Coronavirus COVID-19 : les loyers d’habitation ne sont pas suspendus pendant le reconfinement

Publié par le

20 Novembre 2020 - Malgré la situation sanitaire et la crise économique et sociale qui en découle, les loyers d'habitation sont dus. Des mesures sont prises pour soulager certaines petites entreprises de leurs loyers commerciaux et professionnels.

Les loyers d’habitation ne sont ni suspendus ni allégés

L'urgence sanitaire et le reconfinement n'autorisent nullement les loyers impayés. Les locataires peuvent toutefois se faire aider.

Les loyers d'habitation doivent être payés intégralement et en temps et en heure

A ce jour il n’est prévu ni même annoncé aucune mesure concernant le paiement des baux d’habitation. En conséquence, les loyers et charges pour les mois de mars à novembre 2020 doivent avoir déjà été intégralement réglés, et ce à la date mentionnée au contrat de location. Il devrait en être de même pour le mois de décembre 2020 et les mois suivants.

Cette position a été rappelée clairement ces derniers jours par Emmanuelle Wargon, Ministre déléguée au Logement. L'idée est que les mesures du Gouvernement, le chômage partiel notamment, maintiennent pour l’essentiel le pouvoir d'achat des locataires. Il y a aussi la volonté de ne pas mettre en difficulté des bailleurs qui pour beaucoup ont besoin de percevoir leurs loyers pour rembourser un prêt immobilier ou même simplement pour vivre.
En conséquence, tout impayé peut faire l’objet d’un contentieux. Le propriétaire peut aussi actionner en paiement les cautions, l'assurance loyers impayées ou Visale puisque la majorité des bailleurs dispose de l'une de ces garanties.

Si les loyers d’habitation ne sont ni suspendus ni minorés, la crise économique et sociale qui s'installe entraîne une baisse des ressources et met inévitablement en difficulté certains locataires qui ne pourront pas payer tout ou partie de leur loyer. Pour éviter un contentieux, il leur est conseillé de prendre contact avec leur bailleur pour négocier un report du paiement et mettre en place un étalement des sommes dues.
Les propriétaires ont tout à gagner à être accommodant en cette période difficile, non seulement par solidarité mais aussi parce qu’un contentieux locatif est nécessairement long, laborieux et couteûx...et que la justice est actuellement elle aussi en difficulté...et sera saturée pendant au moins un an.

Les locataires en situation d'impayés peuvent être aidés

Prévention et aides. Tout d'abord, le bon sens recommande au locataire de ne pas taire ses difficultés ; il lui faut informer son propriétaire de sa situation pour essayer de trouver un arrangement ; un report total ou partiel du paiement avec plan de remboursement des sommes dues peut par exemple être mis en place.

Ensuite, les locataires les plus en difficulté peuvent se faire aider :

  • en obtenant écoute et renseignements, notamment sur les démarches à effectuer et les aides disponibles, en contactant :
    • « SOS loyers impayés » au 0805 16 00 75, un numéro vert accessible du lundi au vendredi qui vous met en relation avec l'Agence Départementale d’Information sur le Logement (Adil) dont vous dépendez ;
    • « Allô prévention expulsion » au 0810 001 505, un numéro mis en place par la Fondation Abbé Pierre.
  • en sollicitant des aides financières :
    • auprès d'Action Logement : jusqu'à 150 €/mois pendant deux mois et bientôt pendant six mois ;
    • auprès du Fonds de Solidarité Logement (FSL), disponible dans chaque chaque département. Le FSL peut être actionné via la CAF, l'Adil de votre département ou le centre communal d’action sociale (CCAS) de votre mairie.

L'Adil vous indiquera si vous pouvez bénéficier en plus d'aides locales que mairies et départements mettent en place.

Enfin, dans certains cas, le locataire peut également saisir la Commission départementale de surendettement ou saisir le juge pour obtenir le report ou l'échelonnement des sommes dues (article 1345-5 du Code civil).

Tout récemment créé, l'Observatoire des impayés de loyers et de charges a pour but de prendre la mesure du phénomène des impayés et de s’assurer des réponses qui peuvent être apportées. La ministre Emmanuelle Wargon n'a pas exclu la création de nouvelles mesures d'aides pour les locataires ; à suivre !

