Epidémie de Coronavirus COVID-19 : les loyers d’habitation ne sont pas suspendus

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20 Avril 2020 - La situation sanitaire, la pandémie de Coronavirus COVID-19, et la crise économique et sociale qui en découle, entrainent des difficultés de paiement des loyers. Si des mesures sont prises pour soulager certaines petites entreprises de leurs loyers commerciaux et professionnels, rien à cet instant n’est envisagé pour les loyers d’habitation.

Les loyers d’habitation ne sont ni suspendus ni allégés

L'urgence sanitaire n'autorise nullement les loyers impayés. Les locataires ne peuvent toutefois pas être poursuivis immédiatement.

Les loyers d'habitation doivent être payés intégralement et en temps et en heure !

Les déclarations actuelles des pouvoirs publics ne doivent ni inquiéter les propriétaires bailleurs de logements ni rassurer leurs locataires : elles ne les concernent pas !

En effet, à cet instant- la situation, inédite, permettant moins que jamais de lire l’avenir- il n’est prévu ni même annoncée aucune mesure concernant les baux d’habitation. En conséquence, les loyers et charges pour les mois d’avril et mai doivent avoir été intégralement réglés, et ce à la date mentionnée au contrat de location. Il devrait en être de même pour le mois de juin et les mois suivants.
Les baisses de salaire, pas plus que la notion de « force majeure », ne peuvent a priori permettre aux locataires de se soustraire en totalité ou en partie au paiement ; tout impayé pourrait faire l’objet d’un contentieux.

Malgré le déconfinement, la baisse des rémunérations se poursuit et va inévitablement mettre en (grande) difficulté de nombreux locataires dont certains ne pourront pas payer tout ou partie de leur loyer. Pour éviter un contentieux, il leur est conseillé de prendre contact avec leur bailleur immédiatement pour négocier un report du paiement et mettre en place un étalement des sommes dues.
Les propriétaires ont tout à gagner à être accommodant en cette période très difficile, non seulement par solidarité mais aussi parce qu’un contentieux locatif est nécessairement long, laborieux et couteux...et que la justice est actuellement elle aussi paralysée...et sera saturée pendant au moins un an.

Les locataires en situation d'impayés provisoirement épargnés

L'effet du commandement de payer est provisoirement gelé. En cas d’impayés, après une lettre de mise en demeure de payer par courrier recommandé AR, le propriétaire utilise la clause résolutoire stipulée dans les contrats. Pour cela, il délivre au locataire un commandement de payer par voie d'huissier qui, si le locataire ne règle pas sa dette dans un délai de deux mois, lui permet de demander en justice la rupture du bail et l'expulsion du locataire. Pour protéger le locataire, si la date butoir pour régler la dette intervient entre le 12 mars et le 23 juin 2020, la clause résolutoire est paralysée et ses effets reportées, laissant ainsi un délai supplémentaire de quelques semaines au locataire pour régler les sommes dues.

Un loyer qui devait être payé le 1er avril 2020 ne l’a pas été. Le bailleur a adressé un commandement de payer le 15 avril dernier devant permettre d'obtenir la rupture du bail à compter du 15 juin prochain. En réalité, la clause résolutoire ne produira ses effets que le 8 septembre 2020, date jusqu'à laquelle le locataire peut régulariser sa situation.

Expulsions et coupures de courant repoussées . Dans ces conditions exceptionnelles, sont prolongées de plus de trois mois, soit jusqu'au 10 juillet 2020 inclus :

  • la trêve hivernale ;
  • la période durant laquelle électricité, chauffage et gaz ne peuvent être coupés, dans une résidence principale, pour non-paiement des factures.

Par ailleurs, les locataires les plus en difficulté peuvent parfois obtenir des aides d'urgence ; pour le savoir, le mieux est de contacter l'Agence Départementale d’Information sur le Logement (ADIL) dont vous dépendez.
Le locataire en difficulté peut également saisir le juge pour obtenir le report ou l'échelonnement des sommes dues (article 1345-5 du Code civil).

Au sujet de la suspension des loyers, vous pouvez écouter notre chronique C'est ma maison diffusée le 29 mars sur France Info.

Certains loyers commerciaux peuvent faire l’objet d’un report

La mesure d'urgence prévue par l’État ne concerne pas tous les locataires. Ceux qui en sont exclus mais qui auront été les plus durement frappés par la crise peuvent tenter de négocier avec le bailleur, notamment en invoquant la notion de « force majeure ».

Une mesure de report du loyer officielle...mais circonscrite

Parmi les mesures annoncées lundi 16 mars 2020 par le Président de la République certaines visaient à protéger les PME ; il s’agissait notamment de la suspension des loyers de certains loyers commerciaux.

Un peu plus précisément, la loi d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19, publiée le 24 mars 2020, a autorisé le Gouvernement à décider de toute mesure :

« Permettant de reporter intégralement ou d'étaler le paiement des loyers, des factures d'eau, de gaz et d'électricité afférents aux locaux professionnels et commerciaux et de renoncer aux pénalités financières et aux suspensions, interruptions ou réductions de fournitures susceptibles d'être appliquées en cas de non-paiement de ces factures, au bénéfice des microentreprises, au sens du décret n° 2008-1354 du 18 décembre 2008 relatif aux critères permettant de déterminer la catégorie d'appartenance d'une entreprise pour les besoins de l'analyse statistique et économique, dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie » ;

Sont concernées les personnes et les sociétés de petite taille exerçant une activité économique particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation du covid-19 et des mesures prises pour en limiter la propagation et qui à ce titre sont susceptibles de bénéficier du « fonds de solidarité ».

