Immobilier : Bercy assouplit les conditions de crédit !

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17 Décembre 2020 - Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) desserre la vis sur les critères de crédit immobilier. Le taux d’effort maximal passe de 33 à 35 %, les conditions de durée sont améliorées et les banques ont davantage de latitude pour accepter les dossiers qui dépassent un peu ces limites.

Bonne nouvelle pour les emprunteurs. Suite à sa réunion du 17 décembre 2020, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), l’organisme du ministère des Finances qui régule le crédit en France, assouplit les conditions de prêt immobilier pratiquées par les banques. Quels sont ces changements ? Le taux d’effort maximal (part des revenus dédiée à la mensualité) passe de 33 à 35 %. Les durées restent plafonnées à 25 ans, mais elles tiendront désormais compte des différés de remboursement liés au neuf ou aux travaux. Un crédit pour ce type de projet pourra ainsi durer 27 ans maximum (25 ans plus deux ans de différé). Les banques pourront déroger aux règles du HCSF à hauteur de 20 % des dossiers contre 15 % auparavant. Enfin, l’assouplissement concerne aussi les rachats et renégociations de prêts si ces opérations aboutissent à réduire le taux d’effort ou la durée de remboursement.

Protéger les emprunteurs. Argumentant ces décisions, le ministre des Finances Bruno Lemaire a expliqué vouloir « maintenir des conditions de crédit immobilier dynamiques mais saines pour protéger les ménages. Il s’agit d’être au plus près des projets des Français ». Bruno Lemaire s’est par ailleurs félicité des « effets positifs » des restrictions émises par le HCSF en décembre 2019. Toutefois, certaines banques ne les ont pas respectées. Du coup, « les recommandations du HCSF de décembre 2020 deviendront contraignantes à l’été 2021 », avertit le ministre, alors qu’elles ne l’étaient pas jusqu’à présent. Ses services vont plancher sur les aspects juridiques et pratiques de ces futures règles.

HCSF : rappel des recommandations de décembre 2019
Le 12 décembre 2019, le HCSF demande aux banques de réduire les risques sur le crédit immobilier. Il leur recommande de plafonner le taux d’effort à 33 % des revenus, plafonne la durée des prêts à vingt-cinq ans et limite le montant emprunté à sept années de revenus. Les banques disposent d’une marge de manœuvre : 15 % des prêts peuvent sortir de ces critères, notamment pour soutenir la primo-accession.

Du mieux pour les primo-accédants. La décision du HCSF était attendue avec impatience. Ses recommandations de décembre 2019 ont provoqué un durcissement des conditions d’emprunt. Pour « tenir » la règle des 33 % et le plafonnement des durées à vingt-cinq ans, les banques imposent davantage d’apport personnel. En novembre 2020, sa part dans les financements des particuliers augmente de 11 % en rythme annuel après avoir baissé de 5,2 % en 2019 selon l’Observatoire Crédit Logement CSA. Entre hausse de l’apport, plafonnement des durées et du taux d’effort, ces décisions ont conduit à écarter de nombreux ménages du crédit, notamment les jeunes primo-accédants. Ces derniers vont ainsi retrouver un peu d’air.

Le neuf et les investisseurs mieux lotis. Faire passer le taux d’effort maximal de 33 à 35 % va aussi regonfler le moral des investisseurs en locatif. Les banques ont en effet durci leurs conditions sur ce type de projet, en resserrant le mode de calcul de la capacité d’endettement. Le neuf va quant à lui bénéficier des nouvelles dispositions concernant les différés. Avec une durée effective de vingt-cinq ans maximum plus deux ans pour le temps de chantier, il sera plus facile de baisser la mensualité pour rester dans les clous du taux d’effort. Un changement que les professionnels devraient bien accueillir. Chez les promoteurs, les ventes devraient plonger de plus de 30 % cette année, les constructeurs de maisons limitant la casse avec un recul probable de 13 à 15 %.

Les banques restent prudentes. L’assouplissement décidé par le HCSF ce 17 décembre 2020 ne va pas pour autant ouvrir en grand les portes du crédit. Car aujourd’hui, les banques redoublent de prudence pour sécuriser les remboursements. Entre autres exemples, elles passent au crible la situation professionnelle des emprunteurs. Ceux qui travaillent dans les secteurs les plus impactés par la crise ont beaucoup de mal à décrocher leur prêt. De même, les candidats au crédit, quels qu’ils soient, doivent absolument prouver qu’ils gèrent bien leurs finances. Et les banques leur demandent, en plus de l’apport, une épargne résiduelle et une capacité à mettre de l’argent de côté pendant les remboursements. Pour en savoir plus sur les conditions d'emprunt, voir notre dossier A qui profitent les nouvelles baisses de taux ?

Crédit immobilier : cinq conseils pour emprunter

  • Préparez-vous. Informez-vous sur tous les aspects du crédit pour connaître les critères de prêt des banques mais aussi vos droits et devoirs d’emprunteur. Rassemblez toutes les pièces et autres justificatifs et montez votre dossier à l’avance.
  • Affichez un bon profil. Au moins trois mois avant votre demande de prêt, nettoyez vos comptes. Comblez vos découverts et soldez le maximum de crédits conso. Vous devez vous présenter comme un emprunteur fiable, qui gère bien ses finances.
  • Placez de l’apport personnel. Votre apport doit compter pour au moins 10 % du montant du projet hors frais de notaire. Pour le constituer ou l’augmenter, mobilisez vos économies ou votre participation et n’oubliez pas les donations familiales.
  • Ne négligez aucun détail. Prenez en compte les critères de prêt classiques (taux d’effort, reste à vivre, saut de charges, situation professionnelle, etc.). N’oubliez pas que les banques vous demanderont une marge de manœuvre en plus de l’apport personnel.
  • Faites-vous aider. En amont, prenez contact avec votre banque ou avec un courtier pour vérifier si vous êtes finançable. C’est rassurant pour vous, mais aussi pour le vendeur. Ce dernier saura qu’il traite avec un acheteur fiable, qui a les moyens de mener son projet à bon port.

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