Mérule : le champignon dévastateur que tout acheteur devrait redouter

Le ou La mérule : c'est quoi exactement ?

La mérule est un champignon lignivore qui s'attaque aux bois d'œuvre humides des bâtiments : charpentes, planchers, lambris, huisseries.

🚨Elle se développe dans l'obscurité, à l'abri de l'humidité stagnante, souvent derrière des cloisons ou sous des parquets. À l'œil nu, elle se présente sous forme de filaments blanchâtres ou d'une plaque orangée à brune, parfois craquelée comme de la terre sèche.

Son pouvoir destructeur est redoutable

Elle peut fragiliser une structure en quelques années seulement. Une fois installée, elle est difficile à éradiquer et les travaux de traitement sont coûteux.

Le diagnostic mérule : obligatoire ou non ?

🤷‍♀️Oui et non ! C'est là que beaucoup d'acheteurs sont surpris. Le diagnostic mérule n'est pas obligatoire sur tout le territoire français.

Obligation de fournir un état parasitaire dans une zone à risque

Si le logement se situe dans une zone géographique à risque de mérules, le vendeur doit fournir un état parasitaire mentionnant la présence ou l'absence de mérule. Cet état doit être intégré au Dossier de Diagnostic Technique (DDT) remis à l'acheteur avant la signature du compromis de vente.

⚠️Attention : la loi n'impose ici qu'une information, pas un diagnostic à proprement parler. Mais un véritable diagnostic mérule du bâti est presque toujours exigé par le notaire en cas de doute. Prévoyez un budget de 200 à 400 € en fonction de la surface ! Ce qui est obligatoire :

• Si le préfet de département classe une ville en « zone à risque mérule » : le vendeur doit fournir un état parasitaire mentionnant la présence ou l'absence de mérule ;
• Contrairement au diagnostic termites (article D271-5 du CCH), aucun délai de validité officiel n'est fixé par la loi pour le diagnostic mérule. Certains professionnels recommandent de ne pas dépasser 6 mois.

Obtenez le meilleur tarif pour vos diagnostics

Choisissez votre type de bien et nous recherchons pour vous le meilleur tarif parmi plusieurs centaines de diagnostiqueurs :

En dehors de ces zones, aucune obligation légale ne s'applique mais...

Même hors zone obligatoire, il est vivement conseillé de faire réaliser un diagnostic mérule pour tout bien ancien situé en zone humide, mal ventilé ou ayant subi des dégâts des eaux. Pour le vendeur, ce diagnostic constitue également une protection contre un éventuel recours pour vice caché après la vente.

Que faire si la mérule est détectée avant la vente ?

Le propriétaire est tenu de déclarer la présence de mérules en mairie. Elle incombe à l'occupant du logement, ou au propriétaire s'il n'y a pas d'occupant. En copropriété, c'est le syndic qui s'en charge pour les parties communes (article L. 126-5 du CCH).

👉Le vendeur sait qu'il y a de la mérule

Des travaux de traitement sont alors obligatoires : l'assèchement du bâtiment, la dépose et le remplacement des bois contaminés, et un traitement fongicide. La facture peut rapidement atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros. 

👉Le diagnostic décèle la mérule

Si c'est le diagnostic réalisé dans le cadre de la vente qui révèle la présence du champignon, le vendeur ne peut plus ignorer le problème. Il doit en informer l'acheteur, qui se retrouve face au même choix : renégocier le prix pour absorber le coût des travaux, demander leur réalisation avant la vente, ou se retirer.

La mérule est découverte après la vente

C'est la situation la plus délicate. L'acheteur peut invoquer la garantie des vices cachés, à condition de prouver que la mérule était présente avant la vente et que le vendeur en avait connaissance. Il peut alors obtenir une réduction du prix ou l'annulation de la transaction. Le délai pour agir est de 2 ans à compter de la découverte. Un recours long et incertain, qui rappelle l'importance de faire réaliser un diagnostic mérule avant toute acquisition dans les zones à risque.