Plus précisément :

  • la mesure porte uniquement sur les loyers de locaux professionnels et commerciaux ;
  • la mesure bénéficie aux personnes physiques (travailleurs indépendants, artistes-auteurs, etc.) et aux personnes morales de droit privé (sociétés, associations, etc.) qui cumulativement :
    • ont un effectif d'au plus 10 personnes ;
    • ont un chiffre d'affaires hors taxes lors du dernier exercice clos n'excédant pas 1 million d'euros.

S'agissant des difficultés rencontrées, les activités doivent :

  • avoir fait l'objet d'une interdiction d'accueil du public intervenue entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020 ;
  • ou avoir subi une perte de chiffre d'affaires d'au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020 par rapport à l'année précédente.

Les personnes et entreprises concernées :

  • ne peuvent être inquiétées en cas d'impayés de loyers et charges locatives sur la période courant du 12 mars 2020 à l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire. Plus précisément, pendant cette période, les personnes et entreprises ne peuvent pas encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux ;
  • devraient pouvoir bénéficier d’un report ou d’un étalement du loyer…ce qui signifie que le loyer n'est absolument pas effacé...ce qui est donc moins avantageux que la suspension un temps évoqué ! A ce jour, rien ne vient préciser les modalités de remboursement des impayés...

La période pendant laquelle ces loyers peuvent être reportés sans encourir de poursuites et de pénalités est prévue pour s'étendre jusqu'en septembre 2020.

Un recours à la notion de « force majeure » possible mais complexe et incertain

En dehors de la mesure spécifiquement prévue pour les microentreprises, le locataire d’un local d’activité se trouve dans la même situation que le locataire d’un logement ; il doit régler ses loyers et charges en totalité à la date fixée dans le contrat.

Toutefois, la notion de « force majeure » (article 1218 du Code civil), c’est-à-dire un événement qui échappe au contrôle d’une au moins des parties, qui est imprévisible et irrésistible...et qui permet le report ou l’annulation d’une obligation sans pénalité, pourrait selon certains spécialistes être valablement invoqué par un locataire :

  • qui a vu son activité interdite par la loi et n’a donc pas pu exercer ;
  • ou qui a vu son chiffre d’affaire drastiquement baisser et ne peut donc payer à cause de l’épidémie et de ses conséquences .

Dans ce cas, un locataire pourrait solliciter auprès de son bailleur la suspension (l'effacement) des loyers et charges pendant la période critique ou a minima un report et la mise en place d’un échelonnement du remboursement adapté. En cas d'échec d'un règlement à l'amiable, seul le juge pourra décider si le locataire est ou non fondé à exiger la suspension/le report des loyers.

De manière plus marginale, certains soulignent que l'action en révision du contrat pour cause de changement de circonstances imprévisible (article 1195 du Code civil) pourrait être un moyen, certes complexe, pour le locataire d'obtenir une diminution des sommes dues.

De manière générale, les bailleurs de locaux commerciaux et professionnels qui le peuvent sont invités à prendre un compte la situation et à suspendre autant que possible les loyers pendant l'urgence sanitaire et le confinement et à négocier ensuite un remboursement échelonné de la dette locative ; c'est par exemple le sens de la prise de position du président de l'Union Nationale des Propriétaires Immobiliers (UNPI).

Les propriétaires bailleurs qui doivent faire un geste à l'égard de leur locataire commerçant/professionnel ou acceptent d'en faire un ne bénéficient à ce jour d'aucune aide ! Ainsi, ils devront notamment continuer à faire face à leurs impôts, taxes, charges de copropriété et autres remboursements de crédits...à charge pour eux de négocier au cas par cas des facilités de paiement.

Les abandons de loyers commerciaux ne sont plus des revenus fonciers imposables

Le droit fiscal considère, même si cela n'est vraiment pas intuitif, que les abandons de loyers commerciaux sont des sommes qui doivent être comprises dans le revenu foncier imposable.
« Afin de faciliter les abandons de créance de loyers », tout en ne pénalisant pas les bailleurs, la loi n° 2020-473 du 25 avril 2020 de finances rectificative pour 2020 dispose que les abandons de loyers au profit de l'entreprise locataire entre le 15 avril et le 31 décembre 2020 ne constituent pas des revenus imposables. Par ailleurs, les charges correspondantes (charges de propriétés, intérêts d’emprunt) supportées pendant cette période restent pleinement déductibles.
Ce dispositif temporaire vise surtout les gros bailleurs qui consentiront des abandons de loyers commerciaux.

Les loyers impayés ne sont pas imposables. Les loyers impayés, c'est-à-dire des sommes non encaissées alors le propriétaire bailleur a entrepris les démarches nécessaires (lettre recommandé AR, acte d’huissier puis saisine du tribunal) pour obtenir le versement des sommes qui lui sont dues, ne sont jamais a déclarer au titre des revenus fonciers.  

Sources :

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