Augmenter le loyer sous-évalué lors du renouvellement du bail

Lorsque le bail du locataire en place arrive à échéance et que le propriétaire l’estime manifestement sous-évalué, il ne peut pas l'augmenter librement. Il doit le faire selon une procédure bien établie qui impose de se référer aux loyers du voisinage et plafonne plus ou moins l'augmentation selon que la commune est ou non située en zone tendue. De plus, le loyer de certains logements considérés comme des "passoires thermiques" ne peuvent plus être réévalués.

Quand le bail arrive à échéance et que le propriétaire ne se manifeste pas, il se poursuit automatiquement au même loyer avec le seul jeu de l'indexation (l'augmentation annuelle à l'aide de l'indice de référence des loyers). C'est ce que l'on appelle la tacite reconduction du bail : il se reconduit de trois ans en trois ans en location vide et chaque année pour les meublés.

Or, au cours de la location, il arrive que le bailleur constate que le loyer se situe nettement en dessous des loyers pratiqués dans le voisinage pour le même type de logement. Si le loyer est "manifestement sous-évalué", le bailleur peut le réajuster à l’occasion du renouvellement du bail, mais seulement en respectant une procédure spécifique bien établie. Cette procédure s’applique aussi bien aux logements loués en "vide" qu’en meublé.

Toutefois, depuis le 1er janvier 2021, certains loyers ne peuvent plus être revus à la hausse quand ils sont manifestement sous-évalués : il s'agit des logements particulièrement énergivores, c'est-à-dite ceux dont l’étiquette énergie est F et G. Avant d'augmenter le loyer qu'il considère comme manifestement sous-évalué, le bailleur n'aura d'autre choix que de réaliser d'abord certains travaux afin d'améliorer la performance énergétique du logement.

La fixation du nouveau loyer doit tenir compte des loyers habituellement pratiqués dans le voisinage pour des logements similaires. Le bailleur doit donc fournir des exemples pour des logements situés dans le même quartier : ces références de loyers doivent être précises et sont à remettre au locataire auquel le bailleur propose la remise à niveau de son loyer.

Il n'est donc pas suffisant d'indiquer un prix moyen au mètre carré appliqué dans le voisinage, cela est trop vague et non significatif. Il faut au contraire donner des exemples précis de loyer pour des logements comparables, loués dans le quartier.

Ensuite, l’augmentation proposée est plus ou moins limitée selon que le logement est situé ou non en zone tendue.