Pas d'expulsions pendant la trêve hivernale. Comme chaque année, aucune expulsion locative ne peut avoir lieu durant la période dite de « trêve hivernale » (du 1er novembre 2020 au 31 mars 2021).

Pendant la trêve hivernale, hors expulsion, la procédure suit parfaitement son cours : commandement de payer, décision de justice, saisies par voie d'huissier...l'hiver n'est pas une période d’impunité !

Certains loyers commerciaux peuvent être reportés sans sanction

La mesure d'urgence prévue par l’État ne concerne pas tous les locataires. Ceux qui en sont exclus mais qui auront été durement frappés par la crise peuvent tenter de négocier avec leur bailleur.

Une indulgence officielle...mais circonscrite

L'article 14 de la loi du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire prévoit une mesure s'apparentant à une suspension et un report de certains loyers commerciaux. Il s'agit concrètement de geler les procédures déjà en cours à l'encontre de locataires en situation d'impayés mais aussi d’empêcher transitoirement de nouvelles actions contre ceux-ci.
Plus précisément, les locataires « ne peuvent encourir d'intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d'exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée. ».
De même, les sûretés réelles et personnelles (caution personnelle, caution bancaire, nantissement) garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en œuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires.

En réalité la loi ne prévoit donc pas une suspension/un report des loyers et charges mais rend un temps l'impayé non susceptible de sanctions. Le locataire peut donc imposer un report ou un étalement du loyer…ce qui signifie que le loyer n'est absolument pas effacé ! A ce jour, rien ne vient préciser les modalités de remboursement des impayés...

Les loyers concernés. Il s'agit des loyers et charges de locaux professionnels ou commerciaux.

Les locataires concernés. Il s'agit des personnes physiques (travailleurs indépendants, artistes-auteurs, etc.) et des personnes morales de droit privé (sociétés, associations, etc.) qui exercent une activité économique qui aura fait l'objet d'une fermeture administrative.

Toutes les personnes et sociétés ne seront pas bénéficiaires de cette protection ! Des critères d'éligibilité (seuils d'effectifs, de chiffre d'affaires et de perte de chiffre d'affaires), seront prochainement fixés. Devraient être concernées les indépendants et les sociétés de petite taille.

La période concernée. La période pendant laquelle ces loyers et charges peuvent être reportés sans encourir de poursuites et de pénalités est prévue pour s'étendre du 17 octobre 2020 jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle l'activité cesse d'être interdite.

Ces mêmes locataires ne pourront faire l'objet de coupures d'électricité, de gaz ou d'eau.

Covid et confinement comme justification du non-paiement : complexe et incertain

En dehors de la mesure de suspension des poursuites spécifiquement prévue pour les petites entreprises, le locataire d’un local d’activité se trouve dans la même situation que le locataire d’un logement ; il doit régler ses loyers et charges en totalité à la date fixée dans le contrat.

Toutefois, certains outils juridiques pourraient permettre au locataire de réduire/arrêter le paiement des loyers et charges le temps du confinement sans pour autant être nécessairement en faute. Il s'agit notamment :

  • de l'exception d'inexécution (articles 1219 et 1220 du Code civil) ;
  • de la force majeure (article 1218 du Code civil) ;
  • de l'imprévision (article 1195 du Code civil) ;
  • la non-exécution de bonne foi du contrat (article 1104 du Code civil).

Il faut toutefois garder à l'esprit que les loyers restent pendant cette crise sanitaire et économique parfaitement exigibles et qu'aucun mécanisme automatique d'allégement du loyer n'existe. Par ailleurs, lorsqu'il est saisi, le juge considère le plus souvent que l'obligation de paiement doit être pleinement exécutée. En conséquence, toute demande amiable, toute action en justice doit faire l'objet, en amont, d'une étude rigoureuse du dossier par un avocat spécialisé dans le domaine du droit commercial et des baux commerciaux.

