Calculez votre budget pour l’achat d’un logement

Qu'est-ce que qui rassure un banquier ?

Bah comme la plupart des acheteurs, vous allez avoir recours au crédit immobilier. Et pour qu’une banque vous accorde un prêt, il va falloir la rassurer ! Il faut commencer par calculer votre apport personnel : l’apport personnel, c’est l’argent que vous avez économisé, que l’on vous a donné, que vous avez obtenu en vendant un bien. 

C’est hyper important d’avoir un apport personnel qui couvre au moins les frais de notaire, donc à la louche 10 % de la valeur du bien que vous achetez (parfois, les banques demandent 20 % d’apport).

Il ne faut pas oublier que prendre en compte les frais de notaire dans votre budget. Je rappelle que les frais de notaire, il faut les payer en même temps que le prix du bien. Cela signifie que pour acheter un bien à 200 000 euros, ben en fait il faudra mettre 220 000 euros sur la table. C’est très important d’avoir ça en tête quand vous faites vos recherches de logement !

Dans l’apport personnel, il faut aussi compter les aides financières : la principale, c’est le prêt à taux zéro. En 2022, il concerne l’achat dans le neuf et dans l’ancien sous condition de travaux.

A part l'apport personnel ?

Après l'apport personnel, il faut calculer votre capacité maximale d’emprunt, le montant maximum que vous pouvez emprunter. Et ce montant dépend de vos revenus, du taux d’intérêt et de la durée du crédit (15/20/25 ans). En résumé, la mensualité de crédit ne doit pas dépasser 33 % de vos revenus. Si vous gagnez 1 800 euros, votre mensualité ne doit pas dépasser 600 euros. Si vous empruntez plus, il y a un risque trop important que vous ne puissiez pas rembourser et donc la banque refusera de vous prêter.

D’ailleurs, pour être précis, la banque calcule la mensualité sur le montant de vos revenus nets de charges, c’est-à-dire déduction faite des crédits en cours, des éventuels loyers ou  pensions alimentaires que vous avez à payer chaque mois. Donc si vous gagnez 1 800 euros et que vous avez une pension alimentaire de 300 euros à payer, le montant de la mensualité maximale sera 500 euros. 

Une fois que vous avez calculé votre revenu net de charges, vous pouvez utiliser dans un premier temps notre calculatrice. Vous indiquez votre mensualité qui correspond au maximum à 33 % de votre revenu net de charges, ensuite le taux d’intérêt auquel  il faut ajouter l’assurance décès-invalidité (par défaut, prenez un taux de 0,40 %), et enfin, la durée de l’emprunt.

Comment connaître son taux d'intérêt ?

C’est une information que vous pouvez facilement trouver ! Sur PAP.fr, vous avez un baromètre des taux. Donc vous pouvez savoir très facilement le taux moyen sur 7 ans, sur 10 ans, sur 20 ans. Et les 0,40 % de l’assurance, c’est le taux moyen pour l’assurance de groupe que vous propose la banque. Donc là c’est toujours la même chose. 

Dans le baromètre des taux, vous verrez que l’on indique le taux minimum, le taux maximum et le taux moyen. Les banques ne pratiquent pas exactement les mêmes taux et en fonction de votre situation, vous pourrez obtenir un taux plus ou moins bon. C’est la même chose d’ailleurs pour l’assurance décès-invalidité. L'assurance proposée par la banque avoisine en général 0,40 % mais si vous êtes jeune, en bonne santé, vous pouvez obtenir un meilleur taux en souscrivant une assurance individuelle.

La calculette, c'est pour se faire une première idée mais il faut aussi prendre rendez-vous avec votre banquier. Il fera un calcul plus précis en prenant en compte tous les éléments de votre situation. Il va réaliser et va vous donner une simulation de crédit, c’est document qui vous dit que la banque vous suivra pour un prêt de X euros à tel taux sur tant d’années. Ce sera très utile lors des visites d’avoir ce document pour rassurer le vendeur. 

Comment faire jouer la concurrence entre les banques ?

Evidemment, commencez par votre banque habituelle, c’est le plus simple ! Mais on vous conseille aussi de faire jouer la concurrence, c’est-à-dire d’aller voir d’autres banques pour voir ce qu’elles peuvent vous proposer. Elles n’ont pas toutes les mêmes critères et elles sont toujours à l’affût de nouveaux clients. Il faut donc faire le tour des banques. 

Et si vous avez la flemme de faire jouer la concurrence, vous pouvez vous adresser à un courtier en crédit dont le métier, c’est justement de vous trouver les meilleures conditions de crédit. Comme ils ont beaucoup de clients, beaucoup de dossiers, ils ont plus de poids pour négocier avec la banque. Et puis, ils connaissent bien les critères de chaque banque, donc ils peuvent présenter au mieux votre dossier. 

Nettoyez votre compte en banque !

Il faut avoir des comptes propres : pas de découvert sur les derniers mois, pas d’incidents de paiement, une gestion sérieuse !  Soldez vos crédits à la consommation avant de rencontrer le banquier. Si vous avez un crédit pour l’achat d’une voiture, ce n'est pas grave mais il ne faut pas en avoir 3 ou 4 en cours.

La banque regarde aussi votre reste à vivre, c’est-à-dire ce qui vous reste une fois que vous avez payé la mensualité. Le reste à vivre tient compte des impôts, voire de l'adresse du logement (ça permet de savoir si vous aurez un gros budget transport). Chaque banque applique ses propres règles en matière de reste à vivre : en général, elles estiment qu’il doit vous rester entre 1 200 et 1 500 € pour un couple plus 300 à 500 € par enfant à charge. Pour les locataires qui accèdent à la propriété, la mensualité du prêt devra rester proche de l'actuel loyer à revenus équivalents. Si ce saut de charges est trop important, le prêt immobilier sera refusé.