Immobilier : les loyers augmentent moins vite que l’inflation

Les loyers de marché (secteur privé) progressent de 1,4 % pour les baux conclus en 2018 révèle une étude de l’observatoire spécialisé Clameur publiée le 26 mars 2019. Dans le même temps, l’inflation augmente de 1,8 % d’après l’Insee. Une tendance bien installée dans le paysage immobilier français. « Les loyers de marché montent moins vite que l’inflation depuis plus de dix ans », remarque ainsi Michel Mouillart, professeur d’économie, qui chapeaute l’étude de Clameur. Selon cette association qui rassemble 28 intervenants dans l’immobilier locatif, la hausse des loyers s’établit à 1 % par an entre 2007 et 2018, contre une inflation à 1,2 % par an sur cette même période. En d’autres termes et si l’on déduit l’inflation, les loyers français, en moyenne nationale, reculent.

© Observatoire Clameur

Les loyers ville par ville. Dans son étude de mars 2019, Clameur décortique les loyers dans les 20 villes françaises de plus de 146 000 âmes entre 2013 et 2018. Les résultats sont édifiants. « Dans 70 % d’entre elles, les loyers ont baissé ou ont augmenté moins vite que l’inflation », indique le document. Première au palmarès de la hausse : Villeurbanne (69), où les loyers augmentent de 1,5 % par an sur la période, avec un bond de 6,1 % sur la seule année 2018. A l’autre bout du classement, Montpellier reste stable entre 2013 et 2018 mais ses loyers reculent de 1,8 % en 2018. Si Marseille perd 0,1 % sur cinq ans, ses loyers ont augmenté de 3,2 % l’an dernier. Comme quoi, la cité phocéenne gagne en attractivité !

Location : la fin d’un mythe. Pour Michel Mouillart, les choses sont claires : « il n’y a pas de dérapage des loyers en France ». Leur décrochage par rapport à l’inflation tient à un chômage persistant, à la baisse des revenus des locataires, à l’absence de revalorisation des aides au logement, mais aussi à la reprise de l’accession à la propriété dès 2015. « Elle a contribué au départ de locataires aux revenus moyens et élevés et à leur remplacement par des candidats moins aisés », note l’universitaire. Face à ces tendances, les bailleurs jouent la prudence et la sécurité de leur opération. Ils modèrent les loyers pour fidéliser leurs locataires et éviter la vacance locative, source de perte de revenus et de travaux plus fréquents, donc de rentabilité en berne.

© Observatoire Clameur

Loyers : l’exception parisienne. Selon Clameur, l’encadrement des loyers de la loi Alur n’a pas eu d’effet. Entré en vigueur en août 2015 à Paris et en février 2017 à Lille, il a été retoqué par le Tribunal administratif fin 2017. Or, en 2018, les loyers ont reculé de 0,3% à Lille. Pour autant, ils ont progressé de 2,5% l’an dernier à Paris. Une hausse que Michel Mouillart attribue à la baisse de l’offre locative traditionnelle au profit de la location touristique de courte durée via des plateformes web. Elle aurait d’après lui provoqué la sortie de 20 000 logements du parc locatif traditionnel de la capitale. Au regard de la très forte demande locative et d’une offre de plus en plus réduite, la hausse des loyers parisiens était manifestement inévitable.

Haro sur l’encadrement. Et Clameur d’enfoncer le clou : « les loyers de marché ont baissé ou progressé en dessous de l’inflation dans plus des trois quarts des petites communes situées en dehors des agglomérations soumises à l’encadrement des loyers à la relocation ». Pas besoin d’être extralucide pour y trouver une logique : nombre de villes petites ou moyennes sont, dans leur très grande majorité, classées dans les zones B2 et C des dispositifs d’aide au logement, zones qui caractérisent des secteurs dits détendus, avec une offre supérieure à la demande. Personne ne parle d’y établir un quelconque encadrement des loyers. Simplement, les bailleurs sont bien conscients de l’état de ces marchés locatifs. Ils tablent sur la modération pour trouver un locataire.

Relocation : loyers en baisse. L’étude donne l’évolution des loyers entre deux locataires. Résultat : une baisse de 0,3 % en 2018, après une perte de 0,7 % en 2017 et de 0,8 % en 2016. Entre 1998 et 2010, ils avaient augmenté de 5,2 % par an. D’après Clameur, l’actuelle tendance baissière s’est aussi observée dans des secteurs qui ne sont pas concernés par des dispositifs d’encadrement. « Alors que le rythme de l’inflation s’est redressé, on constate des baisses de loyers entre deux locataires de 2 % et plus dans six départements qui ne sont pas classés dans la catégorie des marchés tendus : l’Aisne, l’Aube, le Doubs, la Haute-Marne, la Nièvre et l’Yonne. » Comment pourrait-il en être autrement sur ces secteurs dits détendus, souvent en perte d’attractivité ? Pour autant, la question de l’encadrement peut aussi se poser à Paris. Dans la capitale, les loyers à la relocation ont augmenté de 2,1 % en 2017, en pleine période d’encadrement des loyers de la loi Alur selon l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne…

De moins en moins de travaux. Reste que Clameur détecte un vrai problème : « l’effort d’entretien amélioration s’établit à 13,3 % pour l’année 2018 ». En clair : seuls 13,3 % des logements remis sur le marché locatif ont fait l’objet de gros travaux, soit 4 % du parc locatif privé total selon les estimations de Michel Mouillart. « Ce chiffre n’a jamais été aussi bas », pointe l’étude. Laquelle de préciser que la moyenne 1998/2018 s’établit à 21,5 % et dépassait les 30 % entre 2008 et 2011. « Sur une grande partie du territoire, les loyers sont trop faibles pour assurer l’équilibre financier des opérations (…). Le constat est inquiétant pour l’avenir avec une dégradation de la qualité du parc et une détérioration des conditions de logement », avertit l’étude.

© Observatoire Clameur

Logement : capacité à rénover. Pour Michel Mouillart, le niveau du loyer impacte directement la capacité des bailleurs à remettre en état leurs logements, une situation aggravée par une certaine instabilité fiscale et réglementaire. « A Paris, avec un loyer moyen de 26 € du mètre carré, le taux d’effort d’entretien amélioration monte à 25 % » calcule-t-il. « Il descend à 15 % dans des villes comme Marseille, Nice, Lyon, Bordeaux, Nantes ou encore Cannes, là où les loyers tournent autour de 12 € du mètre carré. » La situation est bien plus problématique dans les villes moyennes. L’effort d’entretien amélioration tombe à 8,8 % à Dôle (39), à 6,7 % à Brest (29), à 6,1 % à Châtellerault (86) et même à 5,6 % à Dax (40). Dans ces villes, le loyer au mètre carré varie de 7,8 à 9 €.

Des locataires plus mobiles. Reste une bonne nouvelle : l’activité du marché locatif repart. Le taux de mobilité résidentielle, autrement dit la proportion de locataires qui ont changé de logement pour signer un nouveau bail, monte à 30,2 % en 2018. Il s’établissait à 28,4 % en 2017 et à 29,9 % en 2016. Il frôle le niveau de 2015 (30,8 %), qui fut le meilleur de la décennie. Et il passe au-dessus de la moyenne de longue période (28,7 %). « Le taux de mobilité résidentielle a retrouvé son niveau du début des années 2000 », indique l’étude de Clameur. Laquelle ne dit rien sur un point qui pourrait paraître évident : et si la hausse de la mobilité résidentielle, synonyme de regain d’activité du marché locatif, était simplement la conséquence de la modération des loyers ?