Comment fixer le loyer à Paris ?

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03 Juin 2019 - L'encadrement des loyers sera de retour à Paris à partir du 1er juillet 2019. Les nouveaux plafonds ont été publiés le 28 mai. Les loyers des contrats de location signés à partir du 1er juillet 2019 devront par conséquent être signés dans la limite de ces plafonds.

Retour de l'encadrement des loyers à Paris

Après des rebondissements successifs, l'encadrement des loyers, tel qu'il s'est appliqué à Paris entre 2015 et 2017, fait son grand retour. Depuis l'automne 2017, il avait été annulé par décision de justice à Paris car il ne respectait pas les contraintes imposées par la loi Alur. Depuis, la loi Elan de novembre 2018 permet aux communes qui le souhaitent de plafonner les loyers des logements situés sur leur territoire à un loyer de référence majoré. Parmi les différentes communes qui ont fait savoir qu'elles l'envisagaient, c'est Paris qui ouvre la voie. La mesure va s'appliquer dès le 1er juillet 2019 à l'ensemble de son territoire pour une période expérimentale de cinq ans, comme le prévoit la loi Elan. On connaît désormais le montant maximal à ne pas dépasser par loyer au mètre carré habitable pour les contrats de location signés à partir de cette date dans chaque quartier. Ces plafonds sont fixés selon le type de logement (vide ou meublé), le nombre de pièces et la date de construction de l'immeuble. Le découpage géographique en 80 quartiers et les critères retenus pour fixer les loyers de référence sont les mêmes que ceux utilisés avec la loi Alur entre 2015 et 2017.

Les bailleurs et les locataires peuvent retrouver les plafonds de loyer qui vont s'appliquer à partir du 1er juillet 2019, mais aussi ceux qui se sont appliqués pour leur logement en 2015, 2016, 2017 sur le site de la préfecture d'Ile-de-France : referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/

Quels sont les logements concernés par l'encadrement des loyers ?

Cela concerne les logements loués en tant que résidence principale du locataire, aussi bien en location vide qu'en location meublée, ou avec le bail meublé étudiant de neuf mois, ou encore avec le bail mobilité.

Comment fixer un loyer à Paris quand les loyers de référence entreront en vigueur ?

Pour les contrats de location signés à partir du 1er juillet 2019, il y aura un double encadrement des loyers. Le loyer proposé par le bailleur ne devra pas dépasser les deux plafonds suivants :

  • le loyer du locataire précédent
  • le loyer de référence majoré imposé par la Préfecture de Paris

Si le logement était loué jusque-là et que le loyer de ce précédent locataire est inférieur au loyer de référence majoré, le loyer devra être maintenu au loyer du locataire précédent.

Si le loyer du locataire précédent dépasse le loyer de référence majoré, le bailleur devra abaisser le loyer du nouveau locataire au loyer de référence majoré. Le bailleur pourra cependant appliquer un complément de loyer si le logement comporte des caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelles, mais dans la mesure où le loyer total (loyer de référence majoré + complément de loyer) ne dépasse pas le loyer du locataire précédent. Sachez toutefois que le complément de loyer peut être contesté par le locataire dans un délai de trois mois après avoir signé son bail, s'il l'estime non justifié. Car il ne peut être appliqué que pour des caractéristiques exceptionnelles par rapport aux autres logements situés dans le même périmètre.

En pratique le nouveau loyer est donc égal au loyer demandé au locataire précédent dans la limite du loyer de référence majoré défini pour chaque quartier.

Si le logement n'a jamais été loué jusque-là ou si le locataire précédent est parti depuis au moins dix-huit mois, le loyer est fixé librement, mais dans la limite du loyer de référence majoré, avec un éventuel complément de loyer si les caractéristiques exceptionnelles du logement le justifient.

Il y a cependant des possibilités de revoir le loyer du locataire précédent dans la limite du loyer de référence majoré, si le bailleur a, par exemple, entrepris d'importants travaux d'amélioration. Retrouvez tous les détails dans notre dossier : Comment fixer le loyer d'un logement lors de sa mise en location ?

Les contrats de location des locataires déjà en place ou les contrats de location signés d'ici le 30 juin ne sont pas concernés par les loyers de référence majoré à respecter.

Quel loyer de référence prendre en compte pour fixer le loyer ?

Pour tenir compte des différences de loyer selon l'endroit où est situé l'immeuble, Paris est divisé en 80 quartiers. Dans chacun d’entre eux sont fixés trois loyers de référence : un loyer de référence, un loyer de référence minoré de 30 % et un loyer de référence majoré de 20 %. C'est donc une fourchette de loyer qui est déterminée par mètre carré habitable. Le bailleur peut fixer son loyer dans la limite du loyer de référence majoré, donc dans le haut de la fourchette.

