Rats, cafards, punaises… ce que le propriétaire ne peut pas vous facturer

🐀 Dératisation, désinsectisation... des frais à la charge du propriétaire

Le décret n°87-713 du 26 août 1987 établit avec précision la liste des charges que le propriétaire peut se faire rembourser par le locataire : les charges récupérables. Cette liste exclut les frais de dératisation, désinsectisation ou désinfection. Que ces traitements soient effectués dans les espaces communs ou privatifs et répondent à un besoin évident d'hygiène, ils demeurent sous la responsabilité financière du propriétaire.

👉 Ces interventions font partie de son obligation de mettre à disposition un logement salubre, respectant les normes de décence. Par conséquent, ces frais ne peuvent pas être inclus dans le décompte annuel de vos charges.

Une jurisprudence constante en faveur du locataire

Les tribunaux ont eu l’occasion de confirmer cette règle à plusieurs reprises.

👉 La dératisation n'est pas un entretien de propreté

Dans un arrêt rendu le 29 janvier 2002 (n°99-17042), la Cour de cassation a invalidé une décision de cour d'appel qui essayait de considérer la dératisation comme relevant de l'« entretien de propreté ». La Haute juridiction a souligné que seules les charges explicitement mentionnées dans le décret peuvent être récupérées auprès des locataires, et la dératisation ne figure pas dans cette liste.

👉 Les interventions exceptionnelles de salubrité incombent au propriétaire

Dans un arrêt du 9 juin 2015 (n°14-16 133), la Cour de cassation a rappelé que les interventions exceptionnelles destinées à restaurer la salubrité des lieux sont à la charge du bailleur, et non du locataire.

Ce qui peut (ou non) être facturé au locataire

Et si l’infestation est due à votre comportement ?

Une exception existe toutefois : lorsque le locataire est à l'origine du problème. Par exemple, si des cafards envahissent l'appartement en raison d'un manque d'hygiène, le propriétaire peut entamer une procédure pour demander réparation.

⚠️ Le propriétaire ne peut pas vous imputer ces frais directement dans les charges. Il devra démontrer votre responsabilité (par un constat d'huissier ou des témoignages) et obtenir une décision de justice. Vous êtes en droit de refuser tout paiement tant qu'aucun jugement ne l'autorise.

💰 Que faire si votre propriétaire vous réclame ces frais ?

Si vous avez des doutes concernant vos charges locatives, examinez attentivement la régularisation annuelle. Lorsque des frais de lutte contre les nuisibles y figurent, plusieurs options s'offrent à vous :

• Demander des justificatifs détaillés ;
• Contester les sommes par courrier recommandé avec accusé de réception ;
• Saisir la commission départementale de conciliation en cas de désaccord persistant ;
• Et, si nécessaire, faire appel au juge des contentieux de la protection.

En conclusion : des droits à connaître pour éviter les abus

En cas d'infestation, il est essentiel de restaurer un environnement de vie salubre. Toutefois, en tant que locataire, vous n'avez pas à assumer financièrement les interventions qui incombent au propriétaire. La législation et les décisions de justice sont sans équivoque : l'élimination des nuisibles ne constitue pas une dépense imputable au locataire.

👉 Restez vigilant pour éviter les facturations abusives. Si une infestation se produit, souvenez-vous que le propriétaire doit prendre les mesures nécessaires et en assumer les frais.