Crédit immobilier : comment profiter de la nouvelle baisse des taux

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19 Août 2020 - Bonne nouvelle : les taux immobiliers ont baissé de quelques dixièmes de points en août 2020 et restent proches de leurs plus bas niveaux. Pour en profiter, vous devrez respecter des conditions strictes, les banques cherchant à limiter au maximum le risque d’impayés. Analyse et conseils pour bien emprunter.

Après la hausse du printemps, les taux immobiliers baissent en été. La moyenne toutes durées confondues hors assurance et coût des garanties (taux brut) s’établit à 1,25%, en juillet 2020 contre 1,29% en juin révèle la dernière étude de l’Observatoire du financement Crédit Logement/CSA. Au résultat, le prix du crédit reste très proche de ses plus bas niveaux historiques de la fin 2019. A l’époque, le taux brut moyen était tombé à 1,11%. Pour rappel, cette même moyenne se chiffrait à 1,43% fin 2018 et à 3,21% fin 2012. Et l’on se souviendra que pendant la crise de 2008, le taux moyen dépassait les 5%... Une autre époque !

Baisse des taux : nouveaux chiffres. Les données de Crédit Logement/CSA portent sur les emprunts accordés en juillet, autrement dit sur des dossiers montés six à huit semaines plus tôt. La question, c’est de connaître les taux pratiqués en août 2020. D’après les courtiers, ils ont encore perdu quelques dixièmes de points par rapport à juillet. Actuellement, la moyenne brute tourne à 1,35% pour les emprunts sur vingt ans, contre 1,40% en juillet et 1,50% en mai. La question, c’est de savoir comment en profiter. Car tous les emprunteurs n‘obtiennent pas les mêmes taux, tandis que les banques durcissent leurs conditions d’emprunt.

Les taux immobiliers au 19 août 2020

  • 10 ans : de 0,60 à 1,80 %, taux moyen à 1,10 %.
  • 15 ans : de 0,80 à 1,90 %, taux moyen à 1,15 %.
  • 20 ans : de 1,00 à 2,10 %, taux moyen à 1,35 %.
  • 25 ans : de 1,10 à 2,30 %, taux moyen à 1,60 %.

Donnés à titre indicatif, les taux présentés dans ce tableau sont bruts, hors assurances et coût des garanties. Ils proviennent des barèmes bancaires et des données des courtiers en crédit immobilier. Le taux d’un prêt est établi au cas par cas, en fonction du profil de l’emprunteur et des caractéristiques de son projet. Le principe : plus le risque est élevé, plus le taux monte. Un crédit sur dix ans est moins cher qu’un emprunt sur vingt ans car sur une courte durée, la probabilité d’impayé est plus faible.

Qui profite des meilleurs taux ? Selon les barèmes bancaires que PAP.fr a pu consulter, un couple dont chaque membre est en CDI, qui injecte 20% d’apport personnel hors frais de notaire dans son projet et qui gagne plus de 80.000 € par an (revenu fiscal de référence) peut décrocher, dans les meilleurs des cas, du 0,80% sur quinze ans ou du 1% sur vingt ans (taux bruts). Les emprunteurs standard obtiennent des taux proches des moyennes. Mais pour les petits revenus avec peu d’apport personnel, les taux bruts peuvent monter à 1,50% sur quinze ans ou à 1,80% sur vingt ans.

Banques cherchent sécurité. Raisons de ces différences : les banques cherchent à limiter les risques. Et en matière de crédit immobilier, le risque, c’est l’impayé. Du coup, les établissements prêteurs financent en priorité des emprunteurs capables de faire face à leurs engagements quelles que soient les circonstances. Certains profils sont si convoités que les prêteurs n’hésitent pas à leur consentir des rabais. Bref, pour obtenir votre crédit et mieux encore décrocher un bon taux, vous devez rassurer les banques en leur montrant que vous êtes un emprunteur fiable et sûr.

Des conditions bancaires très strictes pour emprunter

Vos finances personnelles. Par où commencer pour décrocher votre prêt ? Par prouver aux banques que vous êtes un bon gestionnaire, que vous tenez bien vos finances. Pas question de vous présenter avec des découverts ou une pléthore de crédits conso. L’un de vos paiements est refusé, vous recevez un avis à tiers détenteur, vous êtes fiché Banque de France : vous n’aurez pas votre crédit. Attention également aux dépenses inconsidérées, aux jeux en ligne, qui sont très mal vus. Bref, vous devez prouver que la banque prend peu de risques en vous prêtant de l’argent.

