Permis de construire ou déclaration préalable ?

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Lorsque l'on envisage de réaliser des travaux sur un bâtiment existant, la question se pose de savoir si l'on peut se passer de démarches administratives ou si, au contraire, il faut faire une déclaration préalable, voire demander un permis de construire.

Construire, faire construire ou effectuer des travaux est un droit pour tout propriétaire. Mais attention, c'est un droit dont l'exercice est très encadré.

Le droit de l'urbanisme réglemente les travaux non seulement dans un souci d'esthétisme architectural mais également pour des raisons de sécurité et des raisons d'hygiène.

Si les travaux de modeste envergure sont libres et ne nécessitent pas d'effectuer des démarches administratives pour obtenir quelque autorisation que ce soit, ceux d'importance moyenne doivent être déclarés. Quant aux plus importants, ils font l'objet d'une autorisation préalable de l'administration, le permis de construire.

Les travaux qui ne nécessitent pas d'autorisation

Travaux intérieurs

Dans le cas de travaux intérieurs, il n'y a aucune démarche à effectuer :

  • sans créer de nouvelle surface de plancher ;
  • sans modifier l'aspect extérieur de la construction ;
  • sans changer de destination (habitation en commerce, par exemple).

Une seule exception : en copropriété, même si chaque copropriétaire est libre de disposer de ses parties privatives, il est parfois nécessaire d'informer le syndic, voire de demander l'autorisation de l'assemblée générale.

Construction nouvelle

Aucune démarche n'est exigée si vous créez :

  • une construction dont la surface de plancher est inférieure ou égale à 5 m² (un petit abri de jardin par exemple) ;
  • une piscine dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 10 m² ;
  • un châssis ou une serre dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à 1,80 m ;
  • une terrasse de plain-pied.

A noter : s'il y a changement de destination, tous les travaux, même s'ils ne créent pas de surface nouvelle, même s'ils ne modifient pas l'aspect extérieur du bâtiment, doivent faire l'objet d'un permis de construire.

Les travaux ne faisant l'objet que d'une déclaration préalable en mairie

Ces types de travaux sont très précisément définis par la loi. Ce sont notamment :

  • la création d'une superficie inférieure à 5 mètres carrés et d'une hauteur supérieure à 12 mètres ;
  • la création d'une superficie de plus de 5 mètres carrés mais inférieure ou égale à 20 mètres carrés, dont la hauteur ne dépasse pas 12 mètres (par exemple : un abri de jardin) ;
  • l'installation d'une piscine dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 100 mètres carrés, non couverte ou dont la couverture fait
  • moins de 1,80 mètre de hauteur au-dessus du sol ;
  • les châssis et serres dont la hauteur est comprise entre 1,80 mètres et 4 mètres ;
  • les murs d'une hauteur supérieure ou égale à 2 mètres ;
  • les travaux de ravalement ;
  • l'installation d'une clôture dans une zone protégée ;
  • le changement de destination d'un bâtiment en l'absence de travaux.

La mauvaise idée : faire plusieurs déclarations de travaux
D'aucuns pourraient être tentés, pour ne pas demander un permis, de faire plusieurs déclarations envisageant, chacune, la création de 20 m² de surface nouvelle. Au bout de cinq déclarations, cela fait tout de même 100 m² sans permis de construire ! Attention, vous pourriez être condamné pour abus de droit, encourir les sanctions pénales applicables à ceux qui construisent sans permis et obligé de démolir ce que vous avez construit.

Les travaux nécessitant un permis de construire

Agrandir sa maison

Si vous créez une extension de plus de 20 m2 (pièce ou niveau supplémentaire, véranda, garage...), un permis de construire est obligatoire. Toutefois, depuis le 1er janvier 2012, dans les zones urbaines couvertes par un PLU ou par un document d'urbanisme en tenant lieu, il est possible de réaliser une extension de moins de 40 m² sans permis de construire. Dans ce cas : seule une déclaration préalable est requise.

Changer la destination de l'immeuble

Le changement de destination consiste à faire passer un bâtiment d'une des neuf destinations (utilisation) suivantes à une autre : habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestière et entrepôt.

Dès lors que le changement de destination s'accompagne de travaux modifiant les structures porteuses ou la façade du bâtiment, ce qui est très fréquent, un permis est nécessaire.

En revanche, un changement de destination sans travaux n'a pas besoin de permis.

Modifier le volume du bâtiment et percer ou agrandir une ouverture sur un mur extérieur

Un permis de construire est nécessaire si les travaux entraînent à la fois une modification du volume du bâtiment et le percement ou l'agrandissement d'une ouverture sur un mur extérieur. Il en est de même si vous rehaussez les murs, par exemple pour ajouter une fenêtre au toit.

A noter : une simple déclaration préalable suffit, si les travaux modifient l'aspect extérieur mais ne créent pas de surface (ou moins de 20 m²) ou ne modifient pas le volume.

Comment obtenir votre permis de construire ?

Une demande de permis de construire s'établit en quatre exemplaires sur des modèles types fournis par l'administration, auxquels vous devez joindre certains documents : plan de situation, plan de masse, plan des façades, vues en coupe...

Les formulaires et toutes les informations utiles sont disponibles en mairie, à la Direction départementale de l'Equipement et sur le site internet www.nouveaupermisdeconstruire.gouv.fr

Délai d'obtention du permis de construire

Le délai d'instruction de votre demande de permis de construire est en principe de trois mois maximum (deux mois pour les maisons individuelles). Néanmoins, dans des cas particuliers, ce délai peut être majoré.

Pour aller plus loin...

Travaux dans les parties communes de son immeuble. Changer sa fenêtre, sa porte d'entrée, obtenir l'accord de l'assemblée générale, les autorisations administratives.

Certains travaux ne peuvent être réalisés que si vous souscrivez une assurance dommages-ouvrage. Tout savoir sur cette assurance obligatoire.

Jardin : plantations, abri de jardin, terrasse, véranda, piscine... tout n'est pas permis ! Si certaines constructions peuvent être réalisées librement, d'autres sont soumises à autorisations...

Avant de confier ses travaux à une entreprise, il est indispensable de faire établir des devis détaillés et de les comparer. Celui que vous signerez aura valeur de contrat et vous engagera, tout...