Ces loyers de référence à respecter varient selon :

  • le caractère vide ou meublé de la location. En meublé, le plafond est supérieur d'environ 3 à 5 €/m²/mois selon les quartiers, par rapport au vide ;
  • le nombre de pièces du logement (1, 2, 3, 4 et plus). Ce sont les pièces à vivre qui sont prises en compte, et non les salles de bains, cuisine, w.-c., couloir...
  • l’époque de construction du bâtiment (avant 1946, 1946-1970, 1971-1990 et après 1990) ;
  • l'adresse du logement. Les loyers de référence ont été établis à partir des loyers observés dans chaque quartier. Les quartiers centraux de la rive gauche (Ve, VIe et VIIe arrondissements) sont par exemple plus chers que ceux dans le nord-est (XIXe et XXe arrondissements) .

Pour connaître les loyers qui s'appliquent dans chaque quartier selon ces critères, il vous suffit de consulter la carte interactive. Une fois que vous avez précisé les différents critères, les loyers de référence par mètre carré habitable vont s'afficher (loyer de référence minoré, loyer de référence et loyer de référence majoré). Vous pourrez fixer votre loyer dans la limite du loyer de référence majoré en le multipliant par le nombre de mètres carrés habitables du logement pour obtenir le loyer mensuel hors charges à ne pas dépasser.

Pour fixer le loyer d'un studio de 20 m² loué vide à Saint-Germain-des-Près (VIe arrondissement), construit avant 1946 :le loyer de référence majoré est de 38,90 €/m²/mois. Le loyer mensuel hors charges devra donc être fixé à 778 € au maximum. Le même logement pourrait être loué à 43,90 €/m²/mois s'il était loué en meublé, soit un loyer mensuel de 878 € hors charges.

Pour un studio de même type (20 m², construit avant 1946) situé dans le XXe arrondissement dans le quartier de Charonne : le loyer de référence majoré est de 30,80 €/m²/mois s'il est loué vide. Le loyer mensuel hors charges doit donc être fixé à 616 € au maximum. Le loyer de référence majoré de ce même logement, s'il était loué en meublé, serait de 34,80 €/m²/mois, soit 696 € hors charges.

Comment fixer le loyer à Paris d'ici le 30 juin 2019 ?

Loyer plafonné pour un logement loué auparavant

Paris fait partie de ce que l'on appelle la « zone tendue », un ensemble de 1.149 communes dans lesquelles l'offre répond difficilement à la demande. Dans ces communes, et donc à Paris, le loyer est plafonné si le logement était loué avant l'arrivée de votre nouveau locataire : vous devez fixer le loyer du nouveau locataire dans la limite du loyer du locataire précédent et en préciser le montant dans le bail du nouveau locataire.

En revanche, si votre logement n'a jamais été loué, vous pouvez fixer le loyer librement, sans aucun plafonnement, d'ici le 30 juin 2019.

Le loyer peut-il être supérieur à celui du locataire précédent ? 

Il y a plusieurs hypothèses qui permettent au bailleur de fixer le loyer de son nouveau locataire à un prix plus élevé que celui du locataire précédent.

Le loyer peut être fixé librement

  • si le précédent locataire est parti depuis au moins dix-huit mois ;
  • si le propriétaire a effectué depuis moins de six mois des travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyers.

Dans ces deux hypothèses, le propriétaire n'a donc aucun plafond de loyer à respecter s'il signe un bail d'ici le 30 juin 2019.

Le loyer peut être augmenté entre deux locataires

Dans trois cas, le propriétaire peut fixer le loyer de son nouveau locataire à un montant plus élevé que celui de son précédent locataire :

  • si le loyer de votre précédent locataire n'a pas été indexé depuis au moins douze mois. Vous pouvez l'indexer à l'aide du dernier IRL publié par l'Insee. C'est l'indice qui permet chaque année de réévaluer le loyer des locataires en place ;
  • si vous avez réalisé, depuis la conclusion du contrat initial avec le précédent locataire, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes. Le montant des travaux doit être au moins égal à la moitié de la dernière année de loyers. Dans ce cas, vous pouvez augmenter le loyer annuel de 15% au maximum du coût réel des travaux TTC.

Seul le coût des travaux d'amélioration peut être pris en compte, c'est-à-dire des travaux qui permettent d'améliorer le logement en lui apportant, par exemple, un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions de la vie moderne. En revanche, l'entretien normal comme la peinture ou le remplacement à l'identique d'une moquette ne permettent pas de réévaluer le loyer.

  • si le loyer du précédent locataire était manifestement sous-évalué. Dans cette hypothèse, vous n'allez pas pouvoir remettre directement votre loyer au prix du marché. Pour calculer la hausse applicable au loyer du dernier locataire, vous allez vous renseigner auprès de l'Observatoire des loyers de la région parisienne, l'"OLAP". Vous obtiendrez les montants de loyers pour des logements similaires du voisinage. Faites la moyenne de ces loyers. Vous pouvez alors proposer à votre nouveau locataire un loyer plafonné à la moitié de la différence entre la moyenne des loyers observés et le loyer du précédent locataire.

Pour en savoir plus sur la manière de fixer son loyer à Paris, vous pouvez consulter notre article Un loyer encadré à la relocation pour les logements situés en zone tendue.

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