Crédit immobilier : la vérité sur l’incroyable baisse des taux

Bon marché, les taux immobiliers ? Et comment ! D’après les barèmes des banques transmis aux courtiers, la moyenne brute hors assurances sur vingt ans (la durée la plus souvent rencontrée) tombe à 1,10 % en février 2021, égalant le plancher record de la fin 2019. Mieux : ceux qui présentent un bon dossier (de l’apport, de l’épargne résiduelle, de solides revenus, etc.) empruntent actuellement, sur cette même durée, à 0,80 %. Mieux encore : certains très beaux profils, toujours sur vingt ans, peuvent descendre à 0,60 % brut. Dans ce dernier cas, la banque ne gagne pas d’argent sur ce crédit immobilier ! Ceux qui souscrivent un prêt sur vingt-cinq ans sont eux aussi logés à belle enseigne, avec une moyenne à 1,40 % brut. Quant aux emprunts sur dix ans, leur moyenne brute est à 0,75%, les meilleurs profils décrochant du 0,35 % brut. Pour ces derniers, l’argent est quasiment gratuit !

Des banques conquérantes. Pourquoi cette dégringolade ? Tout simplement parce que les banques veulent prêter. « Elles affichent d’ambitieux objectifs commerciaux pour 2021 et cherchent activement à développer leur portefeuille de clientèle », révèle Maël Bernier, directrice de la communication du courtier Meilleurtaux.com. « Mais avec la crise, le marché est devenu plus étroit. Du coup, elles font feu de tout bois pour attirer ces nouveaux clients quitte à baisser les tarifs de leurs prêts immobiliers. » Avec la politique accommodante de la Banque centrale européenne (BCE), faites de liquidités surabondantes et quasi gratuites, les établissements financiers ont les moyens d'appliquer cette stratégie agressive.

L’emprunteur, un super placement. L’attitude des banques tient au fait que l’emprunteur, de leur point de vue, constitue un bon placement : un crédit à 1,10 % leur rapporte 1,10 %. Un excellent niveau comparé aux taux négatifs des bons du Trésor. Bonus : « les banques rentabilisent l’opération en vendant à l’emprunteur des assurances, des placements, des services dans le cadre d’une relation de long terme », explique Sandrine Allonier, directrice de la communication du courtier Vousfinancer. Le tout se fait quasiment sans risque. Selon l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), le superviseur des banques, le taux de défaut sur l’encours de crédit, en rythme annuel, tourne autour de 0,75 %, l’un des plus bas niveaux du Vieux Continent.

Le crédit un peu plus facile. Les banques disposent d’autres moyens pour séduire les emprunteurs. Fin décembre 2020, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), le gendarme du crédit, desserre un peu la vis sur les conditions de crédit. Le taux d’effort maximal (part des revenus consacrée à la mensualité) passe de 33 à 35 %. La durée plafond s’établit à vingt-sept ans en 2021, contre vingt-cinq ans en 2020. Et les banques peuvent déroger à ces règles dans 20 % des cas (15 % en 2020). « L’application des recommandations du HCSF prend souvent du temps mais en 2021, les banques souhaitent aller plus vite et plusieurs d’entre elles les ont déjà mises en application », indique Pierre Chapon, le président du courtier Pretto.

Une capacité d’emprunt en hausse. Résultat : une hausse de la capacité d’emprunt. « Un couple qui gagne 5 000 € par mois et emprunte à 1,30 % sur vingt-cinq ans dispose de 21 000 € de plus et même de 50 000 € supplémentaires s'il opte pour un logement neuf », calcule Ludovic Huzieux, co-fondateur d’Artemis Courtage. Dans le neuf, porter la durée de vingt-cinq à vingt-sept ans permet de mieux tenir compte du différé d’amortissement lié au temps de chantier, ce qui augmente le montant emprunté à mensualité équivalente. Plus précisément, la durée maximale atteint vingt-cinq ans plus deux ans pour les travaux en 2021, contre vingt-trois ans plus les deux ans de chantier en 2020.

Apport personnel : détente en vue

Les banques plus souples. Autre nouveauté par rapport à 2020 : les banques sont désormais un peu moins raides sur l’apport personnel. Selon les courtiers, il redevient possible, dans certains cas, d’emprunter avec seulement 5 % de fonds propres hors frais de notaire alors que l’an dernier, un minimum de 10 % était quasi systématiquement exigé. « Aujourd’hui, pour de très bons dossiers, on recommence même à trouver des prêts immobiliers à 110 %, qui financent le bien et les frais de notaire », confie Sylvain Lefèvre, le président de La Centrale de Financement. En 2020, ces formules avaient quasiment disparu, compliquant les projets de certains primo-accédants ou investisseurs en locatif.

