Epidémie de Coronavirus COVID-19 : les loyers d’habitation ne sont pas suspendus

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01 Avril 2020 - La situation sanitaire, le Coronavirus et le confinement de la population qui en découle, entraine une paralysie de l’économie. Si des mesures sont prises pour soulager certaines petites entreprises de leurs loyers commerciaux et professionnels, rien à cet instant n’est envisagé pour les loyers d’habitation.

Les loyers d’habitation ne sont ni suspendus ni allégés

Les déclarations actuelles des pouvoirs publics ne doivent ni inquiéter les propriétaires bailleurs de logements ni rassurer leurs locataires : elles ne les concernent pas !

En effet, à cet instant- la situation, inédite, permettant moins que jamais de lire l’avenir- il n’est prévu ni même annoncée aucune mesure concernant les baux d’habitation. En conséquence, les loyers et charges pour le mois d’avril devront être intégralement réglés, et ce à la date mentionnée au contrat de location.
Les baisses de salaire, pas plus que la notion de « force majeure », ne peuvent a priori permettre aux locataires de se soustraire en totalité ou en partie au paiement ; tout impayé pourrait faire l’objet d’un contentieux.

La baisse inévitable des rémunérations va toutefois mettre en (grande) difficulté de nombreux locataires dont certains ne pourront pas payer tout ou partie de leur loyer. Pour éviter un contentieux, il leur est conseillé de prendre contact avec leur bailleur immédiatement pour négocier un report du paiement et mettre en place un étalement des sommes dues.
Les propriétaires ont tout à gagner à être accommodant en cette période très difficile, non seulement par solidarité mais aussi parce qu’un contentieux locatif est nécessairement long, laborieux et couteux...et que la justice est actuellement elle aussi paralysée.

Dans ces conditions exceptionnelles, sont prolongées de deux mois, soit jusqu'au 31 mai 2020  :

  • la trêve hivernale ;
  • la période durant laquelle électricité, chauffage et gaz ne peuvent être coupés, dans une résidence principale, pour non-paiement des factures.

Par ailleurs, les locataires les plus en difficulté peuvent parfois obtenir des aides d'urgence ; pour le savoir, le mieux est de contacter l'Agence Départementale d’Information sur le Logement (ADIL) dont vous dépendez.

Au sujet de la suspension des loyers, vous pouvez écouter notre chronique C'est ma maison diffusée le 29 mars sur France Info.

Certains loyers commerciaux peuvent faire l’objet d’un report

La mesure d'urgence prévue par l’État ne concerne pas tous les locataires. Ceux qui en sont exclus mais qui auront été les plus durement frappés par la crise peuvent tenter de négocier avec le bailleur, notamment en invoquant la notion de « force majeure ».

Une mesure de report du loyer officielle...mais circonscrite

Parmi les mesures annoncées lundi 16 mars 2020 par le Président de la République certaines visaient à protéger les PME ; il s’agissait notamment de la suspension des loyers de certains loyers commerciaux.

Un peu plus précisément, la loi d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19, publiée le 24 mars 2020, a autorisé le Gouvernement à décider de toute mesure :

« Permettant de reporter intégralement ou d'étaler le paiement des loyers, des factures d'eau, de gaz et d'électricité afférents aux locaux professionnels et commerciaux et de renoncer aux pénalités financières et aux suspensions, interruptions ou réductions de fournitures susceptibles d'être appliquées en cas de non-paiement de ces factures, au bénéfice des microentreprises, au sens du décret n° 2008-1354 du 18 décembre 2008 relatif aux critères permettant de déterminer la catégorie d'appartenance d'une entreprise pour les besoins de l'analyse statistique et économique, dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie » ;

Sont concernées les personnes et les sociétés de petite taille exerçant une activité économique particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation du covid-19 et des mesures prises pour en limiter la propagation et qui à ce titre sont susceptibles de bénéficier du « fonds de solidarité ».

Plus précisément :

  • la mesure porte uniquement sur les loyers de locaux professionnels et commerciaux ;
  • la mesure bénéficie aux personnes physiques (travailleurs indépendants, artistes-auteurs, etc.) et aux personnes morales de droit privé (sociétés, associations, etc.) qui cumulativement :
    • ont un effectif d'au plus 10 personnes ;
    • ont un chiffre d'affaires hors taxes lors du dernier exercice clos n'excédant pas 1 million d'euros ;
    • ont un bénéfice imposable qui n'excède pas 60.000 euros au titre du dernier exercice clos.

S'agissant des difficultés rencontrées, les activités doivent :

  • avoir fait l'objet d'une interdiction d'accueil du public intervenue entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020 ;
  • ou avoir subi une perte de chiffre d'affaires d'au moins 70 % durant la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020 par rapport à l'année précédente. Bruno Le Maire, Ministre de l'Économie et des Finances, a annoncé le mardi 31 mars que le seuil de perte pourrait être relevé à 50 % pour que plus de locataires bénéficient de la mesure.

Les personnes et entreprises concernées :

  • ne peuvent être inquiétées en cas d'impayés de loyers et charges locatives sur la période courant du 12 mars 2020 à l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire. Plus précisément, pendant cette période, les personnes et entreprises ne peuvent pas encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux ;
  • devraient pouvoir bénéficier d’un report ou d’un étalement du loyer…ce qui signifie que le loyer n'est pas effacé...ce qui est donc moins avantageux que la suspension un temps évoqué ! A ce jour, rien ne vient préciser les modalités de remboursement des impayés...

Un recours à la notion de « force majeure » possible mais complexe et incertain

En dehors de la mesure spécifiquement prévue pour les microentreprises, le locataire d’un local d’activité se trouve dans la même situation que le locataire d’un logement ; il doit régler ses loyers et charges en totalité à la date fixée dans le contrat.

Toutefois, la notion de « force majeure », c’est-à-dire un événement qui échappe au contrôle d’une des parties, qui est imprévisible et irrésistible...et qui permet le report ou l’annulation d’une obligation sans pénalité, pourrait selon certains spécialistes être valablement invoqué par un locataire :

  • qui a vu son activité interdite par la loi et n’a donc pas pu exercer ;
  • ou qui a vu son chiffre d’affaire drastiquement baisser et ne peut donc payer à cause de l’épidémie et de ses conséquences .

Dans ce cas, un locataire pourrait solliciter auprès de son bailleur la suspension (l'effacement) des loyers et charges pendant la période critique ou a minima un report et la mise en place d’un échelonnement du remboursement adapté. En cas d'échec d'un règlement à l'amiable, seul le juge pourra décider si le locataire est ou non fondé à exiger la suspension/le report des loyers.

De manière générale, les bailleurs de locaux commerciaux et professionnels qui le peuvent sont invités à prendre un compte la situation et à suspendre autant que possible les loyers pendant l'urgence sanitaire et le confinement et à négocier ensuite un remboursement échelonné de la dette locative ; c'est par exemple le sens de la prise de position du président de l'Union Nationale des Propriétaires Immobiliers (UNPI).

Les propriétaires bailleurs qui doivent faire un geste à l'égard de leur locataire commerçant/professionnel ou acceptent d'en faire un ne bénéficient à ce jour d'aucune aide ! Ainsi, ils devront notamment continuer à faire face à leurs impôts, taxes, charges de copropriété et autres remboursements de crédits...à charge pour eux de négocier au cas par cas des facilités de paiement.

Sources :