Immobilier : la proposition de loi Nogal électrise la location

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15 Janvier 2020 - Pour fluidifier et sécuriser les rapports locatifs, la proposition de loi du député LRM Mickaël Nogal table sur trois mesures chocs : consignation obligatoire du dépôt de garantie chez les administrateurs de biens, possibilité de prise en charge des impayés de loyers par ces mêmes professionnels et limitation à un seul garant pour le locataire.

Le député LRM de Haute-Garonne Mickaël Nogal a présenté sa proposition de loi sur les rapports locatifs le 14 janvier 2019. Un texte qui ambitionne de « sécuriser les propriétaires et de favoriser l’accès au logement des locataires », comme le martèle son communiqué. Pour atteindre ces objectifs, Mickaël Nogal table sur des mesures chocs. Il compte placer les professionnels de la gestion locative (agents immobiliers, administrateurs de biens) au centre du jeu pour en faire des « tiers de confiance ». Les mesures : le propriétaire-bailleur ne pourra faire appel qu’à un seul garant pour son locataire, un nouveau mandat de gestion permettra aux professionnels de prendre en charge les loyers impayés et le dépôt de garantie versé par le locataire au propriétaire sera obligatoirement consigné chez ces mêmes professionnels. Important : seuls les baux signés à compter de 2021 devraient être concernés par cette future loi.

Proposition de loi Nogal : le calendrier
Le texte, validé par le ministère du Logement et les députés LRM, sera enregistré à l’Assemblée avant la fin janvier. Il sera soumis au Conseil d’Etat début février. La première lecture devrait démarrer en mai 2020, pour une adoption définitive avant la fin de l’année et une entrée en vigueur début 2021. Reste à savoir si le calendrier parlementaire, encombré par quantité d’autres projets, permettra l’adoption de ce texte dans les délais prévus par Mickaël Nogal.

Le député LRM Mickaël Nogal lors de la présentation de sa proposition de loi sur les rapports locatifs.

Consigner le dépôt de garantie chez les professionnels

Obligation. Avec la loi Nogal, le locataire ne versera plus le dépôt de garantie au propriétaire-bailleur. Cette somme sera obligatoirement remise à un professionnel de l’immobilier (administrateur de biens, agent). Une obligation qui vaudra pour les locations par intermédiaire mais aussi pour celles assurées en direct, de particulier à particulier. C’est le locataire qui choisira le professionnel et la formalité sera « gratuite », comme l’a assuré Mickaël Nogal. « La restitution du dépôt de garantie en fin de location se fera sur la base d’un commun accord entre le propriétaire et le locataire », précise-t-il.

Confiance. Pour Mickaël Nogal, cette mesure est faite pour « lever la méfiance réciproque entre propriétaires et locataires ». D’après lui, le système actuel est perdant-perdant. « Le dépôt de garantie est trop souvent encaissé par le propriétaire alors qu’il s’agit d’une créance sur le locataire, ce qui entraîne la suspicion du locataire qui va décider de ne pas payer son dernier mois de loyer, privant les propriétaires de toute garantie », explique le député LRM. Lequel de rappeler que 65 % des actions en justice engagées par les locataires portent sur la non-restitution du dépôt de garantie.

Hold-up. Cette consignation du dépôt de garantie est « une confiscation » s’étrangle Christophe Demerson, président de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI). Lequel de rappeler que 95 % des 10.000  propriétaires-bailleurs interrogés fin 2019 dans une enquête réalisée par cette organisation sont opposés à cette mesure. Et Pierre Hautus, directeur général de l’UNPI, de pointer sur Twitter une mesure disproportionnée. D’après lui, la restitution du dépôt de garantie représente 7.237 contentieux sur les 175.085 enregistrés chaque année. « Alors on fait vraiment une loi pour 4,1 % des sinistres, 2 % de la sinistralité totale et un problème qui concerne 0,07 % des baux signés ? »

Casse-tête. Autre écueil : l’application de la mesure pourrait s’avérer bien complexe. En copropriété, par exemple, le propriétaire peut retenir jusqu’à 20 % du dépôt de garantie en attendant la régularisation des charges locatives. Il peut aussi garder tout ou partie de cette somme pour financer les réparations dues à un défaut d’entretien du locataire. Comment va-t-il obtenir ces montants ? Que va-t-il se passer en cas de litige ? Qui tranchera ? Pas sûr que la « bonne volonté » et les « bonnes pratiques » invoquées par Mickaël Nogal suffisent à résoudre les problèmes… Et puis quid du locataire ? Démarcher les professionnels les uns après les autres pour faire consigner gratuitement son dépôt de garantie n’aura sans doute rien d’une promenade de santé.

Mission Nogal : du rapport à la loi
La proposition de loi du député Nogal fait suite à son rapport Louer en confiance, 37 propositions pour un développement équilibré et conforme à l’intérêt général du parc locatif privé publié le 18 juillet 2019. Ce document, réalisé à la demande du Premier Ministre Edouard Philippe, avait pour objectif de recenser les difficultés rencontrées par les propriétaires-bailleurs et par les locataires. Il développait aussi de nombreuses solutions, notamment celles que l’on retrouve dans sa proposition de loi. Le rapport misait notamment sur un recours accru aux professionnels, ce qui avait suscité de nombreuses interrogations de la part des associations de propriétaires et de consommateurs. Aujourd’hui, deux locations sur trois se font en direct, de particulier à particulier. Pour en savoir plus, voir cet article sur le rapport Nogal.