Fonds propres bienvenus. Pour autant, mieux vaut respecter l’un des principes du financement immobilier : plus l’apport augmente, meilleures sont les conditions de crédit. Il faut plus de 20 % d’apport hors frais de notaire pour emprunter à moins de 1  % brut sur vingt ans. Et placer 10 % d’apport toujours hors frais annexes facilite grandement l’obtention du prêt. « L’apport réduit le risque : il prouve que l’emprunteur est bon gestionnaire, le crédit est moins important et/ou plus court d’où un taux plus bas. Surtout, le prêt ne couvre pas toute la dette immobilière, ce qui permet de rembourser la banque en cas de revente avec une décote », analyse Didier Laporte, dirigeant d’Universal Broker Service.

Le crédit n’est plus réservé aux excellents dossiers

Un panel d’emprunteurs plus fourni. Ces conditions moins strictes montrent que les banques, en 2021, ne se limitent pas aux meilleurs profils, ces ménages à hauts revenus disposant d’un solide patrimoine et d’un apport conséquent. « Depuis le mois de décembre, on note un élargissement de la cible des emprunteurs, qui ne sont pas forcément ceux qui ont les salaires les plus élevés. En février 2021, ce mouvement se poursuit, ce qui booste une demande de crédit soutenue en ce début d’année », confirme Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer. Une tendance confirmée par le courtier Cafpi, qui observe depuis plusieurs semaines « un retour des primo-accédants et des investisseurs en locatif sur le marché. »

L’investissement mieux placé. Les investisseurs, justement. En 2020, nombre d’entre eux n’ont pas pu financer leur projet, la faute au plafonnement du taux d’effort à 33 %. En 2021, le passage à 35 % va leur faire du bien. D’autant que lorsqu’une banque décide de conquérir un investisseur, elle peut se montrer plus souple, en intégrant par exemple 80 à 90 % des loyers dans la capacité d’endettement contre 70 % habituellement. Pour autant, elles restent strictes. Elles demandent aux investisseurs 10 % d’apport au minimum, plafonnent la durée à vingt ans, imposent une marge de manœuvre financière pour faire face aux imprévus. Et elles passent le logement, le quartier, la demande locative et le marché de la revente au crible.

Les banques ne prêtent qu’aux bons gestionnaires

Des finances personnelles nickel. Crise oblige, cette vigilance renforcée des banques porte sur tous les types de projets immobiliers. Au-delà de l’apport personnel, de la durée ou du taux d’effort, elles décortiquent la situation financière de l‘emprunteur. « La gestion des comptes doit être irréprochable, sans découverts ni incidents de paiement et le nombre de crédits à la consommation doit être limité au minimum indispensable comme la voiture », alerte Frank Roullier, directeur général d’Empruntis. Les banques examinent aussi les dépenses et des flux inhabituels venus de l’étranger pourront motiver un refus de crédit, les banques détestant les jeux en ligne, source d’insécurité, de risque.

Crédit, reste à vivre et saut de charges. D’autres critères doivent être pris en compte pour décrocher un prêt. Le reste à vivre, par exemple, doit être suffisant. Cette somme, c’est ce qu’il reste à l’emprunteur une fois la mensualité acquittée. Elle représente le plus souvent 1 500 € par mois pour un couple plus 400 à 500 € par enfant à charge. Certains établissements y placent les impôts, d’autre pas. Mieux vaut se renseigner avant de se lancer pour faire les bons calculs. Les locataires accédants, eux, doivent être attentifs au saut de charges. « Cette différence entre l’actuel loyer et la future mensualité doit rester raisonnable, sans quoi les banques refusent le crédit », indique Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi.

Situation professionnelle : un vrai critère d’emprunt

Sécuriser les remboursements. Les banques donnent la priorité aux fonctionnaires et aux CDI. Elles examinent aussi le secteur d’activité de l’emprunteur. « Si l’entreprise est touchée par la crise, l’obtention du prêt sera plus difficile » prévient Maël Bernier. « En cas de chômage partiel, les banques s’assureront de la solidité de l’employeur et demanderont un certificat attestant de la reprise du travail pour accorder le prêt. » L’employabilité (capacité à retrouver un emploi) « constitue un plus », note la directrice de la communication de Meilleurtaux.com. Et d’ajouter : « rien n’est perdu pour les indépendants si leurs revenus sont stables sur les trois dernières années, s’ils ont de l’apport et un minimum de patrimoine ».

Prêt immobilier et garanties. Les banques tiquent face aux plans de financement trop tendus. Elles demandent une marge de manœuvre égale à trois ou mieux encore six mois de mensualités. Un emprunteur qui peut mettre de l’argent de côté pendant ses remboursements sera privilégié, notamment s’il place ces économies chez le prêteur. « La qualité du bien, sa performance énergétique, sont examinées par les banques, qui anticipent les obligations futures de rénovation », précise Sylvain Lefèvre. « Elles veillent aussi à l’emplacement et à la profondeur du marché à la revente pour limiter les risques de décote en cas de vente contrainte pour cause de chômage, par exemple. »

Financement immobilier : que peut-on négocier ?

