Coronavirus COVID-19 : loyers d’habitation et loyers commerciaux ne sont pas suspendus

Conséquence de la pandémie de Coronavirus COVID-19, les difficultés économiques et sociales qui frappent la France en ce début 2021 n'atténuent pourtant pas l'obligation des locataires de payer leurs loyers, qu'il s'agisse de loyers d'habitation ou de loyers commerciaux. En matière commerciale, la suspension et le report de certains loyers peut toutefois s'imposer au bailleur.
Logement ou commerce, qu'importe : en cas de bonne foi du locataire, l'intérêt d'un accord amiable est souvent supérieur à l'action en justice.

Les loyers d’habitation ne sont ni suspendus ni allégés

L'urgence sanitaire et les (re)confinements successifs n'autorisent nullement les loyers impayés. Les locataires peuvent toutefois se faire aider.

Les loyers d'habitation doivent être payés intégralement et en temps et en heure

A ce jour il n’est prévu ni même annoncé aucune mesure concernant le paiement des baux d’habitation. En conséquence, les loyers et charges pour les mois de mars 2020 à février 2021 doivent avoir déjà été intégralement réglés, et ce à la date mentionnée au contrat de location. Il devrait en être de même pour le mois de mars 2021 et les mois suivants.

Cette position a été rappelée clairement par Emmanuelle Wargon, Ministre déléguée au Logement. L'idée est que les mesures du Gouvernement, le chômage partiel notamment, maintiennent pour l’essentiel le pouvoir d'achat des locataires. Il y a aussi la volonté de ne pas mettre en difficulté des bailleurs qui pour beaucoup ont besoin de percevoir leurs loyers pour rembourser un prêt immobilier ou même simplement pour vivre.
En conséquence, tout impayé peut faire l’objet d’un contentieux. Le propriétaire peut aussi actionner en paiement les cautions, l'assurance loyers impayées ou Visale puisque la majorité des bailleurs dispose de l'une de ces garanties.

Si les loyers d’habitation ne sont ni suspendus ni minorés, la crise économique et sociale qui s'installe entraîne une baisse des ressources et met inévitablement en difficulté certains locataires qui ne pourront pas payer tout ou partie de leur loyer. Pour éviter un contentieux, il leur est conseillé de prendre contact avec leur bailleur pour négocier un report du paiement et mettre en place un étalement des sommes dues.
Les propriétaires ont tout à gagner à être accommodant en cette période difficile, non seulement par solidarité mais aussi parce qu’un contentieux locatif est nécessairement long, laborieux et coûteux...et que la justice est actuellement elle aussi en difficulté...et sera saturée pendant au moins un an.

Les locataires en situation d'impayés peuvent être aidés

Prévention et aides. Tout d'abord, le bon sens recommande au locataire de ne pas taire ses difficultés ; il lui faut informer son propriétaire de sa situation pour essayer de trouver un arrangement ; un report total ou partiel du paiement avec plan de remboursement des sommes dues peut par exemple être mis en place.
Sur le sujet du dialogue et de la négociation, notre vidéo : Loyers impayés : essayez la solution amiable.

Ensuite, les locataires les plus en difficulté peuvent se faire aider :

• en obtenant écoute et renseignements, notamment sur les démarches à effectuer et les aides disponibles, en contactant :
  • « SOS loyers impayés » au 0805 16 00 75, un numéro vert accessible du lundi au vendredi qui vous met en relation avec l'Agence Départementale d’Information sur le Logement (Adil) dont vous dépendez ;
  • « Allô prévention expulsion » au 0810 001 505, un numéro mis en place par la Fondation Abbé Pierre.
• en sollicitant des aides financières :
  
  • auprès d'Action Logement : jusqu'à 150 €/mois pendant pendant six mois (sous conditions d'éligibilité) ;
  • auprès du Fonds de Solidarité Logement (FSL), disponible dans chaque chaque département. Le FSL peut être actionné via la CAF, l'Adil de votre département ou le centre communal d’action sociale (CCAS) de votre mairie.

Enfin, dans certains cas, le locataire peut également saisir la Commission départementale de surendettement ou saisir le juge pour obtenir le report ou l'échelonnement des sommes dues (article 1345-5 du Code civil).

