Locataire : vous pouvez arrêter de payer votre loyer si...

Le logement devient inhabitable

Depuis le décret du 30 janvier 2002, un logement doit respecter un ensemble de critères pour être considéré comme décent. À défaut, il peut être déclaré inhabitable. Parmi ces critères :

• Une surface habitable d’au moins 9 m² (ou 20 m³) avec une hauteur sous plafond minimale de 2,20 m ;
• Une bonne aération, des fenêtres sur l’extérieur, une installation électrique et un chauffage sécurisés, ainsi que l’accès à l’eau potable ;
• Des sanitaires intérieurs, avec un WC séparé et un espace pour se laver ;
• Un état général sain, sans humidité excessive, matériaux dangereux ou risque d’effondrement.

Un logement qui ne remplit pas ces conditions peut être considéré comme indécent et donc inhabitable. Le locataire peut alors demander une mise en conformité, voire suspendre le paiement du loyer si les troubles sont graves.

🙋‍♀️ Même en l’absence d’arrêté, un logement peut être déclaré inhabitable au sens civil, si l’on prouve une indécence grave rendant les lieux impossibles à habiter (non-chauffable, insalubre, très humide, infesté, ou sans accès à l’eau ou à l’électricité pendant une longue période).

👉 Logement frappé d’un arrêté d’insalubrité ou de péril

Un logement peut aussi être déclaré inhabitable par les autorités s'il présente un danger grave pour la santé ou la sécurité des occupants. C'est le quand :

• Il fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité pris par l’Agence régionale de santé (ARS) ou la préfecture ;
• Il fait l’objet d’un arrêté de péril pris par la mairie (par exemple en cas de risque d’effondrement ; d’affaissement ou de danger structurel grave).

Dans ces cas, le propriétaire doit reloger le locataire, et les loyers peuvent être suspendus, voire interdits de perception pendant toute la durée de l’arrêté.

Les travaux (ou sinistre) rendent le logement inutilisable

Dans certains cas, un sinistre (incendie, dégât des eaux) ou des travaux imposés par le propriétaire ou l’administration peuvent rendre le logement inhabitable de manière temporaire :

• Si le locataire ne peut plus vivre dans le logement pendant la durée des travaux, il peut suspendre le paiement du loyer pendant cette période ;
• Cette suspension doit être proportionnée : elle s’applique uniquement pendant la durée réelle de la privation.

👉 Vous subissez des troubles de jouissance importants

Le locataire peut invoquer un trouble anormal de jouissance si des nuisances l’empêchent de vivre normalement dans son logement : travaux excessivement bruyants, voisins agressifs, insalubrité non imputable au locataire, etc.

Le propriétaire ne réalise pas les travaux urgents

Le bailleur a l’obligation d’assurer au locataire un logement décent et en bon état. Lorsqu’un propriétaire refuse ou tarde à faire des travaux essentiels, et que cela nuit à la jouissance du bien, la justice peut autoriser la suspension du loyer.

👉 Le logement fait l'objet d'une réquisition ou d’expulsion administrative

Si l’État ou une collectivité réquisitionne le logement (rare), ou si une mesure d’expulsion est prononcée sans faute du locataire (péril, insalubrité...), alors le locataire est libéré de son obligation de paiement dès qu’il quitte les lieux.

Vous partez avant la fin du préavis donné par votre propriétaire

Lorsqu’un propriétaire donne congé à son locataire pour vente, reprise ou motif légitime, le locataire bénéficie d’un délai légal de préavis de 6 mois ou 3 mois selon le type de location pour quitter le logement. Le bailleur doit avoir donné congé pour les motifs légaux et selon le formalisme obligatoire : une fois le congé reçu, le locataire peut quitter le logement à tout moment et ne paie le loyer que jusqu’à son départ réel*.

👉 Le propriétaire est sous le coup d'une procédure collective

Lorsque le propriétaire fait l’objet d’une procédure collective (liquidation judiciaire, par exemple), les loyers peuvent être consignés auprès d’un commissaire de  justice (ex. huissier) ou d’un juge si cela entraîne une incertitude sur le destinataire légitime. Cela ne dispense pas du paiement, mais change le canal de versement.

⚠️ Ce que vous ne devez jamais faire

Même en cas de litige, vous ne pouvez pas décider seul d’arrêter de payer votre loyer. C’est une erreur fréquente qui peut entraîner une procédure d’expulsion. Pour rester dans la légalité, vous devez toujours passer par un juge ou consigner vos loyers.

En conclusion

Un locataire ne peut jamais suspendre seul le paiement de son loyer, même en cas de conflit. Toute démarche doit passer par la justice ou suivre une procédure encadrée, comme le dépôt des loyers chez un Commissaire de justice. Agir sans respecter ces règles expose à de lourdes sanctions, voire à l’expulsion.