Comment fixer le loyer à Paris ?

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09 Juin 2020 - L'encadrement des loyers a fait son retour à Paris depuis le 1er juillet 2019. Les plafonds de loyers à respecter sont publiés tous les ans depuis cette date. Ceux qui s'appliquent aux contrats de location signés à partir du 1er juillet 2020 ont été publiés le 4 juin 2020.

Retour de l'encadrement des loyers à Paris

Après des rebondissements successifs, l'encadrement des loyers, tel qu'il s'est appliqué à Paris entre 2015 et 2017 a fait son grand retour le 1er juillet 2019. Mis en place une première fois en 2015, il avait été annulé en automne 2017 par décision de justice car il ne respectait pas les contraintes imposées par la loi Alur. Depuis, la loi Elan de novembre 2018 permet aux communes qui le souhaitent de plafonner les loyers des logements situés sur leur territoire à un loyer de référence majoré. Parmi les différentes communes qui ont fait savoir qu'elles l’envisageaient, Paris a ouvert la voie, suivie depuis par Lille.
La mesure s'applique depuis le 1er juillet 2019 à l'ensemble du territoire de Paris pour une période expérimentale de cinq ans, comme le prévoit la loi Elan. Le montant maximal à ne pas dépasser par loyer au mètre carré habitable pour les contrats de location signés depuis cette date sont fixés chaque année en juin et s'appliquent aux contrats de location signés à partir du 1er juillet de l'année en cours et jusqu'au 30 juin de l'année suivante. Ces loyers sont fixés pour chaque quartier selon le type de logement (vide ou meublé), le nombre de pièces et la date de construction de l'immeuble. Le découpage géographique en 80 quartiers et les critères retenus pour fixer les loyers de référence sont les mêmes que ceux utilisés avec la loi Alur entre 2015 et 2017.

Les bailleurs et les locataires peuvent trouver les plafonds de loyers qui s'appliquent entre le 1er juillet 2019 et le 30 juin 2020, ceux qui vont s'appliquer du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, mais aussi ceux qui se sont appliqués pour leur logement en 2015, 2016, 2017 sur la carte interactive mise en place par la préfecture de la région Île-de-France.

L'encadrement des loyers a fait également son retour à Lille, Hellemmes et Lomme depuis le 1er mars 2020. Lille avait emboîté le pas de Paris en 2016, et de même qu'à Paris, l'encadrement avait été annulé par décision de justice en 2017.

Quels sont les logements concernés par l'encadrement des loyers ?

Cela concerne les logements loués en tant que résidence principale du locataire, aussi bien en location vide qu'en location meublée, ou avec le bail meublé étudiant de neuf mois, ou encore avec le bail mobilité.

Comment prendre en compte les loyers de référence à Paris ?

Pour les contrats de location signés depuis le 1er juillet 2019, il y a un double encadrement des loyers. Le loyer proposé par le bailleur ne doit pas dépasser les deux plafonds suivants :

  • le loyer du locataire précédent ;
  • le loyer de référence majoré imposé par la Préfecture de Paris publié chaque année courant juin pour s'appliquer au 1er juillet.

Pour un logement loué avant l'arrivée du nouveau locataire

  • Si le loyer du précédent locataire est inférieur au loyer de référence majoré, le loyer du nouveau locataire doit être fixé dans la limite du locataire précédent.
  • Si le loyer du locataire précédent dépasse le loyer de référence majoré, le bailleur doit abaisser le loyer du nouveau locataire au loyer de référence majoré. Le bailleur peut cependant appliquer un complément de loyer si le logement comporte des caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelles, mais dans la mesure où le loyer total (loyer de référence majoré + complément de loyer) ne dépasse pas le loyer du locataire précédent. Sachez toutefois que le complément de loyer peut être contesté par le locataire dans un délai de trois mois après avoir signé son bail, s'il l'estime non justifié. Car il ne peut être appliqué que pour des caractéristiques exceptionnelles par rapport aux autres logements situés dans le même périmètre.

En pratique le nouveau loyer est donc égal au loyer demandé au locataire précédent dans la limite du loyer de référence majoré défini pour chaque quartier.

Pour un logement libre avant l'arrivée du nouveau locataire

Si le logement n'a jamais été loué jusque-là ou si le locataire précédent est parti depuis au moins dix-huit mois, le loyer peut être fixé librement, mais dans la limite du loyer de référence majoré, avec un éventuel complément de loyer si les caractéristiques exceptionnelles du logement le justifient.

Il y a cependant des possibilités de revoir le loyer du locataire précédent dans la limite du loyer de référence majoré, si le bailleur a, par exemple, entrepris d'importants travaux d'amélioration. Retrouvez tous les détails dans notre dossier : Comment fixer le loyer d'un logement lors de sa mise en location ?

Les contrats de location des locataires déjà en place ou les contrats de location qui ont été signés jusqu'au 30 juin 2019 ne sont pas concernés par les loyers de référence majorés à respecter.

Quel loyer de référence prendre en compte pour fixer le loyer ?

Les loyers de référence sont établis à partir des loyers observés dans chaque quartier, en tenant compte des critères suivants. D'une part :

  • du type de location : vide ou meublée. Si le logement est loué meublé, le plafond est supérieur de 13 % par rapport au même logement loué vide, ce qui représente une différence d'environ 3 à 5 €/m²/mois de loyer selon les quartiers ;
  • du nombre de pièces (1, 2, 3, 4 et plus). Ce sont les pièces à vivre qui sont prises en compte, et non les salles de bains, cuisine, w.-c., couloirs...
  • de l’époque de construction du bâtiment (avant 1946, entre 1946 et 1970, entre 1971 et 1990 ou après 1990).

