Le bailleur peut-il augmenter le loyer en cours de bail ?

On peut indexer le loyer tous les ans sur l'IRL

Oui c’est vrai ! Tous les ans, à la date anniversaire du contrat, le propriétaire peut appliquer l’indice de référence des loyers et comme il y a toujours un peu d’inflation, les loyers peuvent augmenter un peu chaque année. Ce n’est pas de ça dont on va parler ! On va voir deux cas dans lesquels le propriétaire peut augmenter le loyer pendant le bail. 

Mon loyer est manifestement sous-évalué par rapport au marché

Voilà la première exception ! Votre loyer est manifestement sous-évalué ! Manifestement sous-évalué, ça veut dire que vous êtes vraiment dans le décor ! Vous êtes 20 %, 30 % en dessous du loyer de marché ! Les démarches à effectuer sont lourdes ! En matière de location vide, c’est l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 qui organise les choses. 

Il faut s’y prendre à l’avance puisque le bailleur doit formuler sa demande six mois avant l’échéance du bail par une lettre recommandée avec accusé de réception. Dans cette lettre, le bailleur doit proposer au locataire de renouveler le bail... mais avec un loyer réajusté. Le proprio ne peut pas fixer librement le nouveau loyer, il doit se référer aux loyers pratiqués dans le voisinage et fournir des références de loyers (qu’il aura lui-même préalablement obtenu auprès de l’observatoire local des loyers). 

Le locataire peut accepter le nouveau loyer. Dans ce cas, il faut signer un bail de renouvellement avec le nouveau loyer. Mais il peut refuser et dans ce cas, il faut saisir la commission de conciliation puis le tribunal judiciaire qui va trancher. Est-ce que le loyer est sous-évalué ? Si oui, la proposition de nouveau loyer est-elle justifiée ? Bon, si les parties ne se mettent pas d'accord, c'est le tribunal qui tranche la question du nouveau loyer.

Comment applique-t-on l'augmentation du loyer ?

Elle s'applique de Dans les zones tendues, l’augmentation est limitée à la moitié de la différence entre l’ancien loyer et le loyer de marché. Vous ne pourrez donc pas rattraper tout l’écart. Et puis, l’augmentation est progressive ! Si le delta entre le loyer actuel et le nouveau loyer est inférieur à 10 %, on va étaler l’augmentation sur 3 ans. Si le delta est supérieur à 10 %, l’étalement se fait sur 6 ans. 

Si le locataire refuse le nouveau loyer, est-ce que je peux lui donner congé ?

Non, c’est impossible ! Si vous vous lancez dans un renouvellement avec augmentation du loyer, la loi vous interdit de donner congé dans la foulée ! 

J'ai fait de gros travaux dans le logement. Puis-je répercuter les travaux sur le loyer ?

Non ! Vous ne pouvez pas unilatéralement augmenter le loyer parce que vous avez réalisé des travaux, même si les travaux améliorent la qualité, les prestations du logement. Vous pourrez augmenter le loyer lorsque vous aurez un nouveau locataire mais pas avec le locataire en place. 

Le seul cas dans lequel des travaux peuvent engendrer une augmentation du loyer, c’est lorsque vous l’avez prévu dans le contrat de location, donc au début de la location. Dans la clause, il faut indiquer la nature des travaux (en sachant qu’il ne peut s’agir que de travaux d’amélioration), les modalités d’exécution (les dates de réalisation par exemple) et puis le montant de la majoration de loyer. Puisque le locataire signe le contrat de location avec cette clause, puisqu'il donne son consentement, le propriétaire pourra exiger l’augmentation une fois que les travaux seront terminés. 

Quels sont les travaux qui permettent d'augmenter le loyer en cours de bail ?

Ce sont les travaux d’amélioration, c'est-à-dire ceux qui ont pour but d’ajouter un équipement qui n’existait pas auparavant (la pose de fenêtres très performantes, les travaux d’économies d’énergie par exemple. Ce peut aussi être des travaux dans les espaces communs comme l’installation d’un ascenseur). On oppose les travaux d’amélioration aux travaux d’entretien et de réparation où on se contente de remettre en état le logement (refaire une peinture, changer la moquette). Pour que l’augmentation soit justifiée, il faut qu’il s’agisse de travaux d’amélioration qui apporte une plus-value au logement qu’il n’avait pas. 

En conclusion, il est très compliqué pour le propriétaire d’augmenter pendant la location (en dehors de la prise en compte de l’IRL). Il n’y a que deux exceptions : si son loyer est très sous-évalué...mais la procédure est ultra laborieuse. Et deuxième exception, lorsque le bail le prévoit dès l’origine en contrepartie de travaux d’amélioration.