Encadrement des loyers : prolongé jusqu'à l'été 2027, sauf dans ces cas...

Encadrement des loyers à la relocation : uniquement en « zone tendue »

Depuis l’été 2012, dans les villes de la zone tendue, la fixation du loyer pour une location d'habitation vide ou meublée à usage de résidence principale du locataire ou pour un bail mobilité est :

• Libre s’il s’agit d’une première location ou d'un logement inoccupé par un locataire depuis plus de dix-huit mois ;
• Encadrée s’il s’agit d’une relocation sauf rares exceptions.

👉🏻 Ce dispositif annuel d'encadrement des loyers est une nouvelle fois reconduit à l’identique pour un an, soit jusqu’à l’été 2027 (du 1er août 2026 au 31 juillet 2027).

Votre logement est-il en zone tendue ?

La zone tendue est une zone géographique qui regroupe au total 1 434 communes composant 47 agglomérations* de métropole et d'outre-mer.

Comment se calcule l’encadrement des loyers à la relocation ?

Dans les 1 434 communes de la zone tendue, lorsque le logement est reloué, « le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire » : en clair, en zone tendue, le loyer ne peut tout simplement pas être augmenté lors d'un changement de locataire. Cette règle s'applique aux baux vides et meublés à usage de résidence principale du locataire ainsi qu'aux baux mobilité.

Toutefois, si aucune indexation du loyer n'a été effectuée au cours des douze mois précédant la signature du nouveau bail, le loyer appliqué au nouveau locataire peut être, par rapport au loyer du locataire sortant, majoré de la variation de l'IRL qui existe sur un an au moment de la signature (actuellement + 1,15 %).

🙋🏻‍♀️Dans les 69 villes qui ont choisi d'appliquer le plafonnement du loyer, encadrement à la relocation et plafonnement se juxtaposent et doivent donc être respectés l'un comme l'autre. 

Quelles exceptions à l’encadrement des loyers à la relocation ?

La loi prévoit 2 exceptions à l'encadrement du loyer à l'occasion de la relocation d'un logement :

• 1. La réalisation de gros travaux d'amélioration ;
• 2. La sous-évaluation du loyer.

Possibilité d'augmenter le loyer à la relocation VS DPE du logement

⚠️ Qu'il s'agisse d'avoir réalisé de gros travaux ou de prouver que le loyer était sous-évalué, la loi subordonne le déplafonnement du loyer à une performance énergétique minimale du logement. Concrètement, le loyer des logements classés F ou G par le diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peut jamais être augmenté entre deux locataires. Le but est d'inciter aux travaux pour lutter contre le dérèglement climatique et les émissions de gaz à effet de serre, dans un contexte où la loi peut aller jusqu'à interdire la location des passoires thermiques. 

Faire des travaux pour échapper à l’encadrement des loyers à la relocation

Si le propriétaire a réalisé, pendant le bail précédent ou après le départ du locataire sortant, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, il peut augmenter le loyer de 15 % du coût réel des travaux TTC.

👉Lorsque les travaux d'amélioration ont été effectués depuis moins de six mois et sont d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer, alors le loyer du nouveau bail peut être librement réévalué. En clair, les propriétaires vertueux sont récompensés !

Quels travaux faire ?

Pour augmenter le loyer, il doit obligatoirement s'agir de travaux d'amélioration. En pratique, ce sont les travaux qui ont pour objet d'apporter à un logement un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie (installation d'une cuisine équipée, d'une porte blindée, du double vitrage, de la climatisation, etc.). Les travaux d’entretien et de réparation, les peintures par exemple, ne sont donc pas suffisants.

💡Les travaux peuvent porter aussi bien sur les parties privatives que sur les parties communes (travaux d'isolation des façades et toitures par exemple).

Augmenter un loyer manifestement sous-évalué 

Si le loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué par rapport au marché, le propriétaire peut augmenter le loyer du nouveau bail de la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers du voisinage et le loyer du locataire sortant.

🥵Cette exception à l’encadrement des loyers est rarement utilisée en raison de sa complexité. Trouver des références de loyers est laborieux. Seuls les propriétaires dont le loyer est très bas par rapport au marché (par exemple, pour un locataire en place depuis des décennies) ont intérêt à entamer cette démarche. Attention, cela peut prendre du temps !

⚖️ Quelles sanctions en cas de non-respect de l’encadrement des loyers ? 

Si le loyer fixé excède le montant du loyer précédent sans que ce dépassement puisse se justifier par l'une des rares exceptions prévues par la loi, le locataire peut exiger à tout moment, amiablement puis en justice :

1. Pour l'avenir, que le loyer soit ramené à son juste montant ;
2. Au titre du passé, le remboursement du trop-perçu.

⚠️Si vous voulez tricher, n'oubliez pas que le modèle type de bail contient un « mouchard » puisque la clause loyer oblige à mentionner le montant du dernier loyer appliqué au locataire précédent.