Acheter un appartement en souplex : bonne ou mauvaise idée ?

C'est quoi un appartement souplex ?

Le souplex ? C'est un appartement réparti sur deux niveaux dont une partie se situe au sous-sol. Ce type de bien attire de plus en plus d'acheteurs à la recherche de logements atypiques. Cependant, il présente des avantages et des inconvénients qu'il est important de connaître avant de se lancer dans l'achat.

Les 3 avantages d'acheter un souplex

1️⃣ Prix attractif

L'un des premiers avantages d'un souplex est son prix souvent plus abordable par rapport à un appartement de plain-pied ou en duplex. Le fait que le bien dispose d'une partie en sous-sol réduit son coût au mètre carré, ce qui peut représenter une opportunité intéressante pour les personnes à la recherche d'un logement spacieux à moindre prix, surtout dans les grandes villes où l'immobilier est très cher.

2️⃣ Surface habitable et volume supplémentaires

Grâce à son agencement sur deux niveaux, le souplex offre une surface habitable plus grande qu'un appartement classique. Cet espace supplémentaire peut être utilisé pour créer une chambre, un bureau ou une salle de loisirs. Il permet ainsi d'optimiser la superficie, un atout majeur pour les familles ou les personnes souhaitant une surface habitable plus grande sans augmenter considérablement leur budget.

3️⃣ Un logement atypique

Vivre dans un souplex permet d’avoir un logement original et de s’éloigner des standards classiques. Pour les amateurs de biens atypiques, un souplex offre un cachet particulier, surtout si les voûtes, murs en pierre ou autres caractéristiques de cave sont conservés. Ce type d’aménagement donne une véritable personnalité au lieu, séduisant les amateurs de charme architectural.

Les 3 inconvénients d'un souplex

1. Le manque de luminosité : l’inconvénient majeur du souplex réside dans le manque de luminosité naturelle. En effet, la partie en sous-sol bénéficie rarement d'une lumière directe et les fenêtres peuvent être petites ou même inexistantes dans certaines zones. Cela peut créer une ambiance sombre et cloisonnée, à moins de compenser avec un éclairage artificiel bien conçu.
2. Humidité et ventilation : les espaces situés en sous-sol sont souvent sujets à des problèmes d’humidité et de mauvaise ventilation. Cela peut entraîner des moisissures ou des problèmes de salubrité si l’aération n’est pas correctement assurée. Il est donc essentiel de vérifier l'état des murs et de s'assurer que des systèmes d'aération et de déshumidification sont performants.
3. Isolation thermique et coûts énergétiques : les souplex peuvent aussi être plus difficiles à chauffer, en raison de leur position partiellement souterraine. Le sous-sol peut être plus frais et l'isolation thermique n'est pas toujours optimale. Cela peut entraîner des coûts de chauffage plus élevés en hiver ou, inversement, une surchauffe si l’aération n’est pas suffisante. Ce qui pourrait nécessiter l'installation d'une climatisation en été.

Quelle décote pour l'achat d'un souplex ?

Un souplex, étant partiellement ou entièrement situé en sous-sol, peut être perçu comme moins attractif qu’un appartement classique en raison de la faible luminosité, de la ventilation souvent réduite et des possibles problèmes d’humidité. Ces caractéristiques influent sur la valorisation du bien.

🙋‍♀️ Voici les principaux éléments à prendre en compte pour estimer la décote d’un souplex par rapport à un appartement en rez-de-chaussée ou aux étages supérieurs.

👉 Facteurs influençant la décote

• Lumière naturelle : fenêtres ou puits de lumière réduisent la décote ; un espace sombre l’augmente.
• Ventilation et humidité : une bonne ventilation (VMC) réduit la décote, tandis que l’humidité ou les moisissures l’augmentent.
• Accès : un accès large et sécurisé valorise le souplex ; un accès étroit accroît la décote.
• Localisation : la décote est plus faible dans les quartiers prisés et plus forte dans les zones moins demandées.

👉 La décote d'un souplex à Paris

Dans la capitale, les souplex peuvent subir une décote allant de 10 à 20 %, selon l'arrondissement et la proximité avec des commodités ou des quartiers très recherchés.

