L’encadrement des loyers revient à Lille

L’encadrement des loyers s'appliquera prochainement dans la ville de Lille ; il s'y imposera donc un nouveau mode de fixation du loyer (un plafonnement du loyer en pratique), identique à celui appliqué à Paris depuis le 1er juillet 2019.
La date à partir de laquelle cette mesure s'appliquera est aujourd'hui inconnue puisqu'elle doit être fixée par le préfet qui doit également publier les plafonds de loyer à respecter ; ce devrait être le cas au printemps prochain.

Lorsqu'il s'appliquera, le plafonnement du loyer se combinera avec l’encadrement du loyer à la relocation qui lui s’applique déjà dans toute la zone tendue dont fait partie Lille. En effet, dans 1 149 villes de France métropolitaine, le loyer ne doit pas être augmenté entre deux locataires, sauf exceptions.

Pourquoi l’encadrement des loyers à Lille ?

L'encadrement des loyers va s'appliquer à Lille puisque la mairie en a fait la demande et que le gouvernement l'a acceptée. 

Un encadrement des loyers souhaité par la mairie

Dans une délibération adoptée le 5 avril 2019, le Conseil  la Métropole Européenne de Lille a souhaité que soit demandé à l’État la mise en place à Lille de l'encadrement des loyers en raison « des indicateurs manifestes de tension sur le marché locatif situant Lille parmi les villes aux niveaux de loyers les plus élevés ». La délibération souligne que « la tension est particulièrement forte sur les petites typologies de logements soumises à une pression importante de la demande étudiante (loyer médian de 16,1€/m² pour les logements d’une pièce) ».

Un encadrement des loyers accepté par le Gouvernement

Le Gouvernement accepte, par un décret du 22 janvier 2020, la mise en place de l’encadrement des loyers à Lille en considérant que les quatre conditions nécessaires exigées par la loi y sont réunies :

• un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen dans le parc locatif social ;
• un niveau de loyer médian élevé ;
• un faible taux de logements commencés rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années ;
• des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l'habitat et de faibles perspectives d'évolution de celle-ci.

Martine Aubry, Maire de Lille, se réjouit aujourd'hui de cette décision :  « Nous étions fortement mobilisés pour son retour dans notre ville. Lille, reconnue comme la troisième ville la plus chère de France avec une hausse des loyers privés de 70 % entre 2000 et 2012, en a, en effet, besoin pour garantir des logements abordables pour tous et favoriser mixité sociale et attractivité. L’encadrement des loyers permet de rapprocher les loyers des capacités financières réelles des habitants, tout en préservant la rentabilité des investisseurs. ».

Jacqueline Gourault et Julien Denormandie, ministres en charge du logement se félicitent que « la loi ELAN permette le retour de l’encadrement des loyers à Lille. Cette décision traduit la volonté du Gouvernement et celle de la majorité de lutter contre le logement cher. Une mesure concrète en faveur du pouvoir d’achat des Français ».

Les locations concernées par l’encadrement des loyers à Lille

Sur tout le territoire de la commune de Lille, seront concernées les locations d'habitation vide ou meublée à usage de résidence principale du locataire ainsi que les baux mobilités qui feront l'objet d'un contrat signé à compter de l'entrée en vigueur de la mesure. C'est la date de signature du bail qui est déterminante ; en conséquence, les contrats signés avant la date fixée par le préfet n'auront pas à respecter l'encadrement des loyers :

• même si la remise des clés a lieu après cette date ;
• même lors de leur tacite reconduction.

Le fonctionnement de l’encadrement des loyers à Lille

L'encadrement des loyers impose de ne pas dépasser un loyer plafond dit « oyer de référence majoré ». Exceptionnellement, ce plafond peut être dépassé par l'application d'un complément de loyer.

Un loyer plafond à ne pas dépasser : le loyer de référence majoré

Le mécanisme de l'encadrement des loyers à Lille, Hellemmes et Lomme a strictement la même architecture que celui appliqué à Paris intra-muros depuis le 1er juillet 2019.

Des catégories de logement sont déterminées en fonction des caractéristiques suivantes :

• le type de location, non meublée ou meublée ;
• le nombre de pièces principales ;
• l'époque de construction.

Des secteurs géographiques sont ensuite délimités dans lesquels les plafonds sont identiques. En indiquant sur le site dédié qui sera mis en place le nombre de pièces du logement, sa période de construction, s'il s'agit d'une location nue ou meublée et pour finir son adresse exacte, on obtient :

• un loyer de référence ;
• un loyer de référence minoré de 30 % ;
• un loyer majoré de 20 % (le plafond à ne pas dépasser).

Les montants obtenus correspondent à un loyer hors charges/m²/mois. Le loyer doit donc se trouver dans une fourchette comprise entre le loyer de référence minoré et le loyer de référence majoré.
Une fois obtenu le loyer de référence majoré, il suffit de le multiplier par la surface habitable du logement pour obtenir le loyer hors charges à ne pas dépasser.

Un loyer plafond qui peut être exceptionnellement dépassé : le complément de loyer

Un dépassement du plafond de loyer est possible par l'application d'un complément de loyer (la somme qui excède le loyer de référence majoré). Excessivement peu défini par la loi, ce complément doit être justifié par des caractéristiques de localisation ou de confort du logement mais uniquement lorsque ces caractéristiques réunissent les conditions suivantes :

• elles n'ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement ;
• elles sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ;
• elles ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges (ce qui interdit donc d'invoquer la présence d'un ascenseur ou d'un gardien, ces prestations étant intégrées aux charges récupérables versées mensuellement par le locataire).

L'application d'un complément de loyer est donc malaisée et ne se conçoit que pour des caractéristiques plus ou moins exceptionnelles (un duplex, la présence d'un grand balcon avec une jolie vue, une maison individuelle dans un quartier d'habitat collectif, etc.). La présence d'une dépendance (emplacement de stationnement, cave) ne justifie ainsi un complément de loyer que si cela est peu fréquent dans l'immeuble ou le groupe d'immeubles.

Le complément de loyer peut être contesté pendant les trois premiers mois du bail devant la commission départementale de conciliation. Si les recours sont à Paris rares à ce jour, il sera prudent d'être raisonnable dans la fixation du complément de loyer et d'en justifier précisément l'existence dans la clause « loyer » du bail de manière à éviter autant que possible les litiges.

Des sanctions en cas de non-respect de l'encadrement des loyers

Pour être mieux respecté que lors de sa première application, l'encadrement des loyers sera assorti de sanctions. Ainsi, en cas de non-respect de l'encadrement des loyers :

• le préfet pourra exiger du bailleur la diminution du loyer et le reversement au locataire du trop-perçu ;
• si le bailleur refuse, le préfet pourra le faire condamner à une amende administrative dont le montant ira jusqu'à 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale (une SCI par exemple) ;
• le locataire pourra saisir la justice d'une action en diminution de loyer.

Nous publierons une vidéo sur l'encadrement des loyers à Lille dès publication des plafonds de loyers. D'ici là, pour vous familiariser avec le dispositif, vous pouvez consulter notre vidéo sur l'encadrement des loyers à Paris qui est en tout point identique dans son fonctionnement (seuls les plafonds seront différents) :

Sources :

• Décret n° 2020-41 du 22 janvier 2020 autorisant la mis en place de l'encadrement des loyers à Lille ;
• Délibération du conseil de la MEL du 5 avril 2019 pour demander la mise ne place de l'encadrement des loyers à Lille ;
• Communiqué de Martine AUBRY, Maire de Lille, du 24 janvier 2020 ;
  
• Communiqué de presse du Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales du 25 janvier 2020.