Bordeaux, Lyon, Nantes : les prix immobiliers décrochent, jusqu'à - 9 % en 2 ans

Après des années de hausse quasi ininterrompue, plusieurs grandes métropoles françaises ont amorcé un mouvement de correction depuis 2023. Bordeaux, Lyon et Nantes se distinguent par l'ampleur et la régularité de leur recul : ces trois marchés affichent des baisses continues sur l'ensemble des horizons mesurés par l'Observatoire PAP.

👉Ce mouvement n'est pas lié à un effondrement de la demande, les acheteurs actifs se comptent par centaines sur PAP dans chacune de ces villes, mais à un réajustement progressif après des sommets atteints entre 2021 et 2023. Pour les candidats à l'achat qui avaient mis leur projet en attente, ces trois marchés méritent un regard neuf.

Bordeaux : une décennie de hausse des prix qui s'efface

Longtemps présentée comme la métropole française la plus dynamique, Bordeaux paie aujourd'hui le prix d'une hausse qui avait été particulièrement violente entre 2015 et 2020. Le prix moyen y est de 4 334 €/m², en recul de 2,9 % sur 1 an et de 9,2 % sur 2 ans. La ville reste chère en valeur absolue, mais la dynamique a clairement changé de sens : les vendeurs qui avaient misé sur une poursuite de la hausse se retrouvent à ajuster leurs prétentions. Le délai moyen de vente sur PAP atteint 56 jours, signe que les acheteurs ne se précipitent plus.

📍 Lestonnat-Monséjour : le quartier le moins cher

Au sud du centre historique, entre les boulevards et les quartiers de la rive droite, Lestonnat-Monséjour est un secteur résidentiel calme, composé de petits logements des années 1970 et de quelques maisons de ville avec jardinet. L'ambiance y est familiale, loin de l'effervescence des Chartrons ou des quais. C'est aujourd'hui le quartier le plus accessible de Bordeaux intra-muros, à environ 600 €/m² sous la moyenne de la ville, ce qui en fait une porte d'entrée concrète pour les primo-accédants qui veulent rester sur Bordeaux sans compromis sur la localisation. Prix moyen : 3 597 €/m² (appartement) / 4 893 €/m² (maison).

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🏠 Studio - La Bastide - 163 000 €

1 pièce au 3e étage avec ascenseur, cuisine indépendante, salle de bains avec baignoire, wc séparés, résidence sécurisée.

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3 pièces au 2e étage avec ascenseur, rénovation de 2022, cuisine ouverte équipée, cellier et parking en sous-sol sécurisé.

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Lyon : la baisse des prix la plus sévère en 5 ans

Lyon présente le profil de correction le plus sévère des trois villes sur le long terme. Le prix moyen au m² s'établit à 4 509 €/m², avec un recul de 1,7 % sur 1 an, 8,9 % sur 2 et 11,2 % sur 5 ans. La métropole avait connu une envolée spectaculaire pendant la période Covid, portée par un fort afflux de Parisiens et une demande soutenue des cadres en mobilité. Ce cycle s'est inversé depuis 2023 : les prix reculent dans presque tous les arrondissements, et les 2 118 acheteurs actuellement actifs sur PAP font face à une offre qui se reconstitue. Le délai moyen de vente atteint 69 jours, le plus long des trois villes.

📍 Lyon 9^e : L'arrondissement le plus abordable

Situé à l'ouest de Lyon, entre le quartier animé de Vaise au bord de la Saône et les hauteurs plus résidentielles de Saint-Rambert, le 9^e arrondissement offre un cadre de vie varié, avec des marchés de quartier, des établissements scolaires réputés et une bonne desserte en métro (ligne D) et tramway. C'est l'arrondissement le moins cher de Lyon, à plus de 800 €/m² sous la moyenne, loin derrière le 6^e ou le 2^e où les prix dépassent les 5 000 €/m². Prix moyen : 3 667 €/m² (appartement) / 5 847 €/m² (maison).

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3 pièces en rez-de-chaussée, pièce de vie de 40 m², 2 chambres, salle d'eau, parc privé avec piscine et stationnement privatif.

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Nantes : un repli de l'immobilier régulier et sans à-coups

À Nantes, la correction est moins spectaculaire que dans les deux autres villes, mais elle est remarquablement stable dans sa progression. Le prix moyen au m² atteint 3 597 €/m², en recul de 1,3 % sur 1 an et de 8,2 % sur 2 ans. Contrairement à Bordeaux ou Lyon, le marché nantais ne montre ni accélération ni ralentissement de la baisse : la courbe descend de façon linéaire depuis mi-2023, ce qui en fait le marché le plus prévisible des trois pour un acheteur qui veut se projeter. Avec 817 acheteurs actifs sur PAP et un délai moyen de 60 jours, la demande reste présente mais n'absorbe plus les prix d'il y a deux ans.

📍 Île Beaulieu : 2 896 €/m² (appartement)

Encadrée par deux bras de la Loire, l'Île de Nantes est l'un des projets urbains les plus ambitieux de France : anciens chantiers navals reconvertis en quartier créatif, musées, espaces publics redessinés, immeubles neufs qui côtoient les friches réhabilitées. L'Île Beaulieu, à l'est de l'île, conserve un caractère plus résidentiel et tranquille, avec des immeubles des années 1980 et une proximité directe avec le centre-ville en tramway. C'est le secteur le plus accessible de Nantes 2 896 €/m² (appartement), à plus de 700 €/m² sous la moyenne de la ville, avec un potentiel de valorisation lié aux chantiers urbains encore en cours.

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3 pièces au 3e et dernier étage sans ascenseur, traversant, balcon de chaque côté, salle d'eau neuve, parking couvert et cave.

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Faut-il en profiter pour acheter ?

Dans ces trois villes, les délais de vente s'allongent et les vendeurs ajustent leurs prix : le rapport de force a changé en faveur des acheteurs. À Lyon, où la correction atteint 11,2 % sur 5 ans, certains biens reviennent à des niveaux proches de 2020. À Bordeaux et Nantes, le recul compense une bonne partie de la hausse des taux enregistrée ces dernières années. Les prix semblent avoir trouvé un palier : la baisse ne s'accélère plus, mais rien n'indique non plus un rebond imminent. Pour les acheteurs qui patientaient, c'est probablement le moment d'y regarder de plus près.