Comment fixer le loyer à Paris ?

L'encadrement des loyers à Paris

La mesure s'applique depuis le 1er juillet 2019 à l'ensemble du territoire de Paris pour une période expérimentale de huit ans. Le montant maximal à ne pas dépasser par loyer au mètre carré habitable pour les contrats de location signés depuis cette date sont fixés chaque année en juin et s'appliquent aux contrats de location signés à partir du 1er juillet de l'année en cours et jusqu'au 30 juin de l'année suivante. Paris est découpé en 80 quartiers dans lesquels les loyers sont fixés selon le type de logement (vide ou meublé), le nombre de pièces et la date de construction de l'immeuble.

L'encadrement des loyers avait été appliqué à Paris une première fois entre 2015 et 2017. Il avait été annulé en automne 2017 par décision de justice car il ne respectait pas les contraintes imposées par la loi Alur.
La loi Elan de novembre 2018 permet depuis aux communes qui le souhaitent de plafonner les loyers des logements situés sur leur territoire à un loyer de référence majoré.

Paris a été la première à le remettre en place depuis le 1er juillet 2019, suivie par : Lille Hellemmes et Lomme depuis le 1er mars 2020,  les neuf communes de Plaine Commune depuis le 1er juin 2021 (Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, l’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse), par Lyon et à Villeurbanne depuis le 1er novembre 2021 et par les neuf villes de l’Etablissement Public Territorial Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville) depuis le 1er Décembre 2021. Cet encadrement des loyers s'applique également à Montpellier depuis le 1er juillet 2022, et à Bordeaux depuis le 15 juillet 2022.

Quels sont les logements concernés par l'encadrement des loyers ?

Cela concerne les logements loués en tant que résidence principale du locataire, aussi bien en location vide qu'en location meublée, ou avec le bail meublé étudiant de neuf mois, ou encore avec le bail mobilité.

Comment prendre en compte les loyers de référence à Paris ?

Pour les contrats de location signés depuis le 1er juillet 2019, il y a un double encadrement des loyers. Le loyer proposé par le bailleur ne doit pas dépasser les deux plafonds suivants :

• le loyer du locataire précédent ;
• le loyer de référence majoré imposé par la Préfecture de Paris publié chaque année courant juin pour s'appliquer au 1er juillet.

Pour un logement loué avant l'arrivée du nouveau locataire

• Si le loyer du précédent locataire est inférieur au loyer de référence majoré, le loyer du nouveau locataire doit être fixé dans la limite du locataire précédent.
  
• Si le loyer du locataire précédent dépasse le loyer de référence majoré, le bailleur doit abaisser le loyer du nouveau locataire au loyer de référence majoré. Le bailleur peut cependant appliquer un complément de loyer si le logement comporte des caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelles, mais dans la mesure où le loyer total (loyer de référence majoré + complément de loyer) ne dépasse pas le loyer du locataire précédent.

Il n'existe pas de liste légale des caractéristiques de confort ou de localisation permettant d'appliquer un complément de loyer, mais il existe désormais une liste de caractéristiques qui empêchent le bailleur d'appliquer un complément de loyer. Ainsi, pour les contrats de location signés depuis le 18 août 2022, aucun complément de loyer ne peut être appliqué si le logement :

• dispose de sanitaires sur le palier ;
• présente des signes d’humidité sur certains murs ;
• est de classe F ou G s’agissant de son niveau de performance énergétique ;
• a des fenêtres qui laissent anormalement passer l’air (hors grille de ventilation) ;
• présente un vis-à-vis de moins de dix mètres ;
• subit des infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur du logement ;
• a rencontré des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois ;
• présente une installation électrique dégradée ;
• dispose d'une mauvaise exposition de la pièce principale.

Par ailleurs, ce complément de loyer peut être contesté par le locataire dans un délai de trois mois après avoir signé son bail, s'il l'estime non justifié. Car il ne peut être appliqué que pour des caractéristiques exceptionnelles par rapport aux autres logements situés dans le même périmètre.

Il y a par ailleurs possibilité de revoir le loyer du locataire précédent dans la limite du loyer de référence majoré si le bailleur a entrepris d'importants travaux d'amélioration. Toutefois ces travaux ne peuvent être pris en compte que si le logement respecte un niveau de performance énergétiques suffisant. Il doit avoir une étiquette énergétique comprise entre A et E. A défaut les travaux d'amélioration ne permettent pas de revoir le loyer à la hausse.

Retrouvez tous les détails dans notre dossier : Comment fixer le loyer d'un logement lors de sa mise en location ?

Pour un logement libre avant l'arrivée du nouveau locataire

Si le logement n'a jamais été loué jusque-là ou si le locataire précédent est parti depuis au moins dix-huit mois, le loyer peut être fixé librement, mais dans la limite du loyer de référence majoré, avec un éventuel complément de loyer si le logement comporte des caractéristiques exceptionnelles qui en justifient et à condition que le logement ne présente aucune des caractéristiques interdisant au bailleur d'appliquer un complément de loyer.

