Rénovation, copropriété, marché locatif : Emmanuelle Wargon s’explique

La rénovation, c'est un vaste chantier. Elle coûte cher, tous les ménages n’ont pas les moyens de payer, elle n’est pas toujours possible sur les plans techniques et architecturaux, elle reste complexe en copropriété. Les propriétaires-bailleurs sont les premiers concernés : avec la loi Climat et Résilience, les biens classés G sur le Diagnostic de performance énergétique seront interdits à la location dès 2025, une échéance portée à 2028 pour les logements de niveau F. Le locatif, justement : comment rendre les loyers abordables, mais aussi comment lutter contre ces locations touristiques de courte durée qui assèchent l’offre classique ? Autant de questions auxquelles Emmanuelle Wargon, ministre déléguée au Logement, répond en exclusivité pour PAP.fr

PAP.fr : Avec France Rénov’ et Mon Accompagnateur Rénov', vous voulez changer d’échelle pour augmenter le nombre de rénovations d’envergure. Comment ces dispositifs vont-ils améliorer le parcours de la rénovation pour les particuliers ?
Emmanuelle Wargon : Les services publics dédiés à la rénovation ont été fédérés en 2018 sous la marque FAIRE. Bien identifiée par les professionnels, cette dernière est ignorée du grand public. France Rénov’ et Mon Accompagnateur Rénov’ relèvent d’une logique de simplification et de clarté pour mieux faire connaître le service qui leur est dédié. Les particuliers verront ainsi qu’il s’agit de la marque unique du service public de la rénovation et qu’ils peuvent s’y adresser en confiance. Dès le 1er janvier 2022, un numéro de téléphone et un site Internet uniques seront disponibles pour conseiller et orienter les particuliers.

Mon Accompagnateur Rénov’ est là pour augmenter le volume des rénovations. C’est l’accompagnement, le conseil personnalisé qui souvent déclenchent les travaux. L’accompagnateur informera les particuliers sur les aspects techniques et sur les aides dont ils peuvent bénéficier, ce qui leur permettra de se décider plus facilement. Ce service sera financé par les collectivités locales et les certificats d’économie d’énergie. Les modalités précises restent encore à définir. Nous allons ainsi amorcer davantage de travaux de rénovation, d’autant qu’au 1er janvier 2023, l’accompagnement sera obligatoire au-delà d’un certain montant d’aides qui sera fixé ultérieurement par décret.

Le volet financier est-il suffisant pour inciter les Français à engager ces rénovations plus coûteuses ?
MaPrimRénov’ est financée à hauteur de deux milliards en 2021 et encore deux milliards en 2022. Nous avons donc les moyens de financer la rénovation. Et si, l’an prochain, davantage de ménages font des travaux, les coûts seront certes plus élevés, mais je ne doute pas que le gouvernement saura répondre aux besoins. L’important, c’est aussi de pérenniser ces aides dans le futur, par exemple pour les cinq prochaines années. La France compte 4,8 millions de passoires thermiques. Ce chantier, considérable, nécessite de gros moyens et une stabilité des aides. Il faut arrêter de changer les dispositifs à tout bout de champ !

Je tiens également à rappeler que MaPrimRénov’ fonctionne bien, avec sans doute plus de 800 000 dossiers déposés cette année. C’est une prime plus rapide et surtout plus juste. L’ancien Crédit d’impôt pour la transition énergétique (Cite) allait essentiellement aux ménages les plus aisés, alors que MaPrim’Rénov' est accessible à toutes les catégories de revenus. Cette dernière est aussi plus vertueuse, car plus les gestes sont écologiques, plus les montants sont élevés. MaPrimeRénov’ est un vrai succès populaire.

