Comment ne pas vendre un bien en indivision ?

 Qu’est-ce qu’une indivision ?

On peut dire qu’être en indivision, c’est être propriétaire ENSEMBLE d’un même bien à parts égales ou non. On parle de détention d’une quotepart d’indivision (par exemple 1/4 - 3/4). On ne matérialise pas sa propriété en pièces ou surfaces, mais en quoteparts de propriété.

L’indivision n’est pas un statut que l’on choisit : elle s’impose du fait d’une succession, d’un partage de biens à la suite d’un divorce, d’une donation ou par la volonté de personnes d’acheter ensemble un bien immobilier.

En effet, la plupart du temps, à la suite d’un décès, d'un héritage, le défunt laisse dans sa succession des biens, notamment immobiliers (maisons, appartements, terrains). Et si les héritiers ne veulent pas vendre les biens ou se les partager, alors une indivision naît entre les héritiers.

C’est aussi le cas dans le cadre d’un divorce avec des biens communs que les ex-époux décident de ne pas partager ou vendre.

Ça peut être aussi le cas d’époux mariés en séparation de biens ou de partenaires d'un pacs qui décident d’acheter ensemble un bien immobilier. Ce sont donc des situations subies ou voulues.

Comment fonctionne une indivision ?

Si on ne fait rien, c’est le Code civil qui s’applique. Il définit ce que peut faire un indivisaire seul, mais énonce également les majorités à obtenir pour tel ou tel acte de gestion courante ou de disposition.

 Ce qu’un indivisaire peut faire sans autorisation des autres indivisaires

•  Chaque indivisaire peut prendre seul toute décision touchant l’entretien du bien comme une réparation. On parle d’acte conservatoire. Ce sont toutes les initiatives visant à conserver le bien en bon état. Ces décisions peuvent être prises sans en parler aux autres.

Ce qu’un indivisaire ne peut faire sans obtenir la majorité requise

• Pour gérer une indivision, certaines actions sont indispensables. On parle de gestion courante ou dit acte d’administration courante : il faut assurer le bien, ouvrir un compte bancaire pour l’indivision. Lorsque le bien est en location, il faut pouvoir signer le bail, etc. Autant d’actions qui nécessitent l’accord des autres indivisaires. Faute d’avoir organisé cela par une convention d’indivision, il faut se référer au Code civil qui prévoit un accord à la majorité des deux tiers. Cette dernière ne signifie pas la majorité des deux tiers des indivisaires, mais des droits indivis ou des parts d’indivision.
• Au sein d’une indivision, il est parfois envisagé de prendre des décisions qui touchent ou changent la propriété du bien (donation, vente). On parle en jargon juridique d’acte de disposition. Dans ce cas précis, l’unanimité des indivisaires est requise, car ce sont les actes qui impactent le plus fortement le patrimoine de chacun. L’unanimité est de temps en temps difficile à obtenir. Il existe une exception. En effet, le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent se rendre chez un notaire et dire leur intention de procéder à la vente du bien indivis. Dans le délai d'un mois, le notaire prévient les indivisaires. Si l'un ou plusieurs des indivisaires s'opposent à la vente ou ne se manifestent pas dans un délai de trois mois, le notaire le constate par procès-verbal. A partir de ce constat, les indivisaires sont autorisés à saisir le tribunal judiciaire afin que le juge autorise la vente du bien indivis, sauf s’il estime être en présence d'une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.

Comment organiser une indivision ? 

Vous pouvez aussi décider d’établir une convention d’indivision afin d’aménager au mieux les droits de chacun et de faciliter la gestion des biens. Dans ce cas, un accord à l’unanimité est requis pour fixer les règles de fonctionnement de l’indivision. La convention liste tous les biens de l’indivision et les droits et pouvoirs de chaque indivisaire. On désigne un indivisaire comme gérant. Cette convention peut être conclue pour une durée de cinq ans renouvelable ou pour une durée indéterminée. Dans cette convention, on peut prévoir que la vente ne pourra pas intervenir dans les cinq années ou toute autre précision. Une fois établie, elle fait foi et doit être respectée à la lettre.

Est-il possible de sortir de l’indivision pour vendre ?

Il existe trois façons de sortir de l'indivision :

•  Un indivisaire peut décider de donner ou vendre sa part d’indivision. Il doit informer les autres indivisaires par acte d'huissier car ces derniers disposent d’un droit de préemption : c’est-à-dire qu’ils peuvent acquérir en priorité sa part dans l'indivision.
• Les indivisaires décident ensemble de sortir de l'indivision en vendant le ou les biens dont ils se partagent le prix. Cette décision nécessite l'accord de tous les indivisaires, sauf exception vue ci-dessus.
• Les indivisaires, s’il existe plusieurs biens en indivision, peuvent procéder au partage de tout ou partie des biens. Dans ce cas, chaque indivisaire devient propriétaire de son patrimoine partagé, sauf convention d'indivision interdisant la vente amiable ou judiciaire. 

 Créer une Société civile immobilière (SCI) pour sortir de l’indivision

Cela est possible par un apport, c’est-à-dire que les indivisaires peuvent décider ensemble d’apporter le bien immobilier ou les biens qu’ils détiennent à une SCI qu’ils créent. En échange, ils reçoivent des parts de la société, qu’ils peuvent ensuite transmettre à condition de le prévoir dans les statuts (clause d’agrément). La gestion est facilitée.  

Même si le recours à l'unanimité n'est plus systématique pour gérer une indivision, la SCI se révèle être un meilleur outil. La SCI permet une gestion plus souple et moins contraignante. Dans l’indivision légale, la majorité des deux tiers doit toujours être respectée pour la régularisation des actes de gestion (article 815-3 du Code Civil), tandis que le gérant de la SCI peut agir seul pour tous les actes conformes à l’objet social. On règle tout cela dans les statuts.

La société civile immobilière (SCI) est souvent utilisée à des fins de transmission d'un patrimoine immobilier. Elle permet la transmission progressive des parts de la SCI  soit en plein  pleine propriété ou en démembrement.

Par ailleurs, en SCI, si un associé veut vendre, car il a des difficultés financières, ses parts pourront être rachetées par un acte sous seing privé (cession de parts) en s'acquittant des droits d'enregistrement au taux de 5 % et des formalités d'enregistrement. En indivision, il faudra procéder à une vente classique avec intervention d'un notaire. 

Combien coûte le partage d’indivision ?

- Pour les indivisions résultant d’un divorce, séparation de corps ou rupture de Pacs

Depuis le 1er janvier 2022, le taux du droit dû sur les partages consécutifs à un divorce, une séparation de corps ou une rupture de Pacs, est fixé à 1,1 %.

- Pour les autres

Les partages des autres indivisions, notamment celles d’origine successorale, demeurent toujours soumis au taux de 2,5 %, sans qu’ils puissent bénéficier de cette réduction progressive.