Retour des logements G en location, DPE réformé : (enfin) du mieux, mais...

Pour relancer l'investissement locatif privé, le Sénat a voté le 8 juillet 2026 le projet de loi porté par le Gouvernement. La réforme est modeste mais elle va dans le bon sens ! En effet, il y a urgence à détendre le marché immobilier et à encourager la rénovation énergétique des logements. La réforme comprend essentiellement deux mesures :

• Rendre plus attractive la défiscalisation Jeanbrun ;
• Rendre possible la location d'une « passoire thermique » si des travaux sont décidés.

👉🏻Par ailleurs, une énième réforme du DPE est envisagée pour moins pénaliser l'électricité, un rééquilibrage des rapports locatifs est suggéré et l'encadrement des loyers demeure questionné. 

DPE G : l'interdiction de louer enfin assouplie !

L'objectif de la réforme est simple : que les 700 000 passoires thermiques, les logements classés F ou G par le DPE, ne soient pas retirées du parc locatif !

Mettre en location un logement G en toute légalité, c’est (bientôt) possible !

🆕La liste des exceptions à l'interdiction de louer va s'allonger de manière à ce que l'essentiel des logements G puisse être loué et que les logements F ne soient pas retirés du marché en 2028.

Hypothèses	2026	2027
Travaux impossibles*	✅	✅
Travaux interdits*	✅	✅
Blocage de la copropriété*	✅	✅
Coût disproportionné des travaux*	❌	✅
Copropriété qui engage des travaux	❌	✅
Monopropriété engagée dans des travaux	❌	✅
Maison qui fait l'objet de travaux	❌	✅
DPE collectif F	❌	✅
Locataire qui s'oppose aux travaux	✅	✅

💡La notion de « coût disproportionné des travaux » sera définie ultérieurement ; toutefois, il s'agira probablement de travaux qui excèdent 50 % de la valeur vénale du bien, évaluée par un professionnel dans le domaine de l’immobilier. Cela recouvrira donc des hypothèses rares !

Le DPE collectif primera sur le DPE du logement !

En 2026, tout bâtiment d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 doit disposer d'un DPE collectif qui donne l'évaluation globale de la performance énergétique de l'immeuble. Le DPE collectif est tenu à la disposition des copropriétaires par le syndic de copropriété et est annexé au carnet d'entretien de l'immeuble.

🆕Une fois la réforme définitivement adoptée, le propriétaire bailleur pourra se prévaloir du DPE collectif si celui-ci établit que l’immeuble atteint le niveau de performance énergétique exigible ! Par exemple, un studio sous les combles classé G sera réputé décent et louable si le DPE collectif est E.  

🗣️ Pour la sénatrice Marie-Pierre de La Gontrie (Socialiste, Écologiste et Républicain), cette mesure « renforce ainsi les incitations à engager des rénovations globales, plus efficaces et plus cohérentes à l’échelle des copropriétés, tout en contribuant au maintien de l’offre locative ».

Un sursis de cinq ans pour réaliser des travaux

🆕Pour sécuriser la location et encourager les travaux, la réforme suspend plusieurs années l'obligation de décence énergétique le temps que les propriétaires/copropriétés vertueux réalisent les travaux de rénovation énergétique :

Situations	Projet de réforme
Copropriété qui conclut un contrat de travaux	✅Sursis de 5 ans*
Monopropriété : le propriétaire conclut un contrat de travaux	✅Sursis de 3 ans*
Maison : le propriétaire conclut un contrat de travaux	✅Sursis de 3 ans*
Logement qui ne fait pas l'objet de travaux	⛔pas de report de l'interdiction de louer

⚖️Sanctions allégées en cas de location d'une passoire thermique ! 

En 2026, lorsqu'un logement G est loué, le propriétaire encourt une baisse de loyer, et ce même s'il est de bonne foi et se heurte à un refus de la copropriété ou à des contraintes architecturales et patrimoniales. Par ailleurs, cette baisse de loyer n'est pas encadrée aujourd'hui par la loi.

🆕Avec la réforme, si le propriétaire se trouve dans un cas d'exception à l'interdiction de louer, il ne risquera plus de baisse de loyer puisque le logement sera réputé décent.

Et si le propriétaire ne peut pas bénéficier d'un des cas d'exception, la réforme vise à encadrer les pouvoirs du juge lorsqu'il prononce une réduction de loyer. Ainsi, la baisse tiendra compte de la diligence du propriétaire et n'excèdera pas le coût supporté par le locataire du fait de la moindre performance énergétique du logement.

