Lois de finances : un budget 2017 pour le logement sans surprise

Trois textes publiés ces derniers jours fixent les règles fiscales de l’immobilier en 2017 :

• la loi de finances pour 2017 ;
• la loi de finances rectificative pour 2016 ;
• la loi de financement de la sécurité sociale pour 2017.

Ces textes apportent quelques nouveautés mais ne bouleversent pas la politique du logement ; plusieurs dispositifs qui fonctionnent (« Pinel », PTZ, CITE et éco-PTZ) sont d’ailleurs reconduits à l’identique ou presque.

Accession à la propriété : le PTZ reconduit en 2017  

En matière de soutien à l’accession à la propriété, aucune nouveauté notable dans le budget 2017. Le prêt à taux zéro (PTZ), qui a contribué à faire de 2016 un excellent cru pour l'immobilier (environ 850 000 transactions dans l’ancien et autour de 240 000 achats/constructions dans le neuf), continuera en 2017 d'aider les primo-accédants pour un montant de crédit sans intérêts qui peut atteindre 138 000 €.
Seule nouveauté en 2017 : le PTZ pourra bénéficier à ceux qui acquièrent leur première résidence principale dans le cadre d'un bail réel solidaire. Rappelons que le bail réel solidaire ("BRS") est un nouveau contrat créé en 2016 qui permet aux ménages modestes d'accéder à un logement dont ils ne possèdent pas la pleine propriété mais un droit d'occupation de longue durée (entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans).

Toujours en matière d’acquisition, le montant des frais de notaire reste inchangé.

Enfin, s’agissant de la vente, les règles de taxation des plus-values immobilières des particuliers ne sont pas modifiées. Le cas d’exonération un temps menacé à l'automne est finalement maintenu. Peuvent donc toujours être exonérés d'imposition ceux qui vendent pour la première fois un logement autre que la résidence principale sous condition de remploi de tout ou partie du prix de vente, dans un délai de vingt-quatre mois, à l'acquisition ou la construction d'un logement affecté à l'habitation principale.

Investissement locatif : Pinel et Censi-Bouvard prorogés. Création d'un nouveau dispositif dans l'ancien en 2017

Afin de lutter contre la crise du logement, la construction de logements neufs demeure soutenue par le maintien en 2017 des dispositifs « Pinel » et « Censi-Bouvard », tandis que pour encourager la (re)mise sur le marché locatif de logements anciens vacants, un nouvel investissement locatif est créé.

Soutenir le neuf : Pinel et Censi-Bouvard maintenus en 2017

Sont donc reconduits en 2017 :

• le dispositif d’investissement locatif dans un logement neuf ou assimilé « Pinel ». Cet outil permet concomitamment de défiscaliser (une réduction d’impôt sur le revenu pouvant atteindre 6 000 €/an) et de se constituer un capital immobilier (acquisition d’un ou plusieurs logements neufs).
  Une nouveauté toutefois : la possibilité d’investir dans les communes de la zone C (les petites communes) qui auront fait l’objet d’un agrément. Les particuliers intéressés devront bien évidemment s’assurer de la réalité de la demande locative locale !
• le dispositif d’investissement locatif « Censi-Bouvard » qui permet de réduire son impôt jusqu’à 3 666 €/an en investissant dans une résidence services (par exemple une résidence pour personnes âgées, handicapées ou pour étudiants).
  Attention : les résidences de tourisme classées ne sont désormais plus éligibles à la réduction d’impôt (sauf s’ils s’agit d’y engager des travaux de réhabilitation).

Lutter contre la vacance : un nouvel investissement locatif pour les logements anciens

Pour lutter contre la crise du logement et compléter le parc social, l’idée du nouveau dispositif d’investissement locatif est de mobiliser des logements existants dans le parc privé pour les ménages en difficulté ou du moins aux ressources modestes et intermédiaires.
Pour y parvenir, les propriétaires qui s’engagent à (re)mettre sur le marché leur logement vacant en location vide à usage de résidence principale en respectant un montant maximum de loyer et un plafond de ressources du locataire bénéficieront d’un avantage fiscal. En effet, en contrepartie de la dimension sociale de la location, le propriétaire bailleur bénéficiera, dans le cadre de la déclaration des revenus fonciers, d’une déduction spécifique, applicable sur les loyers encaissés, de 15 à 85% selon le caractère plus ou moins social des engagements. Un avantage non négligeable qui in fine fera baisser l'impôt sur le revenu des intéressés.

Une surtaxe d’habitation plus élevée. Suivant la méthode de la carotte et du bâton, le volet incitatif que constitue le nouvel investissement locatif dans l’ancien est complété par un volet répressif. En effet, depuis deux ans, les communes situées en « zone tendue » peuvent décider la majoration de la taxe d’habitation due au titre des logements meublés non affectés à l’habitation principale. La majoration, auparavant de 20% peut dorénavant être fixée entre 5 et 60%, dans le but de mieux inciter les propriétaires à occuper ou à louer leur logement à usage de résidence principale. Ceux qui s'y refusent volontairement devraient donc voir leur taxe d'habitation en forte hausse !

Certains loueurs de meublés saisonniers au RSI

Une nouvelle catégorie de personnes doit obligatoirement s'affilier au régime social des indépendants (RSI) : les loueurs en saisonnier habituels. Plus précisément, il s'agit des personnes, autres que les loueurs de chambres d'hôtes, exerçant une activité de location de locaux d'habitation meublés, à destination d'une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile ( = location saisonnière) et qui tirent de cette activité des recettes (loyers + charges) qui dépassent 23 000 €/an.
Ces personnes ne sont donc plus considérées comme effectuant la simple gestion de leur patrimoine mais, compte tenu du montant des recettes perçues, comme étant réputées exercer l'activité de loueur de meublés saisonniers à titre régulier.
Compte tenu du seuil élevé de recettes, peu de propriétaires seront concernés. En revanche, pour ceux qui le seront, cela entraînera a priori un alourdissement de leur imposition et, avec certitude, une plus grande complexité dans leur gestion patrimoniale !

Travaux d’économie d’énergie : crédit d’impôt vert et éco-PTZ se cumulent en 2017

En pleine période d’urgence écologique, soutenir la réalisation de travaux d’économie d’énergie dans les logements reste une priorité pour accomplir la fameuse « transition énergétique ». Pour cela, les deux principaux coups de pouces sont maintenus à l’identique en 2017 :

• le crédit d’impôt pour la transition énergétique (« CITE »). Ce crédit d’impôt « vert » peut financer 30 % du coût des dépenses (l’installation d’une chaudière à haut rendement par exemple). Seule nouveauté : comme chaque année, la liste des matériaux et équipements éligibles est retouché pour que n’y figurent que les solutions les plus performantes ;
• l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) qui est un crédit gratuit qui finance les travaux d’économie d’énergie et dont le montant peut atteindre 30 000 €.

Une nouveauté cependant en 2017 : le cumul du CITE et de l’éco-PTZ est désormais possible sans condition de ressource (auparavant seules les personnes modestes pouvaient en bénéficier).

Sources :

• loi de finances pour 2017 ;
• loi de finances rectificative pour 2016 ;
• loi de financement de la sécurité sociale pour 2017.