Quel loyer de référence prendre en compte pour fixer le loyer ?

Les loyers de référence sont établis à partir des loyers observés dans chaque quartier, en tenant compte des critères suivants. D'une part :

• du type de location : vide ou meublée. Si le logement est loué meublé, le plafond est supérieur de 13 % par rapport au même logement loué vide, ce qui représente une différence d'environ 3 à 5 €/m²/mois de loyer selon les quartiers ;
• du nombre de pièces (1, 2, 3, 4 et plus). Ce sont les pièces à vivre qui sont prises en compte, et non les salles de bains, cuisine, w.-c., couloirs...
• de l’époque de construction du bâtiment (avant 1946, entre 1946 et 1970, entre 1971 et 1990 ou après 1990).

Et d'autre part, en tenant compte des écarts de loyers observés selon l'endroit où est situé l'immeuble. Pour cela, Paris est divisé en 80 quartiers. Dans chacun d’entre eux sont fixés trois loyers de référence par type de logement :

• le loyer médian appelé loyer de référence ;
• le loyer de référence minoré de 30 % par rapport à ce loyer médian appelé loyer de référence minoré ;
• et le loyer de référence majoré de 20 % par rapport à ce loyer médian appelé loyer de référence majoré.

C'est donc une fourchette de loyer qui est déterminée par mètre carré habitable pour chaque type de logement dans chacun des 80 quartiers. Le bailleur peut fixer son loyer dans la limite du loyer de référence majoré, donc dans le haut de la fourchette.

Pour un bail signé à compter du 1er juillet 2022 et d'ici au 30 juin 2023, pour un studio de 20 m² loué vide à Saint-Germain-des-Prés (VIe arrondissement), construit avant 1946 :

• le loyer de référence majoré s'élève à 40,10 €/m²/mois, soit un loyer mensuel maximal de 802 € s'il est loué vide ; 
• pour ce même logement loué en meublé, le loyer de référence majoré est de 45,10 €/m²/mois soit un loyer maximal de 902 €.

Pour un studio de même type (20 m², construit avant 1946) situé dans le XXe arrondissement, dans le quartier de Charonne, pour un bail signé depuis le 1er juillet 2022, le loyer de référence majoré s'élève à 32 €/m²/mois, soit 640 € au maximum s'il est loué vide et 36 €/m²/mois s'il est loué en meublé, soit 720 €/mois.

Où trouver le loyer de référence à prendre en compte pour fixer le loyer ?

Pour connaître les loyers qui s'appliquent dans chaque quartier selon ces critères, il vous suffit de consulter la carte interactive établie par le préfet d'Ile-de-France. Une fois que vous avez précisé ces différents critères, les loyers de référence par mètre carré habitable vont s'afficher (loyer de référence minoré, loyer de référence et loyer de référence majoré). Vous pouvez fixer votre loyer dans la limite du loyer de référence majoré en le multipliant par le nombre de mètres carrés habitables du logement pour obtenir le loyer mensuel hors charges à ne pas dépasser.

Quelle sanction si le loyer est fixé au-dessus du loyer de référence majoré ?

Si le bailleur ne respecte pas le loyer de référence majoré, il risque une amende. Cette sanction a été prévue par la loi Elan au cas où le bailleur fixerait son loyer sans tenir compte du loyer de référence majoré. Il risque alors une amende pouvant atteindre 5 000 € s'il est une personne physique et jusqu'à 15 000 € s'il est une personne morale.
Ce pouvoir de sanction devrait cependant être transféré à la mairie de Paris qui souhaite agir plus efficacement pour « sanctionner les propriétaires qui abusent ».

Pour faciliter les recours, c'est le préfet qui peut administrer directement cette amende et demander au bailleur de remettre son loyer à niveau et de rembourser les trop perçus au locataire sur les loyers antérieurs.

Comment était fixé le loyer à Paris jusqu'au 30 juin 2019 ?

Loyer plafonné pour un logement loué auparavant

Paris fait partie de ce que l'on appelle la « zone tendue », un ensemble de 1 149 communes dans lesquelles l'offre répond difficilement à la demande. Dans ces communes, et donc à Paris, le loyer est plafonné si le logement était loué avant l'arrivée de votre nouveau locataire : vous deviez fixer le loyer du nouveau locataire dans la limite du loyer du locataire précédent et en préciser le montant dans le bail du nouveau locataire.

Loyer fixé librement pour un logement libre auparavant

En revanche, si votre logement n'avait jamais été loué, ou si le locataire précédent était parti depuis au moins dix-huit mois, vous pouviez fixer le loyer librement, sans aucun plafonnement à respecter, pour un bail signé au plus tard le 30 juin 2019.

Pour en savoir plus sur la manière de fixer le loyer d'un logement en zone tendue, vous pouvez consulter notre article : Un loyer encadré à la relocation pour les logements situés en zone tendue