DPE G	Sanctions 2026	Sanctions 2027
Hors cas d'exception	Injonction de travaux + baisse de loyer	Injonction de travaux + baisse de loyer limitée
Cas d'exception*	Baisse de loyer	Aucune sanction

🙋🏻‍♀Exemple de baisse de loyer : Si le coût du chauffage est de 100 €/mois pour un logement G et de 75 €/mois pour un logement F, alors le locataire ne pourra espérer qu'une baisse de loyer de 25 €/mois une fois la réforme en vigueur. 

Statut du bailleur privé : l'amortissement « Jeanbrun » simplifié et élargi

Créé en février 2026, le nouvel investissement locatif « Jeanbrun » dans le neuf et l'ancien réhabilité permet tout à la fois de se créer un patrimoine (un logement) et de baisser son impôt sur le revenu grâce à un avantage fiscal (l'amortissement du logement). 

🆕La volonté du Gouvernement est de simplifier et d’élargir le Jeanbrun pour le rendre plus attractif et ainsi accroître l’offre de logements abordables. La réforme adoptée par le Sénat prévoit quatre mesures :

Caractéristiques	2026	2027
Maison ancienne	❌	✅
Location aux ascendants/descendants	❌	✅
DPE à atteindre	A ou B	D (E si G au départ)
Montant de travaux	30 % du prix	✅Pas d'exigence minimale*

👉🏻La suppression du seuil de travaux et un DPE à atteindre moins exigeant doivent permettre de rendre le Jeanbrun moins onéreux et techniquement plus réalisable ; de nouvelles opportunités pour les investisseurs ! 

Logement tout-électrique : nouvel assouplissement du DPE en 2027 !

En 2026, malgré une réforme récente, le mode de calcul du diagnostic de performance énergétique pénalise encore l’électricité. 

🆕Dans le cadre du plan d’électrification, le gouvernement souhaite accélérer la sortie des énergies fossiles et électrifier les usages. Conséquence, le mode de calcul du DPE devrait, de nouveau, évoluer au 1er janvier 2027. 

Au 1er janvier 2027, la méthode de calcul du DPE devrait ainsi évoluer : concrètement, le coefficient de conversion de l’électricité, actuellement fixé à 1,9, sera abaissé à 1,7.

Encourager l’essor des pompes à chaleur

Cette décision favorisera également un ciblage plus efficace des aides à la rénovation énergétique vers les logements chauffés aux énergies fossiles. En permettant un gain d’étiquette plus important, cette évolution du DPE encouragera les propriétaires à remplacer leur chaudière fossile par une pompe à chaleur, une solution décarbonée et efficace énergétiquement pour chauffer et climatiser les bâtiments.

Le nouveau coefficient automatiquement intégré

Tous les DPE ou audits énergétiques édités à partir du 1er janvier 2027 intégreront automatiquement le nouveau coefficient. Les DPE édités en 2026 et avant resteront valables et pourront, le cas échéant, être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite du diagnostiqueur.

👉🏻Sur le site internet de l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe, il sera ainsi possible de télécharger une attestation officielle de nouvelle étiquette en entrant le numéro du DPE (qui se trouve en haut à droite du rapport DPE).

Facteurs de conversion en énergie primaire

Le facteur de conversion en énergie primaire est le rapport entre l’énergie finale, l’énergie livrée chez soi, et l’énergie primaire, celle disponible dans la nature avant transformation. Aujourd'hui, dans le cas de l’électricité, le facteur de conversion est de 1,9 (contre 2,3 jusqu'au 1er janvier 2026). Cela veut dire que pour bénéficier chez soi de 1 kWh d’électricité, on considère qu’il a fallu dépenser 1,9 kWh d’énergie primaire.

Énergie	2025	2026	2027
🔥Gaz	1	1	1
🪵Bois	1	1	1
🛢️Fioul	1	1	1
♨️Réseau de chaleur	1	1	1
❄️Réseau de froid	1	1	1
☀️Soleil	1	1	1
⚡Électricité	2,3	1,9	1,7

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Vers un « DPE confort d'été » ?

