Crédit immobilier : qui profite vraiment des meilleurs taux ?

Les taux immobiliers, tout le monde en parle. Et pour cause : ils n’ont jamais été aussi bas. La moyenne brute (hors assurances et garanties) toutes durées confondues est tombée à 1,06 % en juin selon l’Observatoire du financement Crédit Logement/CSA. Ce même taux immobilier hors assurances et coût des garanties s’établissait à 1,15 % en décembre dernier. C’est un recul de neuf points de base en six mois et de vingt et un points de base en un an. Pourquoi l'argent est-il si bon marché ? « Les banques continuent d’améliorer les conditions des emprunts octroyés, afin de soutenir la demande de crédits immobiliers des particuliers », répond l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Et cette demande est particulièrement forte, comme le montre le dynamisme du marché de l'ancien (1 130 000 transactions sur un an à mai 2021, un sommet jamais atteint par le passé).

Braderie sur les taux. La baisse se retrouve sur toutes les durées. Sur vingt ans, la moyenne brute tombe à 0,99 % au deuxième trimestre 2021 (1,10 % en décembre 2020). Même les crédits immobiliers au long cours reculent : sur vingt-cinq ans, la moyenne brute s’établit à 1,18 % en juin 2021, contre 1,35 % en décembre dernier. Les plus beaux profils (clients à hauts revenus avec du patrimoine et un bel apport), quant à eux, ont décroché des conditions canons le mois dernier, avec des planchers à 0,78 % brut sur vingt ans et à 0,95 % brut sur vingt-cinq ans.

© Observatoire Crédit Logement/CSA

Allonger pour emprunter. En atteignant 237 mois en juin 2021, la durée des crédits immobiliers n’a « jamais été aussi longue », note l’Observatoire. 55,9 % des prêts sont compris entre plus de vingt ans et vingt-cinq ans. Raison de cet autre record : la hausse des prix de l’immobilier. Contraints d’emprunter davantage, les acquéreurs étirent la durée pour cantonner leur taux d’effort en dessous de 35 % de leurs revenus sans dépasser la durée plafond de vingt-sept ans, comme le veut le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Une autre preuve que les banques soutiennent la demande.

Banques cherchent clients. Cette politique accommodante a toujours cours en juillet. Habituellement, les banques remontent un peu leurs taux en été pour freiner la demande et assurer le traitement des dossiers pendant les vacances, effectifs réduits obligent. Or en juillet 2021, « les taux ont légèrement reculé, de l’ordre de 0,01 à 0,04 % », signale le courtier Pretto. « Ces baisses sont le reflet d’une volonté de certaines banques de continuer à capter des dossiers de financement y compris durant l’été », ajoute Cécile Roquelaure, directrice des études du courtier Empruntis.

Capacité financière. Les taux ultra bas d’aujourd’hui élargissent les possibilités des candidats à l’achat immobilier. Ils peuvent emprunter davantage et/ou diminuer leur mensualité, notamment pour respecter plus facilement les recommandations du HCSF. Bref, les ménages en quête de pierre ont les moyens d’arriver à leurs fins. L’indice de finançabilité créé par Pretto augmente de dix points entre mai 2020 et mai 2021. Ensuite, il se stabilise pour les résidences principales, monte d’un point pour l’investissement locatif et de trois points pour la résidence secondaire.

Crédit : les taux immobiliers au 23 juillet 2021

• 7 ans : de 0,20 à 1,55 %. Moyenne à 0,65 %.
• 10 ans : de 0,40 à 1,70 % Moyenne à 0,70 %.
• 15 ans : de 0,60 à 1,90 %. Moyenne à 0,90 %.
• 20 ans : de 0,65 à 2,10 %. Moyenne à 1,05 %.
• 25 ans : de 0,90 à 2,30 %. Moyenne à 1,20 %.

Sources : Empruntis, Cafpi, Meilleurtaux, Emprunt Direct au 23 juillet 2021. Taux bruts (hors assurances et garanties) fournis à titre indicatif. Le taux d’un crédit immobilier est fixé au cas par cas par les banques en fonction du profil de l’emprunteur et des caractéristiques de son dossier. A noter : les meilleurs dossiers (hauts revenus, bel apport, etc.) peuvent décrocher des conditions exceptionnelles, mais les emprunteurs standard bénéficient, eux aussi, de taux très attractifs, aux alentours de 1 % sur la plupart des durées.