Vous comptez sur le prêt avance rénovation pour financer le reste à charge. Seules deux banques ont donné leur accord. Ne craignez-vous pas qu’une faible mobilisation des établissements financiers n’atténue cette mesure ?
Je lance un appel à tous les réseaux bancaires pour se mobiliser en faveur de ce dispositif. Je sais qu’un autre réseau bancaire est intéressé, ce qui ferait un troisième réseau. Le prêt avance rénovation est un très bon outil, complémentaire par rapport aux autres aides. Il permet de financer le reste à charge dans des conditions qui ne pèsent pas sur les mensualités des ménages, le remboursement du capital étant renvoyé au moment de la mutation. Le dispositif a donc de fortes chances de trouver son public. La Fédération bancaire française (FBF) a récemment expliqué, via un communiqué, tout le bien qu’elle pensait de cette mesure. C’est une bonne nouvelle, car au départ, ce n’était pas exactement sa position.

Ce prêt avance rénovation, c’est une aide plutôt nouvelle. Pourquoi pensez-vous qu’elle va trouver son public ?
C’est vrai, le dispositif est vraiment nouveau. Surtout, c’est la bonne manière de faire. Rénover, c’est augmenter in fine la valeur du logement souvent plus que proportionnellement au prix des travaux. Remis à niveau, le bien correspond en effet aux attentes des acheteurs. C’est aussi très intéressant pour les copropriétaires. Lorsque l’on visite des copropriétés rénovées, les copropriétaires vendent mieux. C’est un très bon argument pour convaincre les copropriétés voisines de se lancer dans des travaux de rénovation.

Les propriétaires-bailleurs de biens classés F ou G ne parviendront pas à changer d’étiquette si la copropriété refuse de voter les travaux de rénovation. Comment aider ces propriétaires ?
Juridiquement, toutes les clauses de sauvegarde figurent dans la loi Climat et résilience. Si les travaux ne sont techniquement pas possibles, si le copropriétaire a saisi sa copropriété pour faire des travaux et que celle-ci ne les a pas votés, il n’y aura pas d’impossibilité de mettre en location. Toutefois, un logement F ou G sera, comme le veut cette loi, considéré comme indécent. Dans ce cas, il sera impossible d’augmenter le loyer lors de la relocation ou du renouvellement du bail. Il sera aussi impossible de réviser le loyer en cours à partir du 25 août 2022 (un an après la promulgation de la loi), quelles que soient les situations des copropriétaires.

La rénovation dans les immeubles haussmanniens vous semble-t-elle techniquement possible ?
Dans l’haussmannien, en isolant par l’intérieur ou par l’extérieur les façades qui donnent sur cour, en changeant le mode de chauffage, en rénovant la toiture et les combles, en changeant les fenêtres, des progrès sont possibles. Il n’y a pas de fatalité ! Ces biens pourront sortir des classes F et G du DPE, même s’ils ne pourront sans doute pas atteindre les niveaux A ou B. Quel que soit le type de copropriété, les syndics ont aussi un rôle important à jouer pour diffuser l’information. Lorsque davantage de copropriétés auront lancé des travaux, ils pourront inscrire les travaux de rénovation à l’ordre du jour des assemblées générales avec comme principal argument le maintien, voire l’augmentation de la valeur du patrimoine.

Plusieurs villes ont demandé l’encadrement des loyers. Est-ce selon vous un moyen de développer une offre locative abordable ?
L’encadrement des loyers ne sert pas à augmenter l’offre. Son objectif : éviter que dans une situation de déséquilibre entre l’offre et la demande, les loyers n’augmentent trop vite. Je suis favorable à cette mesure. Certes, ce n’est pas la panacée, mais elle permet d’éviter les dérapages en attendant que l’offre progresse. C’est pour cette raison que nous avons accepté l’encadrement à Bordeaux, Lyon et Montpellier.

