Le Sénat adopte le projet de loi ELAN

Après l’Assemblée nationale le mois dernier, le Sénat vient à son tour d’adopter le projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN). Si l’essentiel des mesures concernant les particuliers ont été adoptées dans des termes identiques ou proches de ceux de l'Assemblée (bail mobilité, encadrement des loyers, répression des locations touristiques), certaines mesures ont été plus retouchées, d’autres sont totalement nouvelles.

Bail mobilité : le Sénat valide la création d’un nouveau contrat de location

Le bail mobilité a eu l’assentiment des sénateurs. Ils ont seulement ajouté à la liste des possibles bénéficiaires les locataires en mutation professionnelle, en plus de ceux déjà visés par l’Assemblée nationale (en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d'un service civique ou en mission temporaire dans le cadre de leur activité professionnelle).

Restera à vérifier si les propriétaires bailleurs plébisciteront ce nouveau bail, ce dont certains doutent, et si les locataires ne verront pas leur situation devenir plus précaire, ce que d'autres redoutent.

L’encadrement des loyers ressuscite

L’encadrement des loyers, au sens de plafonnement des loyers, va donc bien faire son retour avec la loi Elan puisque les sénateurs en ont eux aussi voté le principe. Rappelons que ce mécanisme, mis en place par la loi « Alur », expérimenté puis annulé par la justice dans seulement deux villes (Paris et Lille), consiste en un plafonnement du loyer en fonction de la superficie du logement, de son nombre de pièces, de sa date de construction, de son caractère vide ou meublé et de son adresse. L’encadrement à venir sera le même que précédemment, donc inutilement complexe, mais il pourra être appliqué ville par ville sur la base du volontariat…et, nouveauté du projet Elan, son non-respect pourra être sanctionné.

Tandis qu'une polémique a récemment éclaté quand à l'efficacité de l’encadrement des loyers, la ville de Paris a déjà déclaré qu'elle réintroduirait cette mesure aussitôt que possible, soit peut-être dès la fin de l'année 2018.

Locations touristiques illégales : le tour de vis se confirme

Les sénateurs ont approuvé le durcissement de la règlementation encadrant les locations touristiques dont le but est de lutter contre la crise du logement en sauvegardant les surfaces de logement pour les résidents à l’année. Dorénavant, les particuliers qui veulent louer à des touristes devront, au préalable, bien vérifier si la commune a mis ou non en place une procédure d’enregistrement de la déclaration préalable et, si c’est le cas, s'y conformer scrupuleusement. À défaut, de lourdes sanctions seront encourues, jusqu’à 50 000 €.

Rappelons que cette règlementation, appliquée par un nombre grandissant de communes (de Paris à de toutes petites communes en passant par de grandes villes) impose :

• de (télé)déclarer toute location saisonnière auprès de la mairie et de faire figurer dans toute annonce de location le numéro d'enregistrement obtenu ;
• de ne pas louer/sous-louer sa résidence principale à des touristes au‑delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile ;
• de ne pas louer/sous-louer une résidence secondaire à des touristes sauf à entamer une procédure de changement d’usage (plus ou moins complexe et coûteuse suivant les communes).

Comme l’indique très justement le rapporteur, « un travail de pédagogie sera nécessaire en raison du degré de complexité non négligeable atteint par cette législation, sans quoi elle sera condamnée à l'échec. ». En effet, l’absence d'une liste officielle des villes ayant adopté une telle réglementation ainsi et les disparités des réglementations communales rendent difficiles le respect par les particuliers de leurs obligations !

Le locataire ne sera connu du syndic que s’il le souhaite

Il était prévu par le projet de loi Elan que les coordonnées du locataire soient systématiquement transmises par le propriétaire bailleur au syndic afin que ce dernier puisse être réactif, notamment en cas de troubles de voisinage. Le Sénat a décidé que, s’agissant de données personnelles, l’accord du locataire devait être obtenu. Si l’intention est louable, il serait en pratique plus délicat pour les bailleurs de « solliciter » que « d’imposer » la transmission des données puisqu’il leur faudrait interroger le locataire, soit une formalité supplémentaire... dont ils se passeraient bien !

Location vide : vers un délai de préavis du locataire fixé à 2 mois ?

Le Sénat s’est emparé d’une question que le projet de loi Elan ne traitait pas jusque-là : la durée du délai de préavis en location d’habitation vide. Aujourd’hui, le délai « normal » est de trois mois mais il peut être réduit à un mois dans neuf hypothèses, notamment lorsque le logement est situé en zone tendue. Résultat : aujourd'hui, dans environ un cas sur deux, le préavis est réduit à un mois. Le sénat a décidé :

• de réduire le délai de préavis « normal » à deux mois pour permettre « également dans les zones non tendues, de raccourcir le délai actuel de trois mois souvent jugé trop long et donc coûteux au regard de la fluidité du marché immobilier » ;
• de réduire le nombre de cas de réduction à un mois, en supprimant notamment l’hypothèse du logement situé dans une commune en zone tendue.

Cette légère « harmonisation » devrait contenter les bailleurs des grandes agglomérations qui se voyaient presque toujours réclamer un préavis d’un mois depuis la loi Alur de 2014. Les locataires, maintenant habitués au préavis réduit, seront en revanche bien mécontents…

Location d'habitation : plus de sévérité pour les locataires mauvais payeurs

Les sénateurs souhaitent que le propriétaire soit mieux armé face à un locataire en situation d'impayés. Ainsi, la clause pénale qui permet de prévoir une sanction pécuniaire en cas d'impayés, pourrait de nouveau apparaître dans les baux (elle en avait été bannie depuis la loi Alur de 2014) et les locataires pourraient avoir à supporter les frais de relance (la gratuité se limiterait aux seuls frais de première relance).
Dans cette version, la loi Elan marquerait une inflexion après une période pendant laquelle ce sont plutôt les droits du locataire qui ont été renforcés (par la loi Alur par exemple).

Projet de loi Elan : des mesures tous azimuts

Beaucoup d'autres mesures concernant les particuliers sont contenues dans le projet de loi Elan voté par le Sénat comme notamment :

• en matière de construction : possibilité de se réserver des travaux dans le cadre d'un achat de logement neuf sur plans, adaptation de l'échelonnement des paiements lors de la construction d'une maison individuelle préfabriquée ;
• en matière de vente de terrain constructible : création d'une étude de sol obligatoire dans zones exposées au phénomène de mouvement de terrain consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols ;
• en matière de location : simplification du formalisme de la caution avec la suppression des mentions manuscrites agaçantes, renforcement de la notion de logement décent (le logement devra être exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites comme les punaises de lit), modernisation de la liste des charges récupérables, remise dématérialisée des diagnostics et des extraits du règlement de copropriété sauf opposition explicite du locataire, gratuité de la demande d'autorisation préalable à la mise en location, etc ;
• en matière fiscale : meilleure attractivité de l'investissement locatif « Cosse ancien » (« Louer abordable ») ;
• en matière de lutte contre l'occupation illicite de logement avec un renforcement du dispositif existant de lutte contre les squatteurs ;
• en matière de copropriété avec le refus du Sénat de voir la réforme annoncée du droit de la copropriété adoptée par ordonnance. Corrélativement, les sénateurs ont adopté de nombreuses mesures qui touchent aux modalités de vote dans les assemblées, au fonds de travaux, à la maîtrise des charges, aux travaux d'économie d'énergie, etc.

Nous vous détaillerons prochainement toutes ces nouveautés lorsque la loi Elan sera définitivement votée et publiée.