Vendeur : quels sont les coûts à prendre en compte lors de la vente ?

Quels coûts pour la signature du compromis ?  

Oui voilà, pour la signature du compromis, vous devez faire réaliser des diagnostics immobiliers qui seront annexés au compromis, c’est obligatoire. Et, pour tout vous dire, c’est même une bonne idée de les avoir dès les visites pour que l’acheteur puisse les consulter avant de faire une offre d’achat réfléchie. S’il y a des pépins dans le logement et donc des frais à prévoir, c’est mieux qu’il le sache tout de suite, plutôt qu’il ne vous claque dans les doigts une fois le compromis signé !

Pour les diagnostics, en fonction de la superficie, de l’année de construction, il faut compter entre 200 et 1 000 euros. Pour connaître le montant exact des diags pour votre vente, je vous invite à faire une demande de devis auprès de notre partenaire Allodiagnostics, vous pouvez aussi prendre rendez-vous en ligne, vous avez un lien ici dans les fiches. 

Si je vends un bien qui est en copropriété, il y a des documents à fournir aussi !

Exact ! En copropriété, il faut fournir au notaire pour la signature du compromis les documents qui sont listés à l’article L721-2 du code de la construction et de l’habitation. La plupart, vous les avez déjà (le règlement de copropriété, les PV d’AG, ça, en principe c’est bon) et ils sont en principe dans l’extranet de la copropriété.

L’article L721-2 du code de la construction et de l’habitation dit aussi que vous devez fournir des informations financières sur la copropriété, c’est ce qu’on appelle couramment le pré-état daté. Ce document permet d’informer l’acheteur sur l’état des charges de copropriété (combien il aura à payer ? Est-ce qu’il y a des impayés de charges au sein de la copropriété ? etc.). En principe, vous pouvez constituer vous-même sur ce pré-état daté parce que les informations, vous devez les avoir ! Ce sont celles qui figurent dans les annexes comptables de la dernière convocation à l’assemblée générale.  

Le problème, c’est que le notaire très souvent, il ne réalise pas ce travail de relecture de la convocation pour rechercher les informations, il préfère demander directement au syndic (comme ça, si le syndic se trompe, c’est son problème). Et le syndic lui, quand on lui demande de travailler, il facture parfois plusieurs centaines d’euros juste pour ces informations. Et c’est la raison pour laquelle la plupart des vendeurs se retrouvent à devoir payer le syndic pour établir un pré-état daté, malgré les protestations des associations de consommateurs.

Le pire, c’est que s’il y a un pré-état daté, ça veut dire qu’il y a un état daté, à fournir avant la signature de la vente définitve, et qu'il faudra donc repasser à la caisse. Cette fois, la loi impose que ce soit le syndic qui le fasse et il peut vous facturer au maximum 380 euros.   

Le vendeur doit-il faire des travaux avant de vendre ?

Non, la réponse c’est non ! L’obligation du vendeur c’est d’informer sur l’état du logement. Si l’installation électrique est désuète, c’est à l’acheteur de négocier le prix de vente, ou d’aller voir ailleurs. 

Rien n’empêche bien évidemment de se mettre d’accord sur un point particulier : par exemple, un vendeur peut s’engager à ce que le chauffe-eau soit réparé/remplacé d’ici l’acte définitif ; c’est de la pure négociation, pas une obligation ! 

Est-ce que dans le compromis, il y a des choses à négocier entre vendeur et acheteur ?

Oui ! Il y a deux trucs : les impôts locaux et les charges et travaux de copropriété, si le bien est en copropriété bien sûr ! La taxe d’habitation est payée par le vendeur et la taxe foncière est payée au prorata temporis. 

C’est bien le vendeur, propriétaire du logement au 1er janvier de l’année, qui règlera au fisc 100 % de la taxe foncière mais entre vendeur et acheteur, un partage s'effectue au moment de l’acte. Un exemple : si la vente a lieu en mars, le vendeur se fait rembourser 9/12 de la taxe par l’acheteur. ça c’est la répartition habituelle mais on peut négocier une autre répartition. Et ça, ça se prévoit dès la signature du compromis. 

Autre point, les charges et les travaux de copropriété. Il y a une répartition par défaut, prévue par la loi. La répartition prévue par la loi, c’est “celui qui paie, c’est celui qui est copropriétaire au moment de l’appel de fonds quelle que soit la personne qui a voté les travaux”. Mais il est possible de prévoir une autre répartition : par exemple, on peut prévoir que le vendeur prendra à sa charge les travaux qu’il a votés en assemblée générale (un ravalement par exemple, ou les travaux d’installation d’un ascenseur). 

Cette discussion sur la répartition du coût des travaux doit se faire en parallèle de la négociation sur le prix : si le vendeur supporte tout le coût du ravalement, il acceptera naturellement moins de négocier le prix de vente à la baisse ! 

Lors de la vente définitive, est-ce que je dois payer quelque chose en tant que vendeur ?

Oui, l’impôt sur la plus-value immobilière, mais attention ça ne concerne pas tout le monde : si vous vendez votre résidence principale, vous êtes exonéré d’impôt sur la plus-value. Autrement, vous n’aurez un impôt à payer que si vous vendez autre chose qu’une résidence principale (un terrain, une résidence secondaire, un bien locatif).

Je ne vais pas entrer dans le détail du calcul parce qu’on a déjà consacré plusieurs vidéos à ce sujet et surtout  parce qu’on vous propose sur PAP.fr en accès libre un simulateur pour calculer le montant de votre impôt. Vous entrez vos informations et vous avez le montant de votre impôt en fonction du prix d’achat, de votre prix de vente, de la date d’acquisition, etc.

Si vous avez une plus-value à payer, c’est le notaire qui va calculer et liquider l’impôt (il prélève le montant directement sur le prix de vente avant de vous transférer le solde). Vous n’avez donc rien à faire.