Coronavirus COVID-19 : donner congé et mettre fin au bail pendant l'état d'urgence sanitaire

Publié par le

14 Mai 2020 - L’urgence sanitaire, la pandémie de Coronavirus COVID-19 et les mesures d’urgence prises pour la combattre, touche l’immobilier. Les propriétaires bailleurs de logements bénéficient ainsi d’un délai supplémentaire pour donner congé sans que cela pénalise leurs locataires.

Un texte pris dans d’urgence et plusieurs fois modifié, l’ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020, aménage de manière générale les délais échus pendant la période d'urgence sanitaire par un mécanisme de report de terme et d'échéance ; en clair les dates butoirs pour mettre fin aux contrats sont le plus souvent reportées.

S’agissant des baux d’habitation, ce texte a pour effet de prolonger la période pendant laquelle le bailleur peut résilier le bail en donnant congé à son locataire ; le séjour du locataire se trouve alors prolongé.
Le congé du locataire n’est pas impacté par ce texte. En revanche, délais postaux allongés et confinement peuvent perturber son déménagement.

La période pendant laquelle le propriétaire bénéficie d'un délai de grâce pour donner congé est susceptible de modifications ; les dates concernées ont encore été modifiées ce 14 mai 2020 ! Nous mettrons à jour cet article si nécessaire.

Le propriétaire bénéficie d’un délai supplémentaire pour donner congé à son locataire

Le propriétaire dont la date butoir pour donner congé est imminente bénéficie d'un délai supplémentaire. Le locataire verra son séjour prolongé.

Les congés concernés par le report de la date butoir

La loi définit la période concernée comme celle allant du 12 mars 2020 au le 23 juin 2020 inclus.

Cela signifie que sont donc concernés tous les congés dont la date limite de délivrance est comprise dans la période qui court du 12 mars au 23 juin 2020. Le report s'applique aussi bien en location vide qu'en location meublée.

Moyen mnémotechnique :

  • en location vide vous êtes concernés par ce délai de grâce si l'échéance du bail est comprise entre le 12 septembre 2020 et le 23 décembre 2020 ;
  • en location meublée vous êtes concernés par ce délai de grâce si l'échéance du bail est comprise entre le 12 juin 2020 et le 23 septembre 2020.

Location vide

  • Un propriétaire dont le bail se termine le 10 septembre prochain devait délivrer un congé six mois avant soit avant le 10 mars 2020 ; il n’est donc pas concerné par la mesure de report et devait nécessairement respecter la date butoir du 10 mars dernier. A défaut le bail se reconduira ;
  • Un propriétaire dont le bail se termine le 30 septembre prochain devait délivrer un congé six mois avant soit avant le 30 mars 2020 ; il est donc concerné par la mesure de report (voir ci-dessous) ;
  • Un propriétaire dont le bail se termine le 30 novembre prochain doit normalement délivrer un congé six mois avant soit avant 30 mai 2020 ; il est donc concerné par la mesure de report (voir ci-dessous) ;
  • Un propriétaire dont le bail se termine le 31 décembre prochain doit normalement délivrer un congé six mois avant soit avant le 30 juin 2020 ; il n’est donc pas concerné par la mesure de report et doit impérativement respecter la date butoir du 30 juin.

Location meublée

  • un propriétaire dont le bail se termine le 1er juin prochain devait délivré un congé trois mois avant soit avant le 1er mars 2020 ; il n’est donc pas concerné par la mesure de report et devait impérativement respecter la date butoir du 1er mars dernier. A défaut le bail se reconduira ;
  • Un propriétaire dont le bail se termine le 1er juillet prochain devait délivré un congé trois mois avant soit avant le 1er avril 2020 ; il est donc concerné par la mesure de report (voir ci-dessous) ;
  • Un propriétaire dont le bail se termine le 1er septembre prochain doit normalement délivrer un congé trois mois avant soit avant le 1er juin 2020 ; il est donc concerné par la mesure de report (voir ci-dessous) ;
  • Un propriétaire dont le bail se termine le 1er octobre prochain doit normalement délivrer un congé trois mois avant soit avant le 1er juillet 2020 ; il n’est donc pas concerné par la mesure de report et doit impérativement respecter la date butoir du 1er septembre.

Un report de la date butoir pour donner congé au 23 août 2020

Le mécanisme est simple : tous les propriétaires qui auraient du ou devraient donner congé pour une date butoir comprise entre 12 mars 2020 au 23 juin 2020 bénéficie systématiquement d'un report de cette date butoir au 23 août 2020.
L'idée est d'octroyer un délai supplémentaire aux bailleurs qui souhaitent donner congé et se trouvent actuellement bien souvent dans l'impossibilité pratique de le faire.

La date limite du 23 août 2020 s'applique :

  • en location vide comme en location meublée ;
  • quelle que soit la date limite initialement prévue dès lors qu’elle est compris entre le 12 mars et le 23 juin 2020.

Si le congé est donné par courrier recommandé, cela signifie que le locataire doit réceptionner le courrier au plus tard le 23 août 2020.

Le report de la date butoir pour donner congé entraine la prolongation du bail

Les propriétaires concernés bénéficiant d’un délai supplémentaire, jusqu’au 23 août 2020, pour donner congé, certains locataires vont être légitimement étonnés de recevoir un congé à une date à laquelle ils penseront leur bail automatiquement reconduit.

