Investisseurs : calculez votre budget

Réussir un investissement locatif, c'est choisir un logement de qualité et un bon emplacement. Mais c'est aussi payer l'opération, donc monter un plan de financement. Or ce dernier ne sera bien bâti que si vous prenez en compte les frais annexes liés à tout achat immobilier : droits de mutation, frais de notaire, assurance du crédit, travaux éventuels...

Investissement locatif : que pouvez-vous acheter ?

Commencez par chiffrer votre budget acquisition. Ce qui passe par le calcul de votre capacité d'endettement. Vous retranchez de vos revenus mensuels toutes vos charges (remboursement du crédit de votre résidence principale ou loyer, autres prêts en cours, pensions, impôts, etc.). Sur la somme restante, vous appliquez la règle des 33 % (les remboursements ne doivent pas dépasser le tiers de ce montant). Le résultat vous donne la somme que vous pouvez consacrer chaque mois au paiement du prêt qui finance votre investissement.

Vous pouvez augmenter votre budget en injectant de l'apport personnel dans l'opération. Et si vous investissez cash, vous n'avez évidemment pas besoin de faire ce calcul. Toutefois, vous avez peut-être intérêt à placer tout ou partie de vos fonds propres sur un autre support et à financer votre investissement par l'emprunt, sachant que les intérêts sont déductibles des revenus fonciers en location vide et des recettes locatives en location meublée. Ce qui vous permet de réduire votre imposition. Pour en savoir plus : La fiscalité immobilière

Droits de mutation et frais de notaire

Au-delà du prix du logement, n'oubliez pas que vous devez payer les droits de mutation et les frais de notaire. Ils doivent bien évidemment être intégrés dans votre plan de financement.

Dans l'ancien, vous versez des droits de mutation de 5,09 % du prix, plus diverses dépenses annexes comme la rémunération du notaire, les frais liés à la prise de garantie (hypothèque, privilège de prêteur de deniers, caution d'une société spécialisée). Au total comptez 7 à 8 % du prix. Pour en savoir plus : Les frais de notaire

Dans le neuf, les frais de notaire sont réduits. Ils représentent de 2 à 3 % du prix. Vous ajoutez environ 2 % au titre de la rémunération du notaire, soit un total d'environ 4 à 5 % du prix de vente du logement. Pour en savoir plus : Acheter dans le neuf : quels frais ?

Crédit : les frais à prendre en compte

Emprunter, c'est rembourser un capital et un taux d'intérêt. Mais pas seulement. Vous devez en effet payer certains frais annexes.

Principal poste de dépense : l'assurance décès-invalidité. Juridiquement parlant, elle n'est pas obligatoire. Mais les banques l'imposent à la plupart des emprunteurs quel que soit la nature du projet immobilier (résidence principale, investissement locatif, résidence secondaire). Comptez en général 0,40 % du capital emprunté, qui vient s'ajouter au taux d'intérêt. Pour en savoir plus : L'assurance décès invalidité

Autre possibilité, qui vous permet d'éviter de souscrire une assurance décès-invalidité : le nantissement. Ici, le prêt est garanti sur vos valeurs mobilières ou sur vos autres biens. Une solution réservée à ceux qui possèdent déjà un solide patrimoine. D'autant que si vous empruntez par exemple 150.000 €, les valeurs sur lesquelles le nantissement est assis devront atteindre au minimum 200.000 €.

Travaux, assurances, impôts locaux : les autres frais annexes

Les locataires aiment les logements en bon état. Vous pouvez donc être amené à faire des travaux. Le budget que vous leur consacrerez sera chiffré au cas par cas, sachant qu'un simple rafraîchissement coûte forcément moins cher qu'une remise à neuf. Mais dans tous les cas, vous devrez prévoir ces dépenses.

En tant que qu'investisseur, vous pouvez souscrire de nombreuses assurances : assurance propriétaire, assurance loyers impayés, garantie des risques locatifs, etc. Si vous devez bien évidemment les payer, notez que les primes sont déductibles des revenus fonciers. Il en va de même de certains impôts locaux comme la taxe foncière. Pour en savoir plus : Les frais et charges à déduire

Si vous louez meublé, le logement doit bel et bien être meublé. Le logement doit être entièrement équipé, avec notamment l'électroménager, les tables, chaises, lits, rangements... Bref, il doit être prêt à habiter. Ce qui là encore se paye. Mais ces sommes peuvent être amorties : chaque année, vous les déduisez de vos recettes locatives, qui du coup diminuent, baissant ainsi votre imposition. Pour en savoir plus : Location meublée : quelle fiscalité ?