Tout récemment créé, l'Observatoire des impayés de loyers et de charges a pour but de prendre la mesure du phénomène des impayés et de s’assurer des réponses qui peuvent être apportées. La ministre Emmanuelle Wargon n'a pas exclu la création de nouvelles mesures d'aides pour les locataires ; à suivre !

Pas d'expulsions pendant la trêve hivernale. Comme chaque année, aucune expulsion locative ne peut avoir lieu durant la période dite de « trêve hivernale », qui, prolongée exceptionnellement de deux mois pour tenir compte de la situation économique et sociale, court cette année du 1er novembre 2020 au 31 mai 2021. Pendant cette période, les coupures d’électricité et de gaz ne sont pas possibles.

Certains loyers commerciaux peuvent être reportés sans sanction

La mesure d'urgence prévue par l’État ne concerne pas tous les locataires. Ceux qui en sont exclus mais qui auront été durement frappés par la crise peuvent tenter de négocier avec leur bailleur.

La logique est la même que pour les loyers d'habitation ; les mesures concernant les loyers commerciaux sont limités du fait que des mesures d'aides sont prises pour maintenir la solvabilité des commerçants et entreprises locataires. Ainsi, sur le site du ministère de l'Économie, des Finances et de la Relance, on peut lire, pour justifier que le crédit d'impôt pour abandon de loyer n'est applicable que pour les abandons consentis au titre du seul mois de novembre 2020 : « L'État a en effet mis en place d'autres mesures permettant d'aider les entreprises encore fermées à couvrir leurs charges fixes. Outre les reports ou exonérations de charges sociales et le dispositif du chômage partiel, les aides versées au titre du fonds de solidarité ont été renforcées depuis le 1er décembre, pour soutenir les secteurs les plus exposés à la crise. ».

Une indulgence officielle...mais circonscrite

L'article 14 de la loi du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire prévoit une mesure s'apparentant à une suspension et un report de certains loyers commerciaux. Il s'agit concrètement de geler les procédures déjà en cours à l'encontre de locataires en situation d'impayés mais aussi d’empêcher transitoirement de nouvelles actions contre ceux-ci. Une telle mesure avait été prise au printemps 2020 pour faire face au premier confinement.
Plus précisément, les locataires « ne peuvent encourir d'intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d'exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée. ».
De même, les sûretés réelles et personnelles (caution personnelle, caution bancaire, nantissement) garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en œuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires.

En réalité la loi ne prévoit donc pas une suspension/un report des loyers et charges mais rend un temps l'impayé non susceptible de sanctions. Le locataire peut donc imposer un report ou un étalement du loyer…ce qui signifie que le loyer n'est absolument pas effacé ! A ce jour, rien ne vient préciser les modalités de remboursement des impayés...

Les loyers concernés. Il s'agit des loyers et charges de locaux professionnels ou commerciaux.

Les locataires concernés. Toutes les personnes et sociétés ne seront pas bénéficiaires de cette protection ! Sont concernés les indépendants et les sociétés de petite taille. Plus précisément, il s'agit des personnes physiques (travailleurs indépendants, artistes-auteurs, etc.) et des personnes morales de droit privé (sociétés, associations, etc.) qui exercent une activité économique et qui cumulativement :

• remplissent les critères d'éligibilité suivants :
         1° Leur effectif salarié est inférieur à 250 salariés ;
         2° Le montant de leur chiffre d'affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à 50 millions d'euros ou, pour les activités n'ayant pas d'exercice clos, le montant de leur chiffre d'affaires mensuel moyen est inférieur à 4,17 millions d'euros ;
         3° Leur perte de chiffre d'affaires est d'au moins 50 % au cours du mois de novembre 2020 et part au chiffre d'affaires durant la même période de l'année 2019 (des critères de perte de chiffre d'affaires alternatifs sont possibles : voir décret du 30 décembre 2020)  ;
• sont affectées par une mesure de police administrative (fermeture provisoire, interdiction/restriction de l'ouverture au public).