Pour ne pas trop les pénaliser, une période exceptionnelle de prorogation temporaire du contrat s'appliquera et le bail se prolongera donc au-delà de son terme initial. En pratique, le délai de préavis classique, six mois en location nue et trois mois en location meublée, courra à compter du congé, ce qui laissera aux locataires le temps habituel pour se retourner et déménager.

Location vide
Pour qu'un bail vide signé le 1er décembre 2017 prenne fin le 1er décembre 2020, le propriétaire devrait normalement délivrer un congé six mois avant soit avant le 1er juin 2020. Toutefois, il est donc concerné par la mesure de report (voir ci-dessus) et peut donc donner congé jusqu'au 23 août 2020.

  • si le congé est réceptionné le 5 juin, le locataire pourra rester dans les lieux jusqu'au 5 décembre ;
  • si le congé est réceptionné le 16 juillet, le locataire pourra rester dans les lieux jusqu'au 16 janvier 2021 ;
  • si le congé est réceptionné le 20 août, le locataire pourra rester dans les lieux jusqu'au 20 février 2021 ;
  • si le congé est réceptionné le 1er septembre, il sera hors délai et le bail se reconduira automatiquement pour trois ans.

En revanche, si le congé est réceptionné le 25 mai, le locataire pourra rester dans les lieux jusqu'au 1er décembre ; on est là dans l'hypothèse d'un congé délivré conformément aux dates habituelles, ce qui reste possible !

Location meublée
Pour qu'un bail meublé signé le 1er septembre 2019 prenne fin le 1er septembre 2020, le propriétaire devrait normalement délivrer un congé trois mois avant soit avant le 1er juin 2020. Toutefois, il est donc concerné par la mesure de report (voir ci-dessus) et peut donc donner congé jusqu'au 23 août.

  • si le congé est réceptionné le 17 juin, le locataire pourra rester dans les lieux jusqu'au 17 septembre ;
  • si le congé est réceptionné le 6 juillet, le locataire pourra rester dans les lieux jusqu'au 6 octobre ;
  • si le congé est réceptionné le 19 août, le locataire pourra rester dans les lieux jusqu'au 19 novembre ;
  • si le congé est réceptionné le 1er septembre, il sera hors délai et le bail se reconduira automatiquement pour un an.

En revanche, si le congé est réceptionné le 22 mai le locataire pourra rester dans les lieux jusqu'au 1er septembre ; on est là dans l'hypothèse d'un congé délivré conformément aux dates habituelles, ce qui reste possible !

Congé et délai de préavis du locataire ne sont pas modifiés en période d'urgence sanitaire

Le locataire pouvant, en location vide comme en location meublée, donner congé à tout moment, sa faculté de donner congé n'est pas modifiée du fait de la pandémie.
En conséquence, il est parfaitement possible pour un locataire de donner congé actuellement. Rappelons que le locataire ne peut donner congé que par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signification par acte d'huissier ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Le délai de préavis, de trois mois réductible à un mois en location vide et de un mois en location meublée, court :

  • à compter du jour de la réception de la lettre recommandée (la présentation du courrier au propriétaire ne fait donc pas courir le délai de préavis !) ;
  • à compter de la signification de l'acte d'huissier ;
  • à compter de la remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Le délai est calculé de date à date. Autrement dit, tout mois commencé n'est pas dû. A titre d'exemple, si le délai de préavis commence à courir le 25 mai, il se terminera le 25 juin pour un préavis de un mois et le 25 août pour un préavis de trois mois.

Néanmoins la situation du locataire peut-être en réalité impacté par la situation :

  • en amont. Une réalité du moment : les courriers recommandés peinent à accéder à leurs destinataires... En cas d'échec, pour qu'un congé existe, il faudra que le locataire envoie de nouveau un courrier recommandé ou face appel aux service d'un huissier de justice. Il est toujours possible de se mettre d'accord pour prendre en compte un courrier simple ou un courrier électronique ;
  • en aval. Interdits pendant le confinement, l'état des lieux de sortie et la restitution des clés sont sont possibles depuis le 11 mai 2020, tout comme le déménagement, dans la limite de 100 kilomètres (ou plus si le déplacement s'effectue au sein d'un même département).
    En revanche, tout déplacement de personne la conduisant à la fois à sortir d'un périmètre défini par un rayon de 100 kilomètres de son lieu de résidence et à sortir du département dans lequel ce dernier est situé est interdit sauf exceptions. Même si l'on peut considérer que les forces de l'ordre devraient être tolérantes s'agissant des déménagements, cela ne fait pas à ce jour explicitement partie des exceptions. Le séjour du locataire est donc susceptible de se prolonger au-delà du terme du préavis ; cela est parfaitement possible en concertation avec le propriétaire...et bien évidemment à condition de continuer à verser les sommes dues !

Sources :

Dernières actualités

Les locataires s’informent sur le risque d’impayés de loyers

03 Août 2020

Tout savoir sur les consultations des locataires et des bailleurs aux Agences départementales pour...


Immobilier : la hausse des prix ralentit à Paris

31 Juillet 2020

Tout savoir sur les nouveaux prix de l'immobilier ancien à Paris. Le point sur la hausse du mètre...


Zone tendue : l'encadrement du loyer à la relocation reconduit jusqu'à l'été 2021

31 Juillet 2020

L'encadrement des loyers à la relocation s'appliquera au moins jusqu'à l'été 2021. Il empêche...


Rénovation énergétique : 469 entreprises contrôlées par les Fraudes

29 Juillet 2020

Tout savoir sur le bilan de la DGCCRF en 2019. Les pratiques commerciales des entreprises...