Visites, états des lieux et signature, déménagement : tout redevient possible...ou presque !
Les visites
Avec le confinement et l’interdiction de se déplacer et de rencontrer, les visites étaient impossibles. Depuis le 11 mai, il redevient possible de sortir de chez soi sans attestation dérogatoire et sans motif. Les visites de logement et la recherche de locataires sont donc de nouveau possibles sans attestation dans la limite d’un déplacement de 100 km depuis votre résidence.
Les 100 kilomètres, comment ça marche ? Le calcul des 100 km se fait à vol d’oiseau ! Vous pouvez sans attestation et sans motif vous déplacer dans un rayon de 100 km autour de chez vous. Au-delà de 100 km, vous devez fournir une attestation dérogatoire de déplacement et justifier d’un motif professionnel ou familial impérieux, sauf si vous ne sortez pas de votre département de résidence.
Au delà des 100 km, vous devez établir une attestation dérogatoire de déplacement et justifier d’un motif autorisé par la loi. Depuis le 21 mai, l'attestation comporte explicitement le motif "Déplacements liés à un déménagement résultant d'un changement de domicile et déplacements indispensables à l'acquisition ou à la location d'un bien immobilier, insusceptibles d'être différés", ce qui rend possible les visites de logement, les états des lieux, les signatures, et les déménagements.
Le Premier ministre a annoncé que ces dispositions restrictives de liberté seraient aggravées ou allégées à partir du 2 juin en fonction de l’évolution de l’épidémie.
N'oubliez pas l'attestation sur l'honneur ! En plus de l'attestation de déplacement, vous devez justifier de l'impossibilité de différer votre déplacement en rédigeant une attestation sur l'honneur qui explique vos contraintes. Nous vous proposons un modèle d'attestation ici.
Attention ! Les consignes sanitaires restent plus que jamais d’actualité. Il faut se laver les mains très régulièrement, porter un masque et, tant que faire se peut, limiter les contacts avec de tiers. Pour cette raison, nous vous invitons à filtrer les candidatures des locataires en amont et de ne réserver la visite qu’aux locataires dont vous aurez au préalable vérifié la solvabilité. A minima, ça signifie que demander la situation professionnelle, le niveau de revenus et l’existence d’une garantie dès le premier contact téléphonique ou par mail. L’idéal, même si ce n’est pas l’usage habituel, serait de demander au locataire de vous envoyer son dossier (contrat de travail, fiches de salaire, avis d’imposition, pièce d’identité) sous format numérique par mail.
Les gestes barrières à observer lors des visites, états des lieux et signature.
- Observer une distanciation physique d’au moins un mètre ;
- Ne pas se serrer la main ;
- Proposer du gel hydroalcoolique ;
- Laver également les clés au moment de l’échange, puis lavez vous les mains ;
- Porter un masque et imposer un masque aux candidats locataires ;
- Utiliser chacun son stylo (demander au locataire d’apporter le sien) ;
- Aérer le logement entre 2 visites.
Les signatures de baux et d’état des lieux
S’il n’était pas interdit de signer un bail ou de faire un état des lieux pendant le confinement, l’interdiction de se déplacer les rendaient impossibles en pratique. Il est de nouveau possible de procéder à ces démarches, sans aucune attestation dans la limite des 100km, et avec attestation au delà de 100km. Bien évidemment, les gestes barrières respectés lors des visites (voir ci-dessus) devront l’être de nouveau lors des états des lieux d’entrée et de sortie comme lors de la signature du bail.