Conseil : préparez-vous. Quelques mois avant de vous lancer, nettoyez vos finances et soldez vos crédits conso. Vous pourrez ainsi présenter des relevés de compte impeccables à la banque.

L’apport personnel. Pour emprunter, votre apport doit compter pour au moins 10% du prix du projet hors frais de notaire. Avec ces fonds propres, vous rassurez les banques puisque vous savez épargner. Surtout, l’apport réduit le risque. Avec lui, vous empruntez moins, sur moins longtemps, avec un taux plus bas. Autre sécurité : en cas de vente forcée pour cause d’aléa de la vie, donc avec une baisse de prix, l’apport limite la casse. Rembourser les banques avec un prêt qui couvre 80% de la dette immobilière est plus facile qu’avec un crédit sans apport, qui finance 100% du logement. Pour en savoir plus, voir notre dossier sur l'apport personnel.

Conseil : musclez votre apport. Mobilisez votre épargne et/ou la participation aux bénéfices de votre entreprise. Faîtes jouer la solidarité familiale en recourant aux donations (elles peuvent être exonérées d'impôts).

Les critères bancaires classiques. Fin 2019, le Haut conseil de stabilité financière, l’organisme qui régule le crédit en France, recommande aux banques de limiter les risques. La durée des prêts est plafonnée à vingt-cinq ans, le montant emprunté ne peut pas dépasser sept années de revenus, le taux d’effort est plafonné à 33 % (vous ne pouvez pas consacrer plus du tiers de vos ressources à votre mensualité de prêt. Les banques appliquent strictement ces conditions depuis plus de huit mois et vous devrez les respecter même si vous gagnez très bien votre vie.

Conseil : adaptez-vous. Placez de l’apport dans votre projet pour rester dans les clous de la règle des 33% de taux d’effort. Vous pouvez aussi allonger la durée : à capital emprunté équivalent, vous baissez la mensualité. Mais n’oubliez pas que votre crédit ne pourra pas dépasser vingt-cinq ans.

Le reste à vivre. La somme qu’il vous reste une fois la mensualité payée est un critère de prêt important. A titre indicatif, ce reste à vivre varie de 1.200 à 1.500 € pour un couple plus 300 à 500 € par enfant à charge. Chaque établissement fixe ses propres règles. Si les banque estiment que votre reste à vivre est insuffisant, elles jugeront votre projet trop risqué et refuseront votre dossier. N’oubliez pas que le statut de propriétaire génère des dépenses (taxe foncière, charges de copropriété, travaux, etc.). Vous devez être en mesure de les payer tout en remboursant votre prêt.  

Conseil : gardez une marge de manœuvre. Vous pourrez faire face à vos remboursements en cas de difficultés passagères. De plus en plus, les banques demandent une marge de manœuvre égale à six mois de mensualités et de l’épargne résiduelle (capacité à mettre de l’argent de côté une fois l’échéance de prêt immobilier payée).

Emprunt : pensez global. Pour comparer ce qui est comparable, basez-vous sur le taux annuel effectif global du crédit. Ce TAEG intègre le taux, mais aussi l’assurance décès-invalidité, les frais de dossier, les frais payés à des intermédiaires (courtiers), les dépenses liées aux garanties obligatoires, les frais d’ouverture de compte bancaire (pour prêter, les banques demandent une domiciliation des salaires). Les banques ne négocient plus les frais de dossiers et imposent souvent leur contrat d’assurance, alors que vous avez le droit de vous assurer auprès d’un prestataire extérieur (délégation d’assurances).

Conseil : faites les bons calculs. Informez-vous bien sur les différents aspects du crédit et intégrez toutes ces dépenses dans votre financement. Si vous sous-estimez ces postes, vous risquez le refus de crédit.

Le taux de l’usure. Légalement, le TAEG d’un crédit immobilier ne peut pas dépasser un plafond légal, le taux de l’usure. Certains emprunteurs, dont les dossiers sont plus risqués (jeunes avec peu d’apport qui empruntent sur longue durée) se voient appliquer des taux plus élevés. Si l’on ajoute l’assurance et tous les frais, leur prêt dépasse le taux de l’usure et les banques rejettent leur demande. Même donne pour les seniors ou les emprunteurs qui présentent des risques de santé. Ils paient leur assurance au prix fort, ce qui les conduit là encore à dépasser le taux de l’usure…

Conseil : négociez tout azimuts. Si vous présentez un profil sûr, certaines banques pourront baisser un peu leur taux. D’autres acceptent la délégation d’assurance (elle coûte deux à trois fois moins cher que l’assurance de la banque). Autre option : souscrire un prêt multiligne. Sur vingt ans, il se compose d’une ligne sur dix ans (taux plus bas, assurance moins chère) et d’une autre ligne sur vingt ans. Au final, son TAEG est plus bas, ce qui peut vous permettre de rester en dessous du taux de l‘usure.