La période concernée. La période pendant laquelle ces loyers et charges peuvent être reportés sans encourir de poursuites et de pénalités est prévue pour s'étendre du 17 octobre 2020 jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle l'activité cesse d'être interdite.

Covid et confinement comme justification du non-paiement : complexe et incertain

En dehors de la mesure de suspension des poursuites spécifiquement prévue pour les petites entreprises, le locataire d’un local d’activité se trouve dans la même situation que le locataire d’un logement ; il doit régler ses loyers et charges en totalité à la date fixée dans le contrat.

Toutefois, certains outils juridiques pourraient permettre au locataire de réduire/arrêter le paiement des loyers et charges le temps du confinement sans pour autant être nécessairement en faute. Il s'agit notamment :

• de l'exception d'inexécution (articles 1219 et 1220 du Code civil) ;
• de la force majeure (article 1218 du Code civil) ;
• de l'imprévision (article 1195 du Code civil) ;
• la non-exécution de bonne foi du contrat (article 1104 du Code civil) ;
• la destruction en totalité ou en partie de la chose louée (article 1722 du Code civil).

Il faut toutefois garder à l'esprit que les loyers restent pendant cette crise sanitaire et économique parfaitement exigibles et qu'aucun mécanisme automatique d'allégement du loyer n'existe. Par ailleurs, lorsqu'il est saisi, le juge considère le plus souvent que l'obligation de paiement doit être pleinement exécutée. En conséquence, toute demande amiable, et surtout toute action en justice doit faire l'objet, en amont, d'une étude rigoureuse du dossier par un avocat spécialisé dans le domaine du droit commercial et des baux commerciaux.

De manière générale, les bailleurs de locaux commerciaux et professionnels qui le peuvent sont invités à prendre en compte la situation et à réduire/suspendre autant que possible les loyers pendant l'urgence sanitaire et le confinement et à négocier un remboursement échelonné de la dette locative.

Quelles aides pour les propriétaires bailleurs conciliants ?

Les propriétaires bailleurs qui doivent faire un geste à l'égard de leur locataire commerçant/professionnel ou acceptent d'en faire un ne bénéficient à ce jour d'aucune aide systématique ! Ainsi, ils doivent notamment continuer à faire face à leurs impôts, taxes, charges de copropriété et autres remboursements de crédits...à charge pour eux de négocier au cas par cas des facilités de paiement.
Toutefois, ils peuvent bénéficier d'un crédit d'impôt pour l'abandon du loyer de novembre 2020. Impayés et abandons de loyers ne rentrent par ailleurs pas dans leur revenu imposable.

Un crédit d'impôt pour abandon de loyers. Les bailleurs, personnes physiques ou sociétés, bénéficient d’un crédit d’impôt au titre des abandons de loyers commerciaux au titre du mois de novembre 2020.

Les loyers concernés. Sont concernés les loyers des locaux :

• qui font l’objet d’une interdiction d’accueil du public ou où s'exerce une activité principale dans un secteur mentionné à l'annexe 1 du décret n° 2020-371 du 30 mars 2020 relatif au fonds de solidarité (par exemple : hôtellerie- restauration-café, cinéma, club de sports) ;
• dont les entreprises locataires ont un effectif de moins de 5 000 salariés ;
• pour lesquelles le locataire ne se trouve ni en difficulté au 31 décembre 2019 ni en liquidation judiciaire au 1er mars 2020.

Montant du crédit d'impôt. Le crédit d'impôt est égal à 50 % de la somme totale des abandons/renonciations de loyers. Toutefois, lorsque l'entreprise locataire a un effectif de 250 salariés ou plus, le montant de l'abandon ou de la renonciation consenti par le bailleur est retenu dans la limite des deux tiers du montant du loyer.

Modalités pour bénéficier du crédit d'impôt. Pour bénéficier du crédit d’impôt, les bailleurs déposeront une déclaration conforme à un modèle type dans les mêmes délais que la déclaration annuelle de revenu. Le crédit d’impôt s'imputera sur l’impôt sur le revenu dû au titre de l’année 2020 s'il a été consenti au plus tard le 31/12/2020 et sur l'impôt sur le revenu 2021 s'il a été consenti en 2021. S'agissant d'un bailleur personne morale, l'abandon de loyer est pris en compte au titre de l'exercice en cours à la date de l'abandon.

