Louer vide ou meublé en 2026 : quelle stratégie adopter ?

La location vide : aucun changement (ou presque)

Depuis plusieurs mois, la location vide occupait une place importante dans les débats parlementaires. Le sujet revenait régulièrement : fallait-il la rendre plus attractive pour rééquilibrer la situation face au meublé ? L’idée d’un ajustement fiscal a circulé, notamment celle d’aligner l’abattement du micro-foncier sur celui du micro-BIC, en le portant à 50 %. Ces pistes ont alimenté les discussions… mais elles ne se sont finalement pas concrétisées. Le régime du vide est resté globalement inchangé.

👉Jusqu’à l’arrivée du dispositif Jeanbrun. Introduit en 2026, le Jeanbrun marque une rupture importante : pour la première fois, il devient possible d’amortir un logement loué vide et de générer un déficit foncier imputable sur le revenu global. De quoi redistribuer les cartes face au LMNP...

Jeanbrun : une véritable arme fiscale... pour le vide !

Introduit par le budget 2026, le dispositif Jeanbrun ouvre une nouvelle voie aux investisseurs : il permet d’amortir un logement loué vide et de générer un déficit foncier imputable sur le revenu global. Une mécanique jusqu’ici réservée au meublé. Concrètement, en investissant dans un appartement neuf (ou ancien lourdement réhabilité), il est possible d’amortir 80 % du prix du bien (les 20 % restants correspondant au terrain). Cet amortissement vient réduire les loyers imposables et peut créer un déficit foncier, diminuant directement l’impôt sur le revenu.

👉Le dispositif est accessible pour les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Il s’applique uniquement aux appartements situés en habitat collectif, qu’il s’agisse :

• d’un logement neuf (donc jamais encore habité) ;
• d’un bien acquis en VEFA (achats sur plans) ;
• ou d’un appartement ancien faisant l’objet d’une réhabilitation lourde (travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition).

Comment marche l'amortissement ? 

Un particulier achète en 2026 un appartement sur plans d'une valeur de 300 000 € et le loue en respectant un plafond de loyer intermédiaire.

LMNP : des avantages qui se réduisent 

Pendant des années, le LMNP a été la stratégie privilégiée pour investir dans l’immobilier locatif avec un maximum d’avantages fiscaux. Amortissement du bien, déduction des charges, fiscalité optimisée : le meublé permettait souvent de neutraliser une grande partie de l’imposition sur les loyers. Mais le vent tourne.

🙋‍♀️Après un premier tour de vis en 2024 sur les meublés de tourisme, puis la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value depuis 2025, le mouvement se poursuit en 2026. La logique est claire : réduire l’écart fiscal entre location meublée et location vide.

👉Hausse de la CSG : + 1,4 % pour le LMNP

La mesure actée pour 2026 concerne la CSG. Son taux passe de 9,2 % à 10,6 % pour les loueurs en meublé non professionnels imposés en BIC. Résultat : le taux global des prélèvements sociaux atteint désormais :

• 17,2 % pour la location vide ;
• 18,6 % pour le LMNP.

Cette hausse représente une augmentation significative de l’imposition des loyers en meublé, alors que la fiscalité sociale du vide reste stable.

👉L’amortissement dans le viseur

Le régime réel du LMNP reste attractif car il permet d’amortir le logement en plus des charges classiques (travaux, taxe foncière, intérêts d’emprunt…). Les premières années, les taux d’amortissement peuvent dépasser 4 %, ce qui réduit fortement le résultat imposable.

En 2026, le principe de l’amortissement n’est pas supprimé. En revanche, son niveau pourrait évoluer. En effet, il est jugé très/trop favorable par rapport au régime fiscal de la location vide « classique », et certains parlementaires souhaitent le réviser. Une idée a été évoquée lors des débats du budget 2026 : limiter le taux annuel autour de 2 %, ce qui aurait diminué nettement l’intérêt fiscal du dispositif. L'idée n'a pas été retenue mais elle pourrait resurgir à l'avenir...

Jeanbrun vs LMNP : un match relancé

Avant de choisir, il faut comparer les règles du jeu. Le Jeanbrun et le LMNP reposent tous les deux sur un principe d’amortissement… mais leur fonctionnement, leurs contraintes et leur rentabilité réelle diffèrent sensiblement.

👉Le meublé : la liberté a un prix

Le LMNP a longtemps été la manière la plus efficace d’investir avec un avantage fiscal fort. Liberté sur les loyers (hors ville à plafonnement de loyers), aucun plafond de ressources, possibilité d’acheter presque tout type de bien... y compris de l’ancien non rénové : le cadre est souple.

Mais pour amortir le bien, il faut obligatoirement opter pour le régime réel. Cela signifie tenir une comptabilité précise et, dans la plupart des cas, faire appel à un expert-comptable. Ce sont des frais annuels supplémentaires qui viennent réduire la performance nette.

Le meublé implique aussi des coûts spécifiques : achat du mobilier, remplacement au fil du temps, entretien plus fréquent. À cela s’ajoute une rotation locative plus élevée. Entre deux locataires, il peut y avoir de la vacance, donc des loyers non perçus. Ces périodes de carence pèsent sur la rentabilité réelle.

👉Le Jeanbrun : plus encadré, plus structurant

Le Jeanbrun adopte une approche différente. Il impose un cadre : location nue, engagement de neuf ans, plafonds de loyers et de ressources. La liberté est plus limitée.

La gestion est plus simple

Pas de démarche de déclaration de début d'activité à effectuer, de mobilier à financer, pas d’obligation de passer par un comptable, pas de cotisation foncière des entreprises (CFE). La stabilité locative est souvent meilleure, ce qui réduit le risque de vacance. L’amortissement porte sur 80 % du prix du logement et permet de générer un déficit foncier imputable sur le revenu global pendant plus de vingt ans.