Copropriété et dégâts des eaux

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Que vous soyez propriétaire, propriétaire non occupant ou locataire, vous avez de fortes probabilités d'être un jour auteur ou victime d'un dégât des eaux. Comment y ferez-vous face ?

Que vous soyez propriétaire, propriétaire non occupant ou locataire, vous avez de fortes probabilités d'être un jour auteur ou victime d'un dégât des eaux. Le dégât des eaux est le premier poste des sinistres déclarés.

Quelle assurance souscrire ?

Chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité de copropriétaire occupant ou de copropriétaire non occupant (logement loué). L'article 9-1 créé par la loi du 24 mars 2004 (loi alur) impose à chaque copropriétaire de s'assurer. Le locataire doit, à peine de résiliation du bail, souscrire une assurance multirisque habitation et en justifier auprès de son bailleur. Il doit s'assurer contre les risques « incendie, explosions, dégâts des eaux ».

Si le propriétaire loue en meublé, il doit souscrire une garantie pour les biens mobiliers loués, à l'exclusion évidemment du mobilier du locataire. Assurez le logement familial en multirisque habitation n'est pas obligatoire quand on occupe soi-même son logement. Mais rares sont les imprudents car les risques encourus sont grands.

Quand déclarer ?
Quand un dégât des eaux survient, vous devez impérativement faire une déclaration de sinistre à votre assureur par lettre recommandée avec accusé de réception dans le délai fixé dans votre contrat. En général, c'est dans les cinq jours ouvrés (samedi et dimanche non compris) à partir du moment où vous en avez connaissance.

De plus en plus, les assureurs acceptent une déclaration téléphonique et envoie ainsi par retour du courrier « un constat  amiable ». Si vous êtes seul en cause, vous le remplirez seul. Sinon, vous devrez remplir ce constat amiable avec vos voisins. Chacun enverra le premier feuillet à son assureur et le troisième feuillet au syndic.

Qui déclare le sinistre ?

Il arrive que le dégât des eaux soit invisible. C'est alors un de vos voisins qui en est la victime et qui vous informe qu'il subit un dégât des eaux provenant de votre appartement. En copropriété, il est très difficile d'en connaître l'origine au premier coup d'œil. S'agit-il d'un sinistre partie commune ayant une répercussion sur les parties privatives ou uniquement d'un sinistre partie privative ? La fuite se situe-t-elle en amont ou en aval du robinet d'arrêt ? Autant d'interrogations qui méritent une réponse claire. Mais avant toute conclusion, il ne faut pas perdre de temps : il faut déclarer le sinistre. Dans le doute, ceux qui subissent comme ceux qui font subir doivent prévenir leur assurance.

Se trouve généralement actionnées l'assurance des occupants auteurs ou victimes (locataire ou propriétaire), l'assurance immeuble (assurance de la copropriété) et parfois même l'assurance propriétaire non occupant dans le cas d'un bien donné en location. Dans les immeubles collectifs, la mise en œuvre est souvent compliquée du fait de la multiplicité des intervenants : propriétaire, syndic, locataires...

Tout le monde doit procéder à la déclaration du sinistre subi ou initié. Cependant, depuis peu, les règles de gestion des sinistres ont changé et se sont amplement simplifiées dans l'objectif d'une indemnisation rapide des assurés. En effet, une nouvelle convention inter-assureurs d’Indemnisation et recours des sinistres immeuble (IRSI) a vu le jour au 1er juin 2018. Elle est commune aux sinistres dégât des eaux et incendie et entraîne l’abrogation de la convention Cidre à cette date.

La convention IRSI (Indemnisation et recours des sinistres immeuble)

Depuis le 1er juin 2018, tous les dommages inférieurs à 5.000 € hors taxes rentrent dans le cadre de la convention IRSI,  y compris les locaux meublés et saisonniers. C’est l’assureur du local sinistré qui s’occupe de gérer le sinistre dégât des eaux. On dit de lui qu'il est « gestionnaire » du dossier. Avant, le traitement d'un sinistre impliquait une multitude d'intervenants, ce qui était source de nombreux litiges. Désormais, ce gestionnaire est chargé  de s'assurer de la réalité du dégât, d'organiser les modalités de recherche de fuite, de désigner un expert (pour une expertise commune à tous les assureurs ) et de procéder à l’évaluation des dommages. Il doit ensuite désigner le ou les assureurs qui doivent prendre en charge les dommages selon les nouveaux barèmes (tranches).

En effet, l'IRSI établit deux tranches de sinistres en fonction des dommages matériels et autres frais :

Tranche 1 : dommages inférieurs à 1.600 € HT (sinistre indemnisé par l'assureur gestionnaire avec abandon de recours).

Si le dégât rentre dans la tranche 1, il y aura une prise en charge globale par l'assureur gestionnaire (donc l'assureur de l'immeuble sinistré) et il n'aura pas la possibilité de se retourner contre les autres assureurs pour se faire rembourser une quote-part, sauf s'il y a eu plus de deux sinistres dégât des eaux ou incendie dans les derniers 24 mois.

Tranche 2 : dommages supérieurs à 1.600 HT et inférieurs à 5.000 HT (sinistre indemnisé par l'assureur gestionnaire avec recours). 

Si le dégât rentre dans cette tranche, un seul expert est désigné par l'assureur gestionnaire. Son rapport est opposable aux divers intervenants (assureurs des uns et des autres) et ce sera à l'assureur du bien sinistré (donc au gestionnaire) de prendre en charge le sinistre à charge pour lui de se retourner ensuite vers les autres assureurs pour récupérer le coût incombant à chacun selon un barème de répartition inter-assurance.

Le principal avantage de cette convention, tant dans la tranche 1 que 2,  est une réduction considérable du temps d’indemnisation des assurés, grâce au respect d’un barème commun et à la prise en charge de l’indemnisation de leurs assurés par les sociétés d’assurance.

Attention ! Au-delà de 5.000 € de dégâts, les autres conventions existantes prennent le relais (Cide-cop) ou encore les recours de droit commun.

A noter :  Avec l'IRSI, le coût de la recherche de fuite initiée par le gestionnaire est payé par lui à l'exclusion de l’éventuelle réparation (exemple : joint, changement robinet). En revanche, si les occupants du bien sinistré procèdent à une recherche de fuite avant la déclaration ou réalisent des investigations afin d'éviter l'aggravation du sinistre, ces frais restent à charge de leur propre assureur.

Ce que vous devez encore savoir sur l'IRSI :

  • La garantie dégât des eaux s'exerce désormais suivant la formule « tous risques sauf » incluant désormais les sinistres d'origine inconnue
  • IRSI est applicable pour un local meublé ou saisonnier
  • l'incendie est lui aussi régi par cette convention
  • en cas de sinistre au sein d'une copropriété, l'assurance de l'immeuble interviendra désormais en troisième après l'assurance de l'occupant, puis celle du copropriétaire-bailleur
  • avec l'ancienne convention Cidre, les assureurs pouvaient opposer leur franchise.
  • Avec IRSI, ces franchises ou exclusions ne sont plus opposables. La convention et ses réputés garantis priment sur les contrats qui excluraient par exemple la prise en charge de la recherche de fuite ou autres.

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