Marge de manœuvre. Côté taux, on l’a vu, la négociation pour décrocher une décote est possible pour ceux qui affichent un beau profil. Pour les autres, c’est un peu moins facile. « Il ne faut pas oublier que sur ce point, les emprunteurs standard bénéficient de très bonnes conditions », tempère Ludovic Huzieux. Côté frais de dossier, la négociation n’est pas évidente. Les banques les ont relevés l’an dernier et ils oscillent, selon la complexité du projet, entre 500 et 3 000 €. Pour les banques, c’est une source de marge et elles rechignent à lâcher du lest. L’emprunteur avisé a intérêt à ne pas trop insister : ce serait dommage de faire capoter l’opération pour grappiller quelques centaines d’euros…

Et l’assurance de prêt ? Grâce à la loi Lagarde de 2010, l’emprunteur peut choisir une autre assurance décès-invalidité que celle de la banque prêteuse. A la clé : un tarif divisé par deux, voire par trois. Si certains prêteurs acceptent la délégation, d'autres trainent des pieds, ce produit étant pour eux source de marge. Quelques  banques ont monté leur propre délégation. Moins chères que les contrats groupe, ces assurances déléguées leur permettent de conquérir un client sûr et rentable en gardant de la marge. Reste un problème : « en 2021, le HCSF impose aux banques d’intégrer systématiquement l’assurance décès-invalidité dans le taux d’effort alors qu’en 2020 elles étaient libres de le faire ou pas. Ce changement peut réduire les moyens des emprunteurs », pointe Didier Laporte.

Polémique sur l’assurance emprunteur

Nouvelle donne. En 2020, exclure l’assurance décès-invalidité du taux d’effort permettait de préserver la capacité d’emprunt tout en restant en dessous du plafond de l’époque (33 %). Dans le même temps, « les banques pouvaient facturer cette assurance au prix fort puisqu’elle ne rentrait pas dans le taux d’effort », explique Astrid Cousin, porte-parole du comparateur Magnolia.fr. Aujourd’hui, c’est fini. Mais certains emprunteurs peuvent pâtir de cette nouvelle donne. Souvent, en effet, les banques imposent leur propre assurance (contrat groupe). Mais elle vaut bien plus cher que la délégation. Du coup, le plafond des 35 % de taux d’effort peut être dépassé. Et l’emprunteur risque de voir son dossier rejeté.

Rester dans les clous du taux d'effort. Magnolia.fr prend pour exemple un couple de 35 ans qui gagne 4 500 € net par mois et qui emprunte 380 000 € à 1,40 % sur vingt-cinq ans. Si la banque impose son contrat groupe au tarif de 0,36 % du montant emprunté, la mensualité atteint 1 615 € et le taux d’effort grimpe à 36 %. Avec une assurance déléguée à 0,11 %, la mensualité retombe à 1 536 €, le taux d’effort à 34 %. « Choisir une délégation d’assurance peut permettre à de nombreux emprunteurs de concrétiser leur projet mais ils ont rarement la main, quantité de banques imposant leur contrat groupe », regrette Astrid Cousin. Ceux qui ont obtenu leur prêt pourront, dans l’année de la signature, opter pour une délégation moins chère, comme le permet la loi Hamon.

Conseils pour décrocher un crédit immobilier

Une préparation soignée. Pour profiter des bonnes conditions actuelles de financement, les emprunteurs ont intérêt à bien s’informer sur tous les aspects du crédit et notamment les critères des banques. Il s’agit aussi de bien se préparer. « Au moins trois mois avant de se lancer, il faut nettoyer les comptes bancaires, éliminer les découverts et solder les crédits conso », conseille Frank Roullier. Autre priorité : injecter de l’apport en mobilisant économies, participation aux bénéfices de l’entreprise ou encore donations (elles sont souvent exonérées de droits). En même temps, attention à garder une épargne résiduelle, cette somme qui permet de parer aux imprévus sans mettre le remboursement en péril.

Conseils pour convaincre la banque. L’emprunteur, on l’a vu, doit rassurer la banque sur sa capacité à rembourser. Il doit aussi montrer qu’il constitue un bon parti. La domiciliation des salaires chez la banque prêteuse, le placement d’une épargne ou encore l’achat de produits (assurances, cartes de crédit, etc.) facilitent les choses. Par ailleurs, il veillera à rassembler toutes les pièces du dossier le plus tôt possible. Le bon plan : voir sa banque ou un courtier avant de se lancer pour vérifier si l’on est finançable et quel taux il est possible d’obtenir. Une démarche matérialisée par une étude de faisabilité. « Elle rassure l’acquéreur mais aussi le vendeur vendeur », explique Sylvain Lefèvre. « Elle est de plus en plus souvent demandée par les notaires lors de la signature du compromis de vente. » Bref, il faut anticiper pour emprunter au mieux de ses intérêts.