LMNP : les avantages fiscaux, c’est bientôt fini ? Le ministre répond

Le 16 septembre dernier, Vincent Jeanbrun appelait les particuliers à revenir vers l’investissement locatif pour sortir de la crise du logement. Le lendemain, le Gouvernement présentait un projet de budget qui rogne l’un des principaux atouts de la location meublée. L’article 7 du projet de loi de finances pour 2027 plafonne l’amortissement déductible en LMNP à 2,5 % et 7 000 € par an et par foyer, contre 4 à 5 % actuellement. Pour un bien de 250 000 € hors terrain, l’amortissement passerait ainsi d’environ 10 000 € à 6 250 € par an. Faut-il y voir une incohérence ? Nous avons posé la question au ministre.

📽️L'interview de Vincent Jeanbrun

Plafond, report, exceptions : ce que prévoit le budget 2027

Le texte ne se limite pas au plafond. La fraction d’amortissement non déduite serait perdue à partir des exercices clos en 2027. Aujourd’hui, elle est reportable sans limite de durée. Le stock reporté au 31 décembre 2026 resterait déductible de 2027 à 2036, mais seulement dans la limite de la moitié du bénéfice restant après l’amortissement de l’année.

Les meublés de tourisme seraient traités plus durement encore : l’amortissement y serait plafonné à 1,5 % et 5 000 € par an. À l’inverse, les logements situés dans certaines résidences avec services, notamment celles réservées aux étudiants ou aux personnes âgées, échapperaient au plafonnement. Les bailleurs au micro-BIC ne sont pas concernés, puisque ce régime fonctionne par abattement forfaitaire, sans mécanisme d’amortissement.

LMNP à l’année : le ministre ouvre la porte

Rien n’est encore voté. « Le Gouvernement propose, le Parlement dispose », rappelle Vincent Jeanbrun. Il pose cependant une condition : tenir l’objectif de 5 % de déficit. « Si on baisse l’effort demandé aux propriétaires de LMNP de 100 millions, il faut trouver ces 100 millions ailleurs », prévient-il.

👉C’est tout l’enjeu de l’amendement du député Guillaume Kasbarian. Il vise à exclure de ces restrictions les logements loués sous bail meublé de résidence principale ou bail mobilité, ainsi que ceux accueillant des étudiants, des jeunes en formation ou en apprentissage. Le ministre ne s’engage pas à le soutenir. Il reconnaît toutefois l’utilité du meublé pour les étudiants, la mobilité professionnelle et les zones de montagne. Il juge aussi « compliqué de changer les règles du jeu en cours de parcours » et évoque une possible « clause du grand-père », qui réserverait la réforme aux futurs investissements.

LMNP : une fiscalité attaquée chaque année !

La fiscalité du LMNP, jugée trop avantageuse, fait, depuis plusieurs années, l'objet de réformes incessantes pour réorienter l'investissement locatif vers le logement de longue durée et le logement plutôt nu.