🗣️Vincent Jeanbrun, Ministre de la Ville et du Logement, a déclaré le 15 juillet 2026 à l'Assemblée nationale travailler à la réécriture du DPE pour que celui-ci « renseigne, d'ici quelques semaines/mois, le confort d'été pour savoir si ce qui est performant l'hiver l'est aussi l'été ».

L'effet canicule : majorité allégée en copropriété pour la climatisation  

Alors que les canicules épuisent les corps et échauffent les esprits, les politiques se penchent sur le « confort d'été » pour lutter contre les « bouilloires thermiques ». Ainsi, dans le cadre de la copropriété, le Sénat a décidé :

1️⃣Que le « confort d’été » soit inclus dans la définition de la rénovation énergétique performante et dans les plans
pluriannuels de travaux (PPT), obligatoires dans les copropriétés des immeubles de plus de quinze ans ; 

2️⃣Que la majorité requise en assemblée générale soit abaissée s'agissant de travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble lorsqu’ils ont vocation à installer un système de climatisation, de rafraîchissement (pompes à chaleur géothermales, réseaux de froid) ou de protections solaires extérieures.

Patrimoine VS climat : vers un nouvel équilibre ?

Le Sénat a ajouté aux missions des Architectes des Bâtiments de France (ABF) la prise en compte des enjeux sanitaires et du confort thermique des logements, conjointement aux considérations patrimoniales. Il s’agit de « trouver un juste équilibre entre préservation du patrimoine, de la santé et du bien-être de la population. Aujourd’hui, 32 % des logements se trouvent dans un périmètre soumis à l’avis des ABF en France ».

🌡️Canicule : le locataire pourrait cesser de payer son loyer s’il a trop chaud !

Déposée au cœur d’un été torride, une proposition de loi de La France insoumise - Nouveau Front Populaire visant à instaurer la suspension du paiement du loyer pour les logements ne protégeant pas leurs occupants des fortes chaleurs a créé la polémique.

Une « trêve estivale » en cas de surchauffe

L’idée est d’autoriser un locataire dont le logement présente une situation de surchauffe à suspendre le paiement de son loyer tant que le bailleur ne met pas en place de solutions d’urgence. 

Les conditions de la suspension du loyer 

Constituerait une situation de surchauffe le dépassement de l’un des seuils suivants :

Température intérieure	Surchauffe
> à 26 °C de 22h à 7h sur deux nuits consécutives	✅
> à 28 °C de 7h à 22h sur deux jours consécutifs	✅

Les travaux à réaliser pour obtenir la reprise du paiement du loyer 

L’exemption de paiement du loyer prendrait fin à la date à laquelle le bailleur justifierait de l’installation effective, à ses frais, des équipements suivants :

Équipements fournis	Reprise du paiement
Stores, volets ou persiennes + un brasseur d’air dans les pièces de vie*	✅
Le bailleur ne fournit rien	❌

Une proposition clivante qui ne résout pas le problème des « bouilloires thermiques » 

La proposition de loi ne permettrait pas de résoudre le problème de l'inadaptation des logements aux canicules sévères. Elle pourrait en outre accentuer le manque de logements disponibles à la location. 

Une proposition plus symbolique qu'efficace

Un logement décent devrait bien évidemment permettre de maintenir une température intérieure viable. La proposition de loi oublie toutefois que les solutions proposées pour lutter contre la surchauffe (dont ne fait pas partie la climatisation) ne sont pas, notamment dans le cadre de la copropriété, du seul ressort du propriétaire. De plus, même mises en place, elles ne garantissent aucunement une baisse suffisante des températures. Par ailleurs, des logements récents ont connu des températures intérieures élevées et un « bon » DPE ne signifie pas un bon confort d'été.

🙋🏻‍♀️Les solutions efficaces sont souvent coûteuses et ne peuvent pas être mises en œuvre dans l'urgence. 

Une mesure contre-productive

Compte tenu de l'été que nous vivons et du niveau des loyers, les mesures radicales peuvent séduire. Mais l'idée est de ne pas créer des mesures contre-productives, comme beaucoup malheureusement ces dernières années (encadrement des loyers, permis de louer, etc.). Elles n'ont eu pour seul résultat tangible la réduction inquiétante du parc locatif privé. Évolution dont l'unique vraie victime est le candidat locataire…

🚨La conflictualité inhérente à la mesure risquerait de décourager un peu plus les bailleurs actuels et les futurs investisseurs, que l'on cherche par ailleurs à attirer.