DPE assoupli, « Jeanbrun » élargi : une loi qui favorise (enfin) les propriétaires, mais...

Pour lutter contre la grave crise du logement, devenue « bombe sociale », le Gouvernement veut au plus vite une loi de relance qui permette de bâtir plus et d'encourager la rénovation énergétique du parc locatif existant sans décourager les propriétaires. Pour cela :

• Les « passoires thermiques » qui vont faire l'objet de travaux d'isolation pourront être louées en toute légalité ;
• L'investissement locatif « Jeanbrun » sera élargi.

👉🏻En parallèle, un rééquilibrage des rapports locatifs va être étudié et l'encadrement des loyers questionné.

DPE G : l'interdiction de louer bientôt assouplie ?

La réforme veut assouplir la décence énergétique et plafonner la sanction encourue par les propriétaires.  

Assouplir une interdiction de louer dangereuse

Aujourd'hui, la décence énergétique interdit de louer un logement classé G par le diagnostic de performance énergétique (DPE), et ce depuis le 1er janvier 2025. Au 1er janvier 2028, ce seront les logements F qui seront interdits à la location. Ce calendrier intenable risque de réduire encore un peu plus le parc locatif privé...

Possibilités de louer un logement G en toute légalité

🆕Pour éviter que les 700 000 logements classés F ou G sortent du marché locatif, la réforme veut ajouter des exceptions à l'interdiction de louer une passoire thermique. L’idée est de permettre de louer un logement G puis F en toute légalité si le copropriétaire/propriétaire s’engage dans des travaux.

Hypothèses	2026	2027
Travaux impossibles/interdits*	✅	✅
Blocage de la copropriété*	✅	✅
Copropriété qui engage des travaux	❌	✅
Monopropriété qui engage des travaux	❌	✅
Maison qui fait l'objet de travaux	❌	✅
DPE collectif au moins F	❌	❓**
Locataire qui s'oppose aux travaux	✅	✅
Coût disproportionné des travaux	❌	❓

Un sursis de cinq ans pour réaliser des travaux

🆕Pour sécuriser la location et « récompenser » les propriétaires/copropriétés vertueux, la réforme suspend l'obligation de décence énergétique le temps de la réalisation des travaux : 

Hypothèses	Réforme en cours
Copropriété engagée dans un projet de rénovation	✅Sursis* de 5 ans
Monopropriété** engagée dans un projet de rénovation	✅Sursis* de 3 ans
Maison individuelle engagée dans un projet de rénovation	✅Sursis* de 3 ans
Logement qui ne fait pas l'objet de travaux	⛔pas de report de l'interdiction de louer

🚨Attention : l'engagement d'effectuer des travaux n'est pas seulement un engagement moral ! Pour bénéficier du sursis, un « contrat de travaux dont l’exécution totale est de nature à permettre au logement concerné d’atteindre le niveau de performance exigible » doit avoir été conclu. 

⚖️Des sanctions allégées en cas d'indécence énergétique ! 

Aujourd'hui, un propriétaire qui loue un logement G en dehors des cas d'exception risque :

• D'être condamné à réaliser des travaux ;
• De subir une sanction financière (baisse de loyer) qui n'est pas plafonnée. 

🆕En 2027, un propriétaire qui ne respecte pas la décence énergétique et ne relève pas d'un des cas d'exception pourra toujours être sanctionné, mais beaucoup plus légèrement :

• La réduction de loyer tiendra compte de la diligence du propriétaire à s'engager dans des travaux ;
• Et surtout la réduction de loyer n’excédera pas le coût supporté par le locataire du fait de la moindre performance énergétique du logement. En pratique, le locataire pourra au maximum obtenir une baisse de loyer correspondant au surcoût du chauffage.

Location d'une bouilloire thermique en pleine canicule : polémique en vue ! 

Le projet de loi arrive alors que la France a subi une canicule qui a de nouveau mis en évidence l’inadaptation de beaucoup de logements au dérèglement climatique. Les notions de « bouilloire thermique » et de « confort d'été » ont tourné en boucle dans les médias. Dans ce contexte, la polémique survient rapidement, comme le montre une passe d'armes sur le réseau X : 

🗣️La députée LFI Clémence Guetté s'insurge : « Vous avez trop chaud dans votre logement pendant la canicule ? Le gouvernement pense à vous. Alors qu'il fera plus de 40 degrés dans la majorité du pays, il présentera un projet de loi permettant aux propriétaires de repousser de 5 ans la rénovation énergétique des logements en location ».

🗣️Le ministre du logement Vincent Jeanbrun lui répond immédiatement : « La démagogie ne rafraîchira aucun logement. Notre projet de loi va permettre la plus grande rénovation des passoires thermiques jamais engagée en France. C'est plus de 700 000 logements que nous allons rénover en donnant les moyens aux propriétaires de le faire ! »

👉🏻Au-delà de l’anecdote, les débats parlementaires pour un assouplissement de l'interdiction de louer une passoire thermique promettent d'être outranciers et polémiques...

Statut du bailleur privé : l'amortissement « Jeanbrun » étendu

Pour relancer la construction de logements, le projet de loi renforce le « dispositif Jeanbrun ». Disponible depuis le 21 février 2026, ce dispositif fiscal est destiné à mobiliser l’épargne des Français en faveur de l’investissement locatif. En contrepartie de l'engagement de louer non meublé à un loyer en dessous du marché, le propriétaire peut amortir le prix du logement et ainsi générer un déficit foncier qui fait durablement baisser son impôt sur le revenu. 