Banques : des critères de crédit inattendus

La situation professionnelle. Toujours pour limiter le risque d’impayés, les banques sont attentives à votre situation professionnelle. Les CDI (surtout avec de l’ancienneté), les fonctionnaires sont bienvenus. Pour les indépendants et les intérimaires rien n’est perdu s’ils montrent un profil sécurisant. Ceux qui travaillent dans des secteurs d’activité durement touchés par la crise (tourisme, aérien, habillement, restauration, etc.) ont plus de mal à emprunter. L’employabilité, la faculté à retrouver un poste dans des délais raisonnables en cas de perte d’emploi, devient un critère de prêt.

Conseil : anticipez. Consultez votre banque pour savoir si elle vous considère comme finançable. Vous pouvez aussi faire appel à un courtier. Cet intermédiaire connaît les critères des banques et vous dira si vous avez des chances de décrocher votre crédit.

Le bon logement. Lorsque vous empruntez, le logement vient garantir votre prêt. En cas d’impayés, la vente permet à l’emprunteur de rembourser son dû. Encore faut-il que la maison ou l’appartement puissent se revendre à bon prix. C’est pourquoi les banques veillent à la qualité du bien et à son emplacement. Dans le neuf, les banques rechignent à financer les logements dont les délais de livraison sont supérieurs à deux ans. Si vous faites construire, mieux vaut signer un Contrat de construction-loi de 1990, seul cadre juridique à apporter une garantie de livraison à prix et délais convenus.

Conseil : respectez la règle d’or de l’immobilier. Misez sur un bon emplacement (quartier agréable et bien équipé, avec un marché immobilier dynamique). Et d’une façon plus générale, privilégiez tout ce qui concerne la qualité, qu’elle soit technique ou juridique.

Crédit : les cas particuliers. Dans cette logique de réduction des risques, les banques appliquent des surprimes à certains projets plus complexes et/ou plus risqués. Il faut compter par exemple 0,50% de plus pour un crédit in fine (la mensualité couvre les intérêts et le capital est remboursé en une fois à la fin de l’opération). Les différés de remboursement ou encore les prêts-relais coûtent de 0,10 à 0,20% de plus. Pour ces mêmes crédit-relais, les banques vont être très pointilleuses quant à l’expertise du bien qui finance le nouvel achat. L’objectif : réduire les délais de transaction.

Conseil : faites les bons calculs. Anticipez en prenant en compte la spécificité de votre projet. Consultez plusieurs banques pour comparer leurs tarifs et choisir le plus intéressant.

Acheter pour louer : comment emprunter ? En matière d’investissement locatif, les banques ont durci leurs critères. Pour elles, le risque d’une telle opération est double : il tient à la solidité financière de l’investisseur et à l’incertitude concernant le versement des loyers. Du coup, les banques imposent de l’apport personnel (alors que le financement à 100% par le crédit est plus intéressant), rechignent à prêter sur plus de vingt ans, prennent moins en compte les loyers dans la capacité d’endettement. Certaines banques ne prêtent qu’aux investisseurs qui ont fini de payer leur résidence principale. Bref, l’opération reste possible mais il faut bâtir un dossier particulièrement solide. Pour en savoir plus voir notre dossier sur le financement de l'investissement locatif.

Conseil : réduisez les risques. Analysez bien toutes les données de votre projet. Achetez au bon prix. Faites faire des simulations par les banques en tablant sur des hypothèses raisonnables. Choisissez un bon emplacement avec une vraie demande locative et un marché immobilier porteur.

Crédit immobilier : derniers conseils pour emprunter. Obtenir un prêt immobilier n’a rien d’impossible. Outre le respect des conseils présentés ci-dessus, vous maximiserez vos chances en respectant quelques principes somme toute assez simples. Préparez-vous bien et renseignez-vous sur tous les aspects du crédit. Rendez-visite à votre banque pour vous assurer de la faisabilité de votre projet. Vous pouvez aussi consulter les courtiers en prêts immobiliers. Grâce à leur connaissance pointue du marché et des banques, ils connaissent les conditions de crédit et ils vous diront si vous êtes finançable. Ils sont nombreux à avoir mis en place des attestations de solvabilité. Basées sur des éléments objectifs, elles rassureront les vendeurs sur vos capacités à trouver un crédit. Enfin, ne baissez pas les bras : certaines banques acceptent des dossiers que d’autres refusent, ce qui montre que rien n’est perdu d’avance.

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