Apport obligatoire. La bonne volonté des banques a pourtant des limites. Témoin l’apport personnel. Au premier semestre 2021, il augmente de 12,6 % par rapport à la même période de 2020 après une progression de 10,7 % l’an dernier, note Crédit Logement/CSA. Chez Cafpi, l’apport moyen compte pour 16,6 % du projet chez les primo-accédants (+ 0,5 % entre le premier et le deuxième trimestre 2021) et 20,7 % chez les secundo-accédants (+ 1,4 %). « Emprunter avec moins de 10 % d’apport hors frais de notaire est pratiquement impossible », indique Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi. 

Crédit : réduire les risques. Pour les banques, cette question relève avant tout d’une logique de garanties et de réduction des risques. « Avec de l’apport personnel, le crédit ne couvre pas toute la dette immobilière, ce qui permet à l’emprunteur de rembourser son dû en cas de revente urgente avec décote, limitant le danger de perte sèche pour les banques », analyse Ludovic Huzieux, co-fondateur d’Artemis Courtage. Injecter des fonds propres, c’est aussi un bon moyen de limiter la durée à vingt-cinq, voire vingt-sept ans et de respecter la règle des 35 % de taux d’effort du HCSF.

Conditions d'emprunt : tour de vis. L’apport n’est pas le seul concerné et rien n’échappe aux banques. Pas question d’emprunter avec des comptes dans le rouge. Découverts, incidents de paiements, avis à tiers détenteur et fichage Banque de France sont à proscrire. Le reste à vivre doit rester raisonnable, tout comme le saut de charges (différence entre loyer actuel et future mensualité pour les acheteurs locataires). Mieux vaut solder les crédits conso et disposer d’une épargne résiduelle comptant pour trois à six mois de mensualité avant de déposer la demande de prêt immobilier.

Sécurité de l’emploi. Côté situation professionnelle, les banques privilégient les CDI. Les autres (indépendants, libéraux, etc.) doivent démontrer la stabilité de leurs revenus sur les trois dernières années. En cas de chômage partiel, les banques demandent une attestation de retour au travail. Elles s’assurent de la solidité de l’employeur en consultant le Fichier bancaire des entreprises (FIBEN). « L’employabilité, la capacité à retrouver du travail en cas de perte d’emploi, est prise en compte », avertit Julie Bachet, directrice générale du courtier Vousfinancer.

Crédit : qui est exclu ? Ces conditions strictes laissent certains emprunteurs sur le carreau. Les primo-accédants modestes, avec très peu d’apport, se voient appliquer des taux élevés. Des ménages qui gagnent moins de 35 000 € par an avec moins de 10 % d’apport empruntent sur vingt-cinq ans, à 1,80 % brut, voire davantage. Compte tenu des autres postes de leur prêt (assurance, garanties, frais de dossier, etc.), leur taux annuel effectif global (TAEG ou taux tout compris) peut dépasser le taux de l’usure, ce qui est interdit et mène au rejet de la demande.

Emprunteurs à risques. Cet écueil du taux de l’usure peut aussi faire échouer les projets des seniors ou de personnes présentant un risque de santé. Pour ces emprunteurs, le coût de l’assurance décès-invalidité peut dépasser 1, voire 1,20 % du capital emprunté, contre 0,25 à 0,30 % pour un non-fumeur de moins de trente-cinq ans (tarifs des contrats groupe des banques). La question devient d’autant plus sensible que le taux de l’usure a baissé : pour le troisième trimestre 2021, il s’établit à 2,48 % pour les crédits de plus de vingt-cinq ans, contre 2,60 % au deuxième trimestre…

Et les investisseurs ? Ceux qui comptent acheter pour louer ne sont pas épargnés. Pour cette catégorie d’emprunteurs, les banques demandent 10 % d’apport personnel, mais aussi une épargne résiduelle pour faire face à des dépenses imprévues (travaux notamment) et au risque d’impayé de loyer, qui peut fragiliser les remboursements. Elles vont se pencher sur l'emplacement, mais aussi sur le dynamisme du marché immobilier pour s’assurer de la demande locative et du tonus des prix. Et les banques préfèrent ceux qui disposent déjà d’un patrimoine, ce dernier les rassurant.

