Immobilier : où en est la hausse des loyers à Paris ?

L’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap) vient de publier ses derniers chiffres. Résultat : une hausse de 1,2 % en 2018 sur l’ensemble de l’Ile-de-France et une progression de 1,4 % à Paris pour cette même année, tandis que l’inflation, elle, monte de 1,8 %. Selon cet organisme qui analyse les loyers des locations vides du secteur privé, cette évolution est due à l’augmentation de 1,2 % de l’Indice de revalorisation des loyers (IRL) en 2018, « valeur la plus élevée enregistrée depuis cinq ans ».

Nouveau locataire, nouvelle hausse. Ce sont surtout les relocations qui contribuent à la hausse. Sur l’ensemble de la région, « la progression moyenne du loyer entre l’ancien et le nouvel occupant du logement a été de 2,3 % », remarque l’Olap. C’est un rythme similaire à celui observé en 2017 (+ 2,5 %). La petite couronne francilienne monte de 2,5 % en 2018, contre 1,2 % en grande couronne. « Les relocations se sont conclues à 20,3 €/m² dans l’ensemble de l’agglomération », précise l’Olap.

© Olap

Paris : inflation sur la relocation. A Paris, la hausse à la relocation atteint 2,9 % en 2018. C’est plus que la progression moyenne des quatre dernières années, laquelle oscillait entre 1 et 2,1 % par an. Mais c’est bien moins que durant la période 2009/2013. A l’époque, les loyers à la relocation bondissaient de… 7 à 11 % chaque année ! Quant aux prix, l’Olap explique que « les relocations à Paris se sont conclues en moyenne à 25,8 €/m² en 2018 contre 24,7 €/m² en 2017 ». C’est le plus haut niveau de France.

Des augmentations illégales ? Pour l’Olap, la hausse des loyers à la relocation à Paris « traduit la tension persistante sur le marché locatif ». Dans la capitale, l’offre est très inférieure à la demande. Ce qui, forcément, n’incite pas à la baisse. Pour autant, les chiffres de cet organisme interpellent. Zone tendue, la capitale est soumise depuis 2012 à un encadrement des loyers à la relocation. Le loyer du nouveau locataire doit être le même que celui de l’ancien. Ce qui n’est manifestement pas le cas...

© Olap

Les travaux font monter les loyers. En fait, augmenter les loyers à la relocation est permis en cas de travaux. Or à Paris, le taux d’effort d’entretien-amélioration (pourcentage de biens reloués après travaux) monte à 25 %, contre 13,3 % en moyenne nationale à fin 2018 d’après l’observatoire privé Clameur. Avec un loyer moyen de 26,2 €/m², les bailleurs parisiens ont de quoi améliorer leur patrimoine et par voie de conséquence monter leurs tarifs. Dans des villes comme Brest (29) ou Dax (40), où les loyers tournent autour de 8 à 9 €/m², le taux d’effort tombe sous les 10 % et les loyers stagnent selon Clameur.

Corriger les sous-évaluations. L’augmentation à la relocation est également permise si l’ancien loyer est sous-évalué par rapport aux valeurs observées dans le voisinage. « Certains locataires restant longtemps dans leur logement, le bailleur se retrouve dans cette situation à leur départ, d'où ces hausses supérieures à l'IRL, parfois très importantes, qui impactent la valeur moyenne », indique l’Olap, contacté par PAP.fr. Dans ce cas précis, l’augmentation de loyer n’est autorisée que sous conditions : le propriétaire doit fournir des références de loyers pratiqués dans le voisinage et l’indexation est limitée à la moitié de la différence entre l’ancien et le nouveau loyer.

Ecarts de conduite. D’autres bailleurs ont vraisemblablement pris une certaine latitude par rapport à la réglementation. Avec une très forte demande et une procédure aussi touffue que fastidieuse pour faire respecter la loi, peu de locataires contestent les sorties de route et les sanctions sont quasi-inexistantes. Pour autant, on est loin de la flambée. Rappelons qu’à Paris, la hausse des loyers à la relocation observée en 2018 par l’Olap atteint 2,9 %, contre 7 à 11 % par an sur la période 2009/2013.

Loyers : la flambée évitée. L’augmentation globale constatée l’an dernier à Paris (1,4 % pour rappel) pourrait aussi montrer que les bailleurs savent faire preuve de modération. Le plafonnement des loyers de la loi Alur, retoqué par la justice fin 2017, n’était plus en vigueur l’an dernier. Pour les biens remis sur le marché à compter de cette date (première location), la fixation du loyer était libre. Au regard des tensions sur l’offre, cette latitude aurait dû provoquer une envolée... Qui n’a donc pas eu lieu.

Plafonner les hausses. L’encadrement des loyers de la loi Elan, qui entre en vigueur le 1er juillet prochain, va-t-il changer la donne ? En 2016, époque durant laquelle l’encadrement des loyers à la relocation cohabitait avec le plafonnement Alur, la hausse globale des loyers s’établissait à 0,8 % et montait à 2,1 % pour les nouveaux emménagés. En 2017, l’Olap constatait un resserrement des écarts de loyers et « un objectif d’élimination des excès en partie atteint », tout en pointant une « érosion du parc ».

Moins de logements à louer. Selon l’Olap, qui reprend les chiffres de l’Insee, le nombre de logements dédiés à la location vide passe d’un indice 100 en 1999 à 94,1 en 2006 pour tomber à 84,8 en 2015. La location meublée classique, d’une durée d’un an, compte pour plus de 21 % du parc locatif. L’apparition des plateformes de location touristique de courte durée a entraîné la sortie de 27 000 logements du parc résidentiel d’après la Maire de Paris Anne Hidalgo (interview à Libération du 4 juin 2019).

Immobilier sous tension. La vraie question, c’est de savoir comment relancer l’offre. Et la réponse est loin d’être évidente. Le neuf est aux abonnés absents (441 ventes l’an dernier selon l’Adil 75, contre 36 000 dans l’ancien d’après la Chambre des Notaires). Autres idées souvent évoquées mais peu concrétisées : remettre sur le marché les 100 000 logements vacants que compte la capitale, transformer massivement les bureaux en logements ou encore miser sur la généralisation de la surélévation. Bref, le marché parisien, malgré toutes les bonnes volontés, restera sous tension à la vente comme à la location.