Immobilier : oubliez Lyon, Saint-Étienne rapporte (beaucoup) plus

Des logements plus abordables à Saint-Étienne

Avec l'argent d'un 2 pièces lyonnais, on s'offre plus de trois appartements équivalents à Saint-Étienne ! Il faut en effet compter 4 519 €/m² à Lyon, contre 1 291 €/m² dans la cité stéphanoise, selon l'Observatoire PAP. Sur cinq ans, les prix stéphanois progressent de 2,7 %, alors que les prix lyonnais reculent de 11,8 %. Sur un an, les deux villes bougent peu (un recul de 0,7 % à Lyon et une hausse de 0,2 % à Saint-Étienne). Les deux parcs sont surtout composés de résidences principales (87 % et 85 %), et les résidences secondaires y sont rares (5 % et 2 %). Saint-Étienne compte en revanche 12 % de logements vacants, contre 8 % à Lyon.

👉Avantage Saint-Étienne : des prix 3,5 fois moins élevés, qui ont mieux résisté à la baisse.

Une location plus rentable à Saint-Étienne

À Lyon, les petites surfaces trouvent vite preneur, auprès des étudiants comme des jeunes actifs. Un 2 pièces se loue entre 750 et 1 600 € par mois selon l'arrondissement et l'état du logement. Six habitants sur dix sont locataires, et les logements rénovés à loyer modéré sont les plus difficiles à trouver. À Saint-Étienne, le loyer au m² est environ un tiers moins élevé, autour de 11 €/m² pour un grand 2 pièces du centre, contre 17 €/m² environ à Gerland. Les locataires y cherchent des logements rénovés et bien isolés.

👉Avantage Saint-Étienne : une rentabilité brute deux fois et demie plus élevée, à condition de louer sans période de vacance.

Un potentiel de développement incomparable à Lyon

Lyon transforme la Part-Dieu, son quartier d'affaires, ainsi que les secteurs Confluence et Gerland. Selon l'Insee, sa population n'a pourtant augmenté que de 0,6 % entre 2017 et 2023, et cette hausse tient aux naissances : plus d'habitants partent qu'il n'en arrive. Saint-Étienne a longtemps perdu des habitants, mais sa population est stable depuis 2017. Labellisée ville créative Unesco pour le design, elle reconvertit ses friches industrielles, dont le site de la Manufacture, et développe le quartier d'affaires de Châteaucreux. À une heure de train de Lyon, elle peut aussi loger des actifs qui travaillent dans la métropole voisine.

👉Avantage Lyon : plus d'emplois et des projets urbains d'une autre ampleur qui la fait concourir dans la catégorie des grandes métropoles européennes comme Barcelone ou encore Milan.

Score final : Saint-Étienne 2 - Lyon 1

Les prix à Saint-Étienne sont attractifs et la rentabilité brute dépasse 11 %. Pour un investisseur qui vise le rendement, le calcul est vite fait. À Lyon, les prix ont baissé de près de 12 % en cinq ans et se stabilisent. Mais le marché de l'emploi dynamique y facilite la revente, ce qui compte pour ceux achetant leur résidence principale ou investissant sur la durée.

Ces 3 annonces à Saint-Étienne ne sont que sur PAP

🏠 Studio - Boulevard Albert 1er - 65 000 €

1 pièce, 31 m², au 1er étage avec ascenseur, en résidence sécurisée. Cuisine équipée, double vitrage. Vendu loué 350 € par mois charges comprises, bail jusqu'en février 2028.

🏠 Appartement - Montplaisir - 72 000 €

2 pièces, 47 m², au 3e étage avec ascenseur. Double vitrage de 2025, un balcon par pièce, cuisine équipée, cave et parking. Ravalement et étanchéité faits en 2024.

🏠 Appartement - Centre 2 - 78 000 €

3 pièces, 70 m², en très bon état. Cuisine équipée, balcon-terrasse, cave. Immeuble avec ascenseur, isolation extérieure et toiture refaites. Proche université et transports.