Toujours en matière de location, que comptez-vous faire pour stopper le développement des locations touristiques de courte durée, qui assèchent le parc locatif classique ?
Nous avons déjà pris beaucoup de mesures. Dans certains cas, les communes peuvent exiger un numéro d’enregistrement et ne valider la location touristique de courte durée que si le bailleur compense par la mise sur le marché d’un bien en location de longue durée. Nous avons obtenu des plateformes qu’elles fassent figurer les numéros d’enregistrement sur les annonces. Elles peuvent ainsi bloquer les annonces sans numéro, et pour les villes, ce numéro facilite les contrôles grâce aux données communiquées par les plateformes. Nous avons travaillé plusieurs mois avec les collectivités locales pour trouver et prendre les bonnes mesures, mais aussi faire connaître celles qui existaient déjà. Dans le cadre de la feuille de route que j’ai fixée, un guide à destination des collectivités sur la réglementation applicable aux meublés de tourisme sera d’ailleurs bientôt publié. Quant à savoir s’il faut de nouvelles mesures, nous allons attendre de voir les effets de celles qui existent.

Vous souhaitez augmenter l’offre locative avec le dispositif Louer abordable. A quelle date la refonte sera-t-elle effective ?
La nouvelle mouture sera prête début novembre. Un amendement au Projet de loi de finances pour 2022 sera déposé pour améliorer ce dispositif qui permet aux bailleurs de percevoir un abattement fiscal moyennant un loyer plafonné.

Le Denormandie ancien fait-il partie de ces outils pour développer le marché locatif ?
C’est un dispositif très utile. Son principe : faciliter des travaux dans l’ancien pour le remettre sur le marché locatif, l’investisseur percevant un avantage fiscal qui compense des loyers plafonnés. Le Denormandie vient compléter les autres aides comme MaPrimRénov’ qui, je le rappelle, est ouverte aux propriétaires-bailleurs.

En 2020, 245 contribuables ont bénéficié du Denormandie ancien, un chiffre qui devrait atteindre 661 en 2021, selon les prévisions de la Direction générale des finances publiques (GFIP). Comment expliquez-vous ces chiffres ?
La prévision initiale sous-évaluait clairement la complexité du montage de ces opérations uniquement possibles dans les Opérations de revitalisation des territoires (ORT) et Action cœur de ville (ACV) qui se mettaient en œuvre progressivement. Les programmes ACV et Petites Villes de demain montent progressivement en puissance et devraient contribuer à augmenter le recours au Denormandie ancien, raison pour laquelle le Président de la République a annoncé la prorogation du dispositif.

Le débat sur la maison individuelle et sa place dans le logement des Français a provoqué de vives réactions. Où en est-on aujourd'hui ?
Lors de la conclusion de la démarche « Habiter la France de demain », j’ai prononcé un discours de prospective dans lequel j’expliquais qu’il fallait être capable de proposer un habitat qui corresponde à toutes les attentes des Français, qui souhaitent bénéficier d’espaces et d’accès à la nature, mais qui ont aussi des besoins de services de proximité et de lien social ; cet habitat ne peut être que varié, multiple. Nous savons que ne pourrons pas continuer à développer éternellement l’étalement urbain, avec des lotissements toujours plus loin des centres-villes, qui ne proposent aucun service public, ni transports, ni commerces, ni lieux de socialisation, qui créent une forme d’isolement et qui consomment beaucoup d’espaces naturels ou agricoles.

Ce qui est en jeu, c’est la manière dont les maisons se trouvent à proximité des services, la manière dont les quartiers sont reliés les uns aux autres, comment on introduit des lieux de vie sociale. Il faut trouver le bon équilibre, celui qui permet de construire, de répondre aux besoins de logement de tous les Français, tout en gardant un logement de qualité, en l’améliorant encore, comme nous comptons le faire avec par exemple le prochain dispositif Pinel+. Il pourrait conditionner le taux plein de l’avantage fiscal au respect de surfaces minimales, d’espaces extérieurs ou encore de performance environnementale supérieure aux réglementations.

Le débat est un vrai débat de société qui s’est réduit à une phrase isolée du reste du discours. Une phrase, lorsqu’on l’isole d’un discours et de son contexte peut apparaître un peu abrupte. La maison individuelle a et aura toute sa place dans les modèles d’habitat de demain. Il faut aussi améliorer la qualité du logement pour ceux qui vivent en appartement. Je veux que chacun puisse trouver dans l’habitat de demain le modèle qui convient au cadre de vie qu’il souhaite.

Propos recueillis par J. Augereau et P. Chevillard