Les abandons de loyers commerciaux ne sont plus des revenus fonciers imposables. Le droit fiscal considère, même si cela n'est vraiment pas intuitif, que les abandons de loyers commerciaux sont des sommes qui doivent être comprises dans le revenu foncier imposable.
« Afin de faciliter les abandons de créance de loyers », tout en ne pénalisant pas les bailleurs, la loi n° 2020-473 du 25 avril 2020 de finances rectificative pour 2020, modifiée par la loi de finances pour 2021, dispose que les abandons de loyers au profit de l'entreprise locataire entre le 15 avril 2020 et le 31 décembre 2021 ne constituent pas des revenus imposables. Par ailleurs, les charges correspondantes (charges de propriétés, intérêts d’emprunt) supportées pendant cette période restent pleinement déductibles.
Ce dispositif temporaire vise surtout les gros bailleurs qui peuvent consentir des abandons de loyers commerciaux.

Sources :

• Loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire (notamment son article 14 pour la suspension des procédures contre les impayés) et Décret n° 2020-1766 du 30 décembre 2020 relatif aux bénéficiaires des dispositions de l'article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire et portant sur les loyers et charges locatives ;
  
• Loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021(article 20 qui crée le crédit d'impôt pour abandon de loyer) et Aide au paiement des loyers sur le site economie.gouv.fr + réponse ministérielle du 4 février 2021 sur le crédit d'impôt sur les loyers + Bofip ;
  
• Coronavirus COVID-19 : soutien aux entreprises sur le site economie.gouv.fr ;
  
• L'aide d'Action logement pour le paiement des loyers d’habitation ;
  
• Article 43 sexdecies du projet de loi de finances pour 2021 (crédit d'impôt) ;
  
• Commerçants : de quelles aides pouvez-vous bénéficier ? ;
  
• Fonds de solidarité pour les entreprises, indépendants, entrepreneurs ;
  
• Conférence de presse -Mesures d'urgence économiques, 29 octobre 2020 ;
  
• Covid_19 et logement, anil.org ;
  
• Coronavirus : sort des loyers des entreprises au regard des textes d’urgence sanitaire, Yves Rouquet pour le site dalloz-actualite.fr ;
  
• Coronavirus (Covid-19) : la fermeture des commerces au printemps 2020 assimilée à la perte du local loué, Maya VANDEVELDE pour le site efl.fr;
• L’impact du covid-19 sur les contrats de droit privé, Constance Verroust-Valliot et Serge Pelletier pour le site dalloz-actualite.fr ;
• Coronavirus (Covid-19) : un juge des référés refuse de condamner le locataire au paiement des loyers commerciaux, Maya Vandevelde pour le site efl.fr ;
  
• L’UNPI soutient le dispositif d’annulation des loyers commerciaux du mois de novembre, Christophe Demerson, Président de l'UNPI (Union Nationale des Propriétaires Immobiliers) ;
• Coronavirus (Covid-19) : faut-il payer les loyers commerciaux du 2e trimestre 2020 ?, Philippe Julien pour le site efl.fr ;
  
• Charte de bonnes pratiques entre Commerçants et Bailleurs pour faire face à la crise du COVID 19 ;
•  Conséquences du Coronavirus Covid-19, fiches du Ministère de la justice ;
  
•  Comment le gouvernement compte éviter les loyers impayés Guillaume ERRARD pour immobilier.lefigaro.fr ;
  
• Comprendre et agir face à la procédure d’expulsion, adil75.org ;
  
• Prévenir les expulsions locatives tout en protégeant les propriétaires et anticiper les conséquences de la crise sanitaire (Covid-19), rapport du Député Nicolas DÉMOULIN, décembre 2020 ;
  
• Ordonnance n° 2021-141 du 10 février 2021 relative au prolongement de la trêve hivernale + Rapport au Président de la République : allongement de la trêve hivernale et de l'interdiction des coupures de gaz et d'électricité + règles de responsabilité de l'Etat à la suite du refus du préfet d'accorder le concours de la force publique pour assurer l'exécution d'une décision de justice ordonnant l'expulsion.