en payait un, vous devez à nouveau remplir toutes les conditions. C'est possible uniquement si :

• Votre loyer de base est égal au loyer de référence majoré en vigueur à la signature du nouveau bail ;
• Votre logement a toujours un atout exceptionnel que vous pouvez justifier (grande terrasse, vue rare), car un balcon ou une rénovation ne suffisent pas ;
• Il n'est pas classé F ou G et ne présente aucun défaut (toilettes sur le palier, humidité, infiltrations, fenêtres qui laissent passer l'air, vis-à-vis à moins de 10 m, problème d'évacuation d'eau dans les 3 derniers mois, installation électrique dégradée) ;
• Si le logement est en zone tendue, le nouveau loyer total (loyer de base et complément) ne dépasse pas celui de l'ancien locataire, sauf exception (travaux importants, loyer manifestement sous-évalué).