Une extension à la maison ancienne

🆕Aujourd'hui, le dispositif Jeanbrun concerne un logement neuf ou ancien réhabilité et ne vise que l'habitat collectif. Avec la réforme, c'est la possibilité d'investir également dans une maison individuelle ancienne à réhabiliter. 

Types de logement	2026	2027
Appartement neuf	✅	✅
Appartement ancien réhabilité	✅Si travaux d'au moins 30 % du prix	✅ Si travaux d'au moins 20 % du prix
Maison ancienne réhabilitée*	❌	✅ Si travaux d'au moins 20 % du prix
Maison neuve	❌	❓**

Un montant de travaux moins élevé

🆕Dans l'ancien réhabilité, le seuil de travaux sera abaissé de 30 % à 20 % du prix du bien, afin de faciliter les projets de rénovation.

Une rénovation thermique moins ambitieuse mais plus accessible

🆕En 2026, pour un bien ancien, le Jeanbrun impose d'atteindre, après travaux de réhabilitation, un niveau de performance énergétique et environnementale correspondant aux classes A ou B du DPE, ce qui est très difficile à atteindre. En 2027, il suffira d'atteindre un DPE D. 

Type de logement	DPE à atteindre en 2026	DPE à atteindre en 2027
Ancien réhabilité	A ou B	D

Encadrement des loyers : stop ou encore ?

Aujourd'hui applicable dans soixante-neuf villes de métropole, le mécanisme d'encadrement des loyers est une mesure temporaire qui doit prendre fin le 24 novembre 2026 après huit ans d'expérimentation. La question politique est maintenant de décider de reconduire ou de renoncer à l'encadrement des loyers. 

Une mesure qui ne règle pas la crise du logement

Le rapport « Chapelle - Fack » rendu le 26 mai 2026 dresse un constat très mitigé quant à l’expérimentation de l’encadrement des loyers :

Bénéfice	Baisse légère du niveau des loyers dans des villes très chères.
Limite	Réglementation complexe et difficilement contrôlable.
Danger	Participe à l’assèchement du parc locatif.

🗣️Le ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun, est lui-même hostile à la mesure : « Qui peut croire qu’on peut résoudre une pénurie en administrant les prix plutôt qu’en augmentant l’offre ? ». 

Une mesure prisée des politiques

Malgré un bilan pour le moins mitigé, l'encadrement des loyers reste assez populaire dans la classe politique. Ainsi, dans une tribune en mai 2026, les édiles d’une cinquantaine de communes ont appelé à pérenniser et étendre la mesure, « dispositif indispensable pour les maires afin de pouvoir agir concrètement en faveur d’un logement abordable et ainsi répondre aux besoins des habitantes et habitants en leur garantissant un loyer juste ».

Députés et sénateurs pro encadrement des loyers ?

L'application de l'encadrement des loyers aux outre-mer a été votée par le Parlement il y a peu (loi du 13 juin 2025). Par ailleurs, une majorité de parlementaires semble aussi favorable à sa pérennisation en métropole :

1️⃣En septembre 2025, un rapport parlementaire rédigé par deux députés influents en matière de logement, Inaki Echaniz (Socialistes et apparentés) et Annaïg Le Meur (Ensemble pour la République), recommande sa reconduction ;

2️⃣Le 11 décembre 2025, les députés ont adopté une proposition de loi pour reconduire l'encadrement des loyers en 2027 en le durcissant !

👉🏻Ce texte sera étudié au Sénat en septembre prochain. Les débats promettent d'être animés !

Rapports propriétaire/locataire : vers un rééquilibrage en 2027 ?

🆕Un comité d’experts autour de Sylvain Grataloup, président de l'Union Nationale de la Propriété Immobilière (UNPI) étudie actuellement la loi du 6 juillet 1989 (loi qui encadre le parc locatif privé) et doit formuler des propositions de modifications dans le courant de l'été 2026. 

Repenser les rapports locatifs

L'objectif ultime de ce travail : restaurer la confiance des propriétaires et relancer l’offre locative. Doivent notamment être étudiés :

• Les difficultés d’accès des locataires au parc locatif privé ;
• La nécessité de fluidifier les conditions d’entrée et de sortie dans les logements ;
• Le traitement des situations d’occupation illégale après une entrée licite dans les lieux ;
• La gestion des locataires de mauvaise foi ;
• Les difficultés rencontrées par les bailleurs face aux impayés de loyers.

L’ensemble des recommandations formulées devra « maintenir un juste équilibre entre la protection des locataires et le respect du droit de propriété, sans créer ni aggraver les situations de précarité ».

👉🏻Une réforme en ce sens permettrait de redonner de l'attrait à l'investissement locatif, ce qui entraînerait une hausse du nombre de logements disponibles pour les locataires.

Une réforme incertaine

La mise en application des recommandations qui seront formulées va rencontrer deux obstacles majeurs :

1. Les échéances électorales de 2027 laissent (très) peu de temps pour transformer un rapport en texte de loi ;
2. La crise du logement et les loyers exorbitants rendent politiquement difficile une modification de la loi qui pourrait paraître, dans un premier temps, uniquement favorable aux propriétaires...