De manière générale, les bailleurs de locaux commerciaux et professionnels qui le peuvent sont invités à prendre en compte la situation et à réduire/suspendre autant que possible les loyers pendant l'urgence sanitaire et le confinement et à négocier un remboursement échelonné de la dette locative.

Quelles aides pour les propriétaires bailleurs conciliants ?

Les propriétaires bailleurs qui doivent faire un geste à l'égard de leur locataire commerçant/professionnel ou acceptent d'en faire un ne bénéficient à ce jour d'aucune aide ! Ainsi, ils doivent notamment continuer à faire face à leurs impôts, taxes, charges de copropriété et autres remboursements de crédits...à charge pour eux de négocier au cas par cas des facilités de paiement.
Toutefois, ils devraient bénéficier d'un crédit d'impôt pour leurs abandons de loyers. Impayés et abandons de loyers ne rentrent par ailleurs pas dans leur revenu imposable.

Vers un crédit d'impôt pour abandon de loyers. Les bailleurs, personnes physiques ou sociétés, pourraient bénéficier d’un crédit d’impôt au titre des abandons de loyers commerciaux au titre des mois d'octobre, novembre et décembre 2020. Seraient concernés les loyers des locaux qui font l’objet d’une interdiction d’accueil du public et dont les entreprises locataires ont un effectif de moins de 5.000 salariés. 

Le crédit d'impôt serait égal à 50 % de la somme totale des abandons ou renonciations de loyers.

Soit un loyer de 1000 €/mois. Le bailleur renonce au paiement du mois de décembre 2020 soit 1.000 €. Il bénéficiera d'un crédit d'impôt de 500 € et ne perdra donc que 500 € au lieu des 1.000 € abandonnés.

Pour bénéficier du crédit d’impôt, les bailleurs déposeraient une déclaration conforme à un modèle type dans les mêmes délais que la déclaration annuelle de revenu.
Le crédit d’impôt s'imputerait sur l’impôt sur le revenu dû au titre de l’année 2021 et sur l’impôt sur les sociétés dû au titre des exercices clos à compter du 31décembre 2021.

Les contours précis de ce crédit d'impôt seront connus fin décembre lorsque sera définitivement adopté le projet de loi de finances pour 2021.

Les abandons de loyers commerciaux ne sont plus des revenus fonciers imposables. Le droit fiscal considère, même si cela n'est vraiment pas intuitif, que les abandons de loyers commerciaux sont des sommes qui doivent être comprises dans le revenu foncier imposable.
« Afin de faciliter les abandons de créance de loyers », tout en ne pénalisant pas les bailleurs, la loi n° 2020-473 du 25 avril 2020 de finances rectificative pour 2020 dispose que les abandons de loyers au profit de l'entreprise locataire entre le 15 avril et le 31 décembre 2020 ne constituent pas des revenus imposables. Par ailleurs, les charges correspondantes (charges de propriétés, intérêts d’emprunt) supportées pendant cette période restent pleinement déductibles.
Ce dispositif temporaire vise surtout les gros bailleurs qui consentent des abandons de loyers commerciaux.

Les loyers impayés ne sont pas imposables. Les loyers impayés, c'est-à-dire des sommes non encaissées alors le propriétaire bailleur a entrepris les démarches nécessaires (lettre recommandé AR, acte d’huissier puis saisine du tribunal) pour obtenir le versement des sommes qui lui sont dues, ne sont jamais a déclarer au titre des revenus fonciers.  

Sources :

Dernières actualités

Profitez dès janvier de la baisse de taxe d'habitation en 2021

02 Décembre 2020

La disparition progressive de la taxe d'habitation pour la résidence principale va concerner en...


Confinement acte II : quelles conséquences pour l'immobilier ?

30 Novembre 2020

Plus souple qu'au printemps dernier, le confinement saison II permet aux particuliers de faire...


Les visites immobilières sont de nouveau autorisées

30 Novembre 2020

Depuis le 28 novembre, il est de nouveau possible de visiter ou de faire visiter un logement pour...


Immobilier : la Covid-19 rebat les cartes en Ile-de-France

27 Novembre 2020

Prix, nombre de ventes, on vous dévoile l'état du marché immobilier d'Ile-de-France. La Covid 19...