Quelles consignes pour le nettoyage/la désinfection ? Nous n'avons pas d'autres recommandations en ce qui concerne la désinfection des locaux que celles données par les autorités sanitaires. Vous trouverez deux fiches rédigées par l'agence régionale de santé d'Occitanie et celle de Bourgogne-France-Comté dans laquelle vous trouverez les conseils pour le ménage domestique. Il s'agit toutefois de recommandations, il n'y a pas de disposition spécifique qui impose au bailleur de désinfecter le logement pour lutter contre le Covid 19, et dès lors, en l'état actuel, il n'y a pas de contrôle. Ce sont donc les règles classiques qui s'appliquent et qui veulent que le bailleur fournisse un logement propre et des équipements en bon état. Dans le cadre de cette obligation générale, nous ne pouvons que vous encourager à respecter les recommandations, même si en pratique il serait bien difficile (impossible ?) pour un locataire de prouver qu'il a contracté le virus dans votre logement (période d'incubation, respect des gestes barrières par lui et sa famille, contact à l'extérieur...). En résumé, en cette période d’inquiétude, l’idée est donc de rassurer ; pour y parvenir, il faut faire (nettoyer/désinfecter entre deux locataires, idéalement par un professionnel) et le faire savoir, en informant le nouveau locataire de votre engagement.
Les diagnostics
Les diagnostics techniques obligatoires pour louer un logement (performance énergétique, état des risques, électricité, etc.) peuvent de nouveau être réalisés sans restriction, que le logement soit occupé ou libre. Pas d’inquiétude : le diagnostiqueur interviendra dans le respect des règles sanitaires. Seules contraintes : il faudra l'accueillir masqué et ne pas être dans la même pièce que lui durant son travail.
Voici la liste des diagnostics obligatoires à effectuer, vous pouvez obtenir obtenir un devis de notre partenaire AlloDiagnostic.
Les congés
Les règles du congé du locataire n’ont pas été modifiée durant l’état d’urgence sanitaire. En pratique, en raison du service réduit de la Poste, les locataires ont pu avoir des difficultés à envoyer une lettre en recommandé avec accusé de réception et les propriétaires les mêmes difficultés à les recevoir. Le déconfinement devrait permettre un retour à la normal des services postaux.
Les règles du congé du propriétaire ont été adaptées durant l’état d’urgence. Le déconfinement ne change rien en lui-même : les propriétaires, dont le dernier jour pour donner congé se situe dans la période comprise entre le 12 mars et un mois après la fin de l’état d’urgence (soit le 10 août), disposent donc d’un délai supplémentaire pour faire parvenir leur lettre de congé...et les locataires du délai de préavis habituel . Pour en savoir plus sur ce délai de grâce, notre article.
Les déménagements
Les déménagements sont de nouveau autorisés. Là encore, si vous déménagez à plus de 100km; vous devez remplir l'attestation dérogatoire de déplacement et une attestation sur l'honneur pour justifier de l'impossibilité de différer votre déménagement.
Pour faciliter les déménagements qui ont été empêchés durant le confinement, le Gouvernement a même autorisé la circulation des camions pendant l’Ascension et la Pentecôte.
Le paiement des loyers
Les loyers d’habitation ne font à ce jour l’objet d’aucune mesure particulière ; les loyers de d’avril et mai ont dû être payés en temps et en heure et ce devra être la même chose pour juin et les mois suivants.
Toutefois, les baisses importantes de revenus subies par beaucoup de locataires vont les mettre réellement en difficulté et des impayés peuvent survenir.
Comment réagir en cas d'impayé ? Si votre locataire prouve sa difficulté passagère et propose un report total ou partiel du paiement du loyer, il peut être plus beaucoup plus pertinent de négocier un plan remboursement échelonné des sommes dues que d’entamer immédiatement un contentieux judiciaire, nécessairement laborieux et très long et possiblement coûteux. L'Agence nationale d'information sur le logement (Anil) et son réseau d'agences départementales (Adil) proposent un numéro vert pour orienter les propriétaires et les locataires qui connaissent une situation d'impayés de loyer : 0805 16 00 75.
Les procédures
En cas de loyers impayés, le bailleur peut agir en justice selon la procédure habituelle. Les services postaux reprennent, les huissiers de justice travaillent, les tribunaux vont reprendre leur activité. Ce sera donc long, encore plus long que d’habitude. L'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 prévoit que le délai de deux mois laissé au locataire pour rembourser sa dette et avant toute action judiciaire ne prend effet (ou ne reprend effet) qu'après le 23 juin. Par ailleurs, les jugements d’expulsion ne peuvent être exécutés durant l’état d’urgence sanitaire, soit jusqu'au 10 juillet 2020, la trêve hivernale ayant été prolongée.
