Comment fixer le loyer à Paris ?

Publié par le

15 Avril 2019 - Vrai casse-tête pour les bailleurs, la fixation du loyer des logements a été l'objet de rebondissements successifs. Mis en place en 2015 grâce à la loi Alur, puis supprimés fin 2017 par décision de justice, les loyers de référence refont surface aujourd'hui à Paris avec la loi Elan. Le décret d'application en fixant le périmètre a été publié le 13 avril 2019. On n'attend plus désormais que la publication des nouveaux plafonds de loyers, d'ici cet été, pour que cela entre en vigueur. Dès leur parution, il faudra s'y référer pour les contrats signés à compter de cette date. En attendant, le loyer est toutefois encadré à la relocation.

Avec la loi Elan, il est désormais permis aux communes qui le souhaitent de plafonner les loyers des logements situés sur leur territoire à un loyer de référence majoré. Plusieurs communes ont déjà fait savoir qu'elles l'envisageaient, et c'est Paris qui a ouvert la voie dès la fin de l'année 2018. La ville de Paris a proposé d'appliquer cette mesure à l'ensemble de son territoire, et le gouvernement l'a accepté par décret du 13 avril 2019. Si la décision est désormais définitive, il reste cependant encore à déterminer les loyers plafond. Ils devraient être publiés d'ici cet été. On connaîtra alors le montant maximal à ne pas dépasser par loyer au mètre carré, dans chacun des quartiers de Paris, selon le type de logement (vide ou meublé), le nombre de pièces et la date de construction de l'immeuble. Mais d'ici là, voici comment fixer un loyer à Paris.

Loyer plafonné pour un logement loué auparavant

Paris fait partie de ce que l'on appelle la « zone tendue » : c'est un ensemble de 1.149 communes dans lesquelles l'offre répond difficilement à la demande. Dans ces communes, le loyer est plafonné si le logement était loué avant l'arrivée de votre nouveau locataire. Dans ce cas, vous devez fixer le loyer du nouveau locataire dans la limite du loyer du locataire précédent. Vous devez préciser le montant du loyer dans le bail du nouveau locataire. En revanche, si votre logement n'a jamais été loué, vous pouvez fixer le loyer librement, sans aucun plafonnement. Dans l'attente de l'entrée en vigueur des loyers de référence à respecter d'ici cet été, c'est pour l'instant le seul plafond de loyer à Paris. Il faut donc être vigilent et vous informer dès que vous signez un nouveau bail, afin de savoir s'ils sont entrés en vigueur ou pas.

Le loyer peut-il être supérieur à celui du locataire précédent ? 

Il y a plusieurs hypothèses qui permettent au bailleur de fixer le loyer de son nouveau locataire à un prix plus élevé que celui du locataire précédent.

Le loyer peut être fixé librement

  • si le précédent locataire est parti depuis au moins dix-huit mois ;
  • si le propriétaire a effectué depuis moins de six mois des travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyers.

Dans ces deux hypothèses, le propriétaire n'a donc aucun plafond de loyer à respecter tant que les loyers de référence n'ont pas été publiés. Une fois qu'ils le seront, le propriétaire devra en tenir compte.

Le loyer peut être augmenté entre deux locataires

Dans trois cas, le propriétaire peut fixer le loyer de son nouveau locataire à un montant plus élevé que celui de son précédent locataire :

  • si le loyer de votre précédent locataire n'a pas été indexé depuis au moins douze mois. Vous pouvez l'indexer à l'aide du dernier IRL publié par l'Insee. C'est l'indice qui permet chaque année de réévaluer le loyer des locataires en place ;
  • si vous avez réalisé, depuis la conclusion du contrat initial avec le précédent locataire, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes. Le montant des travaux doit être au moins égal à la moitié de la dernière année de loyers. Dans ce cas, vous pouvez augmenter le loyer annuel de 15% au maximum du coût réel des travaux TTC.

Seul le coût des travaux d'amélioration peut être pris en compte, c'est-à-dire des travaux qui permettent d'améliorer le logement en lui apportant, par exemple, un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions de la vie moderne. En revanche, l'entretien normal comme la peinture ou le remplacement à l'identique d'une moquette ne permettent pas de réévaluer le loyer.

  • si le loyer du précédent locataire était manifestement sous-évalué. Dans cette hypothèse, vous n'allez pas pouvoir remettre directement votre loyer au prix du marché. Pour calculer la hausse applicable au loyer du dernier locataire, vous allez vous renseigner auprès de l'Observatoire des loyers de la région parisienne, l'"OLAP". Vous obtiendrez les montants de loyers pour des logements similaires du voisinage. Faites la moyenne de ces loyers. Vous pouvez alors proposer à votre nouveau locataire un loyer plafonné à la moitié de la différence entre la moyenne des loyers observés et le loyer du précédent locataire.

Pour en savoir plus sur la manière de fixer son loyer à Paris, vous pouvez consulter notre article Un loyer encadré à la relocation pour les logements situés en zone tendue.

Quels sont les logements concernés ?

Cela concerne les logements loués en tant que résidence principale du locataire, aussi bien en location vide qu'en location meublée, ou avec le bail meublé étudiant de neuf mois, ou encore avec le bail mobilité.

Comment fixer un loyer à Paris quand les loyers de référence entreront en vigueur ?

Il y aura un double encadrement des loyers. Le loyer proposé par le bailleur ne devra pas dépasser les deux plafonds suivants :

  • le loyer de référence majoré imposé par la Préfecture de Paris,
  • le loyer du locataire précédent.

Si le logement était loué jusque-là et que le loyer dépasse le loyer de référence majoré, le bailleur devra abaisser le loyer du nouveau locataire à celui du locataire précédent. Il pourra cependant appliquer un complément de loyer si le logement comporte des caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelles.

Si le logement n'a jamais été loué jusque-là ou si le locataire précédent est parti depuis au moins dix-huit mois, le loyer est quand même plafonné au loyer de référence.

Pour aller plus loin...

La tacite reconduction en location vide comme en location meublée rend nécessaire la révision annuelle du loyer. La loi Alur est venue modifier certaines des conditions de l'indexation. Faisons le...

Quelles sont les charges que le bailleur peut récupérer sur son locataire, comment les fixer mais surtout quand les récupérer ? Telles sont les questions que se posent les bailleurs.

Le bailleur est-il libre de fixer le loyer de son locataire ? Ou doit-il s'en tenir au loyer du locataire précédent ? Tout dépend de la commune où est situé le logement : en zone tendue ou pas. Mais...

L'encadrement des loyers à la relocation s'appliquera au moins jusqu'à l'été 2019 dans les grandes agglomérations (les zones tendues). Le loyer du nouveau bail ne peut, sauf exceptions, excéder celui...