Dépôt de garantie : cette règle peu connue qui surprend les locataires...

Quitter un appartement et attendre la restitution de sa caution est souvent une source de stress pour les locataires. C'est aussi l'une des sources principales de litiges entre locataire et propriétaire. Et pourtant, l'article 22 de loi du 6 juillet 1989 organise toutes les règles de restitution du dépôt de garantie. Un de ses alinéas est portant méconnu...

Restitution du dépôt de garantie : quels sont les délais légaux ? ⏱️

Selon l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, un propriétaire doit restituer la caution dans un délai d’un mois après la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée. Ce délai s'étend à deux mois en cas de dégradations constatées. Si le propriétaire dépasse ces délais, il est tenu de verser au locataire une pénalité équivalente à 10 % du loyer mensuel pour chaque mois de retard commencé.

La question de la régularisation des charges 🧮

Toutefois, l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 permet au propriétaire de conserver jusqu'à 20 % du dépôt de garantie au-delà des délais ci-dessus. Il faut le dire, cette règle est bien souvent ignorée des locataires (et même de certains propriétaires). Les 20 % peuvent être conservés par le propriétaire dans l'attente de la dernière régularisation des charges lorsque le logement est en copropriété.

🙋‍♀️ En effet, si le locataire quitte le logement courant 2024, le propriétaire n'est pas en mesure de réaliser la dernière régularisation des charges puisque les comptes de la copropriété pour 2024 ne seront validés qu'en 2025. La loi permet donc au propriétaire d'attendre la validation des comptes de la copropriété de l’année pour procéder à cette régularisation.

En pratique, pour procéder ainsi, le propriétaire doit informer le locataire par écrit : dans la lettre de restitution du dépôt de garantie (voir ci-dessous), il doit mentionner outre les éventuelles retenues sur le dépôt de garantie le fait qu'il conserve une provision de 20 % dans l'attente de la prochaine assemblée générale de copropriété.

Caution ou dépôt de garantie ?

Dans le langage courant, les deux termes sont synonymes. Juridiquement, ce sont deux choses bien distinctes :

1. Le dépôt de garantie, c'est la somme que le locataire verse en début de location pour couvrir les dégradations mais aussi les dettes de loyers ou de charges en fin de location.
2. la caution, c'est personne qui s'engage à payer le loyer en lieu et place du locataire lorsque celui-ci est défaillant.

Autre solution : propriétaire et locataire négocient 🤌

Rien n'oblige le locataire et le propriétaire à attendre plusieurs mois pour solder les comptes. La loi permet aussi aux deux parties de trouver un accord amiable : on se base sur les comptes de l'année précédente. L'un sera peut-être un peu gagnant, l'autre un peu perdant mais si la provision pour charges est bien fixée, il n'y aura pas de grande injustice.