Contourner le HCSF. Surtout, les investisseurs doivent faire face aux recommandations du HCSF et notamment à la nécessité de ne pas dépasser 35 % de taux d’effort. Or les banques, dans le calcul de la capacité d’endettement, tiennent compte des autres prêts, ce qui peut conduire au dépassement du seuil de 35 %... Pour autant, rien n’est perdu. 20 % des dossiers de prêt peuvent déroger aux recommandations du HCSF, ce qui vaut pour le financement de l’investissement locatif et plus encore pour celui de l’accession à la propriété. Aux emprunteurs de rassurer les prêteurs pour profiter de cette fenêtre de tir.

Emprunteurs séducteurs. On l’aura compris : « la vraie question, ce n’est pas le taux d’intérêt, mais les critères d’octroi des crédits », comme le résume Maël Bernier, directrice de la communication du courtier Meilleurtaux.com. Bref, il faut réussir à convaincre les banques de prêter… « Pour maximiser leurs chances de décrocher leur financement, les acquéreurs doivent avant tout comprendre le raisonnement des banques : pour elles, l’emprunteur est un placement qui doit allier sécurité et rentabilité », remarque Didier Laporte, dirigeant d’Universal Broker Services.  

Rassurer la banque. Les comptes bancaires seront purgés des découverts et des crédits conso au moins trois mois avant de constituer le dossier. Les indépendants et les libéraux fourniront leurs justificatifs de ressources sur les trois dernières années. Côté apport, les économies, la participation aux bénéfices ou la solidarité familiale (donations) seront mobilisées. Un point complet sera effectué sur la situation professionnelle. Le bon plan : rassembler toutes les pièces du dossier en amont pour être fin prêt le moment venu.  

Produits financiers. L’emprunteur domiciliera ses comptes chez la banque prêteuse pour profiter de conditions préférentielles. Si la vente liée est interdite, l’achat de services (assurance multirisque habitation, carte bancaire) ou de produits financiers comme des livrets d’épargne va faciliter l’obtention du crédit et faire un peu baisser le taux. Un système d’autant plus intéressant pour la banque qu’avec un taux très bas, l’emprunteur n’aura aucun intérêt à partir chez un autre prêteur pour obtenir de meilleures conditions.

Le bon assureur. Quant à l’assurance emprunteur, l’objectif, c’est de faire baisser le coût notamment pour rester en dessous du taux de l’usure. C’est possible en choisissant un autre assureur que celui des banques (loi Lagarde). Mais nombre d’entre elles rechignent à l’idée de déléguer. « Elles margent en moyenne 50 à 80 % sur leur assurance malgré une concurrence deux à quatre fois moins chère », pointe Astrid Cousin, porte-parole de Magnolia.fr. « Souvent l’emprunteur, qui craint de voir son prêt refusé, n’a pas d’autre choix que de prendre le contrat groupe du prêteur, au prix fort. »

Assurance : solutions. Certaines banques acceptent la délégation d’assurances, d’autres ont créé leur propre délégation. Il faut donc faire jouer la concurrence. Autre option : s’assurer à 50 % sur chaque tête plutôt qu’à 100 %, mais c’est plus risqué pour les emprunteurs. Malin : « l’emprunteur accepte l’offre de la banque et une fois le prêt accordé, il change d’assurance dans l’année qui suit la signature, ce qui est légal grâce à la loi Hamon », conseille Emilie Ruben, responsable marketing et communication chez l’assureur Securimut.

Bon plan pour emprunter. Qu’il s’agisse de taux, de critères de crédit ou d’assurance décès-invalidité, la meilleure solution, c’est de s’y prendre bien en amont. L’emprunteur avisé, avant de lancer son projet immobilier, consultera sa banque ou un courtier pour vérifier qu’il cadre avec les critères de prêt et qu’il est bien finançable. D’ailleurs, les courtiers communiquent beaucoup sur leurs études de faisabilité, des documents qui rassurent aussi bien l’acquéreur que le vendeur. Enfin, une fois le logement trouvé, mieux vaut tenir compte de délais qui s’allongent en mentionnant, dans le compromis de vente, soixante jours pour obtenir le crédit.