Et d'autre part, en tenant compte des écarts de loyers observés selon l'endroit où est situé l'immeuble. Pour cela, Paris est divisé en 80 quartiers. Dans chacun d’entre eux sont fixés trois loyers de référence par type de logement :

  • le loyer médian appelé loyer de référence ;
  • le loyer de référence minoré de 30 % par rapport à ce loyer médian appelé loyer de référence minoré ;
  • et le loyer de référence majoré de 20 % par rapport à ce loyer médian appelé loyer de référence majoré.

C'est donc une fourchette de loyer qui est déterminée par mètre carré habitable pour chaque type de logement dans chacun des 80 quartiers. Le bailleur peut fixer son loyer dans la limite du loyer de référence majoré, donc dans le haut de la fourchette.

Pour fixer le loyer d'un studio de 20 m² loué vide à Saint-Germain-des-Près (VIe arrondissement), construit avant 1946 : le loyer de référence majoré est de 38,90 €/m²/mois jusqu'au 30 juin 2020 et de 39,20 € à partir du 1er juillet 2020. Le loyer mensuel hors charges doit donc être fixé à 778 € au maximum si vous signez le contrat de location d'ici le 30 juin 2020 et à 784 € au maximum si vous signez à partir du 1er juillet 2020. Le même logement loué en meublé pourrait être loué à 43,90 €/m²/mois donc avec un loyer de 878 € d'ici le 30 juin 2020 et à 44,40 €/m², soit un loyer de 888 €, à partir du 1er juillet 2020.

Pour un studio de même type (20 m², construit avant 1946) situé dans le XXe arrondissement dans le quartier de Charonne : s'il est loué vide, le loyer de référence majoré est de 30,80 €/m²/mois jusqu'au 30 juin 2020, et de 31,20 € à partir du 1er juillet 2020. Le loyer mensuel hors charges doit donc être fixé à 616 € au maximum d'ici le 30 juin 2020 et à 624 € à partir du 1er juillet 2020. S'il était loué en meublé, le loyer de référence majoré de ce même logement serait de 34,80 €/m²/mois, soit 696 € hors charges jusqu'au 30 juin 2020, et de 35,30 €/m²/mois, à partir du 1er juillet 2020, soit 706 € au maximum.

Où trouver le loyer de référence à prendre en compte pour fixer le loyer ?

Pour connaître les loyers qui s'appliquent dans chaque quartier selon ces critères, il vous suffit de consulter la carte interactive établie par le préfet d'Ile-de-France. Une fois que vous avez précisé ces différents critères, les loyers de référence par mètre carré habitable vont s'afficher (loyer de référence minoré, loyer de référence et loyer de référence majoré). Vous pouvez fixer votre loyer dans la limite du loyer de référence majoré en le multipliant par le nombre de mètres carrés habitables du logement pour obtenir le loyer mensuel hors charges à ne pas dépasser.

Quelle sanction si le loyer est fixé au-dessus du loyer de référence majoré ?

Si le bailleur ne respecte pas le loyer de référence majoré, il risque une amende, et c'est nouveau ! Cette sanction a été prévue par la loi Elan au cas où le bailleur fixerait son loyer sans tenir compte du loyer de référence majoré. Il risque alors une amende pouvant atteindre 5.000 € s'il est une personne physique et jusqu'à 15.000 € s'il est une personne morale. 

Si vous souhaitez en savoir plus sur les sanctions prévues, vous pouvez lire notre article  "Quelles amendes risquent les propriétaires contrevenants?"

Pour faciliter les recours, c'est le préfet qui peut administrer directement cette amende et demander au bailleur de remettre son loyer à niveau et de rembourser les trop perçus au locataire sur les loyers antérieurs.

Comment était fixé le loyer à Paris jusqu'au 30 juin 2019 ?

Loyer plafonné pour un logement loué auparavant

Paris fait partie de ce que l'on appelle la « zone tendue », un ensemble de 1.149 communes dans lesquelles l'offre répond difficilement à la demande. Dans ces communes, et donc à Paris, le loyer est plafonné si le logement était loué avant l'arrivée de votre nouveau locataire : vous deviez fixer le loyer du nouveau locataire dans la limite du loyer du locataire précédent et en préciser le montant dans le bail du nouveau locataire.

Loyer fixé librement pour un logement libre auparavant

En revanche, si votre logement n'avait jamais été loué, ou si le locataire précédent était parti depuis au moins dix-huit mois, vous pouviez fixer le loyer librement, sans aucun plafonnement à respecter, pour un bail signé au plus tard le 30 juin 2019.

Pour en savoir plus sur la manière de fixer le loyer d'un logement en zone tendue, vous pouvez consulter notre article : Un loyer encadré à la relocation pour les logements situés en zone tendue

Vous pouvez retrouver ici l'arrêté préfectoral qui fixe les loyers de référence applicables à Paris entre le 1er juillet 2020 et le 30 juin 2021.

VIDEO : Encadrement des loyers à Paris : c'est reparti !

L'encadrement des loyers est entré en vigueur (de nouveau) le 1er juillet 2019. Quel est le plafond pour votre logement ? Pouvez-vous faire un complément de loyer ? Quels risques si vous dépassez le plafond ?

Voir la vidéo

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