Un seul garant par locataire

Unique. Deuxième mesure choc de la proposition de loi Nogal : les bailleurs ne pourront plus demander qu’un seul garant personnel à leur locataire. « Aujourd’hui, dans les zones tendues, on exige deux, voire trois garants ce qui est trop », explique le député LRM. Des demandes qui viennent s’ajouter aux documents réclamés aux locataires par les bailleurs pour justifier de leur solvabilité : bulletins de salaire, avis d’imposition, etc. Au résultat, de nombreux ménages éprouvent des difficultés à devenir locataires alors qu’ils en ont les moyens financiers.

Alternatives. Pour Mickaël Nogal, « la caution personne physique est le plus mauvais des systèmes. Elle est difficile à mettre en œuvre et injuste socialement car elle privilégie les plus aisés ». Avec une seule caution locative, le député LRM espère faciliter l’accès au logement locatif des ménages modestes, qui ne sont pas en mesure de fournir deux, voire trois garants à leur propriétaire-bailleur. Il s’agit également de limiter l’utilisation de la caution « au profit de nouvelles solutions plus fiables et plus justes pour les locataires comme pour les propriétaires », indique Mickaël Nogal. Ce dernier entend par ailleurs développer Visale, la garantie locative gratuite accordée par Action Logement. « Cette mesure nous convient et ne pose pas de problème particulier », commente Christophe Demerson.

Les autres mesures initiées par Mickaël Nogal
Outre sa proposition de loi, le député LRM lance d’autres mesures d’ordre réglementaire. Une grille de vétusté unique (et officielle) devrait être créée, un document qui facilitera les rapports propriétaires/locataires. En l’absence de ce document, l’état des lieux de sortie engendre souvent des litiges. Par ailleurs, un observatoire des délais de traitement des procédures d’expulsion serait mis en place. Les administrateurs de biens bénéficieraient de davantage de formation dans la lutte contre les discriminations. Enfin, l’intermédiation locative (dispositif Solibail) serait encouragée via une nouvelle prime versée aux bailleurs qui se tourneraient vers cette solution sociale.

Une garantie contre les impayés de loyers

Sécurité. La proposition de loi prévoit la création d’un nouveau mandat unique de gestion locative. Commercialisé par les professionnels comme les administrateurs de biens, il comportera une garantie contre les impayés. Avec elle, les propriétaires-bailleurs « auront l’assurance de percevoir leur loyer tous les mois quoi qu’il arrive du côté du locataire », indique le communiqué de Mickaël Nogal. Ce mandat intégrera également une garantie contre les dégradations et la prise en charge des éventuels frais de procédure. Des sécurisations qui devraient entrer en action plus rapidement que les autres systèmes comme Visale ou les assurances loyers impayés, qui sont assortis de délais de carence.

Sérénité. Pour le député LRM, cette mesure doit « sécuriser » les bailleurs, dont la principale inquiétude porte justement sur les impayés de loyer. « Cette peur entraîne des décisions disproportionnées chez les propriétaires, des comportements irrationnels, voire illégaux. » Mickaël Nogal pense sans doute à des demandes de documents interdites (attestation de bonne tenue de compte par exemple), au fait d’imposer au locataire de payer par virement, ou encore aux discriminations. Pour les locataires, les conséquences sont lourdes puisqu’ils « rencontrent de plus en plus d’obstacles dans l’accès au logement ». Bref, cette mesure apporterait davantage de sérénité aux uns et aux autres, ce qui devrait là encore fluidifier le marché et faciliter l’accès au logement. Rappelons qu’en France, le taux d’impayés de loyers tourne autour de 2 à 2,5 %.

Sur option. Alors que dans son rapport de juillet 2019, le député LRM comptait rendre cette garantie obligatoire, elle sera finalement facultative. « La profession avait exprimé des inquiétudes sur le fait que les professionnels n’ayant pas une grande surface financière ou exerçant dans des marchés sociologiquement difficiles ne parviennent pas à se réassurer dans de bonnes conditions et soient empêchés de répondre à l’obligation », explique la Fnaim. « Le parlementaire a finalement préféré, dans ce contexte d’inquiétude, faire confiance à la profession pour apporter la preuve que la plus large proportion du parc locatif, sinon la totalité, peut être sécurisée. ». Et cette organisation de préciser : « un amendement à la proposition de loi serait introduit, dès le début de l’examen parlementaire, pour créer une obligation d’information du bailleur de ce mandat par les administrateurs de biens ».

Addition. Reste la facture liée à ce nouveau mandat, qui sera forcément réglée par les propriétaires-bailleurs qui l’auront souscrit. Pour le moment, personne ne connaît le montant à payer. Ce sera aux professionnels d’établir leurs propres tarifs. Les bailleurs feront alors jouer la concurrence pour dénicher l’offre la moins onéreuse. Des frais qui, comme pour les assurances loyers impayés traditionnelles, pourraient bien être déductibles des revenus fonciers en location vide comme des recettes locatives en location meublée.

Proposition de loi Nogal : la polémique
Mickaël Nogal se positionne en pacificateur. « Avec ma proposition de loi, demain, les relations seront apaisées. Les propriétaires seront pleinement sécurisés et les locataires verront leur accès au logement facilité », rappelle-t-il dans son communiqué. Pour atteindre ces objectifs, il compte avant tout sur les professionnels, comme le montre sa proposition de consignation du dépôt de garantie. De quoi provoquer l’ire des propriétaires. « L'objectif de ce projet est bien de forcer les bailleurs particuliers à faire gérer leurs logements par un administrateur de biens », s’emporte Christophe Demerson. « De facto, les propriétaires se verront contraints de souscrire une nouvelle assurance obligatoire prévue par le « mandat de gestion unique » au coût inconnu. C'est inacceptable. » L’UNPI a ainsi demandé le retrait de cette proposition de loi. Affaire à suivre de près !