👉 La décote d'un souplex à Lyon

La décote pour un souplex peut être de l'ordre de 20 à 30 %, en fonction des caractéristiques de l'appartement et du quartier.

Comment aménager un souplex ?

Aménager un souplex, un appartement partiellement ou totalement en sous-sol  nécessite quelques astuces pour en faire un espace confortable et fonctionnel, malgré les contraintes d’éclairage naturel et d’humidité. Voici les étapes indispensables pour optimiser l'aménagement de ce type d'espace pour vos pièces de vie :

• maximiser la lumière naturelle ;
• créer des puits de lumière : si possible, agrandir les ouvertures existantes ou créer des puits de lumière afin de maximiser la lumière naturelle pour l'aménagement du souplex ;
• utiliser des cloisons vitrées : elles laissent passer la lumière entre les pièces, donnant une sensation d’ouverture ;
• choisir des couleurs claires : optez pour des murs, sols et plafonds de couleurs claires (blanc, beige, gris pâle) pour agrandir visuellement l’espace et refléter la lumière.

💡 Optimiser l’éclairage artificiel

Multiplier les sources de lumière : privilégiez plusieurs types d’éclairage (lampadaires, appliques murales, suspensions) pour éviter les zones d’ombre et créer une ambiance chaleureuse. Profitez-en pour vérifier l'état de vos installations électriques.

👉 Installer un éclairage indirect : utiliser des bandes Led sous les meubles, derrière les miroirs ou, au plafond, pour un éclairage doux et diffus pour l'aménagement du souplex.

💨 Améliorer la ventilation et gérer l’humidité

Installer une VMC (Ventilation mécanique contrôlée) : elle permet de renouveler l’air en continu et d’éviter l’accumulation d’humidité, souvent un problème dans les souplex.

👉 Utiliser un déshumidificateur : cela aide à maintenir un taux d’humidité confortable et à prévenir les moisissures.

🪑 Choisir du mobilier adapté

Les meubles avec rangements intégrés, comme les lits avec tiroirs ou les canapés-lits, sont parfaits pour maximiser l’espace. Utiliser des meubles bas : cela permet de ne pas alourdir visuellement l’espace.

👉 Les meubles bas donnent l’illusion d’un plafond plus haut. Exploiter les murs : installer des étagères murales ou des solutions de rangement en hauteur pour libérer de l’espace au sol.

🚪 Créer des espaces délimités

Cloisonner sans fermer : utilisez des verrières, des rideaux ou des cloisons mobiles pour délimiter les différentes zones (salon, chambre, bureau) sans perdre en luminosité ni sensation d’espace.

👉 Utiliser des tapis ou des jeux de couleurs : cela permet de séparer visuellement les espaces dans un environnement ouvert.

Est-ce qu'on peut louer un souplex ?

✅ La location d'un souplex est possible, mais il y a certaines règles et normes à respecter, notamment en ce qui concerne la salubrité.

Conformité aux normes de logement décent pour la location d'un souplex

En France, un logement doit répondre à certains critères pour être loué légalement.

👉 Règlement local et autorisation

• Réglementations locales : les règles peuvent varier en fonction des villes et des communes. Certaines municipalités interdisent ou restreignent la location de sous-sols à usage d’habitation. Il est donc indispensable de vérifier la législation locale ou de se renseigner auprès de la mairie pour savoir si la location d'un souplex est autorisée dans votre région.
• Autorisation de copropriété : si le souplex fait partie d'un immeuble en copropriété, vous devrez vous assurer que le règlement de copropriété permet la location d'un souplex à usage d'habitation. Certains règlements de copropriété peuvent interdire ou limiter l'utilisation des sous-sols en tant que logement.
  
  Sécurité et accès

Dans certaines villes, il est possible d’obtenir des dérogations pour louer un souplex à usage d’habitation si certaines conditions sont remplies, comme l’installation d’une ventilation ou d’un puits de lumière. Des travaux d'amélioration peuvent également rendre le logement conforme.

👉 Diagnostics immobiliers obligatoires

Avant de mettre un souplex en location, il faut réaliser les diagnostics immobiliers :

• diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• diagnostic électrique et gaz ;
• constat de risque d’exposition au plomb ;
• diagnostic amiante, si nécessaire.