Budget 2027 : l'impôt sur la plus-value immobilière baisse (enfin), mais...

Le projet de loi de finances pour 2027 s'est enrichi d'une mesure de baisse d'impôt sur la plus-value immobilière. L'objectif est double :

• Favoriser la mobilité immobilière et fluidifier le marché en augmentant le nombre de logements mis en vente ;
• Augmenter le nombre de logements à usage de résidence principale pour permettre aux travailleurs, étudiants et familles de se loger.

👉🏻 S'il s'agit d'une bonne nouvelle pour les propriétaires, les conditions de la baisse d'impôt sont inutilement complexes... 

Baisse d'impôt sur la plus-value : à quelles conditions ?

Les propriétaires pourront bénéficier d'une baisse d'impôt sur la plus-value en cas de vente, en 2027, d'une résidence secondaire meublée.

Vendre un logement meublé

La baisse d'impôt porte uniquement sur la vente d’un logement meublé. La vente d'une résidence secondaire vide de meubles ou d'un logement loué non meublé n'est pas concernée.

Vendre une résidence secondaire non louée ou louée à des touristes

La baisse d'impôt ne concerne que la vente d'un logement meublé « affecté à l’habitation autre
que l’habitation principale depuis au moins un an ». En clair, deux hypothèses sont visées :

1. La résidence secondaire qu'occupent épisodiquement le propriétaire et/ou ses proches ;
2. La résidence secondaire louée à des touristes, que la location soit rare ou fréquente.

Quels logements meublés bénéficieront d'une baisse d'impôt sur la plus-value ?

Vendre à un acheteur qui va faire du logement une résidence principale

Le bénéfice de la baisse d'impôt est conditionné non seulement au type de logement à vendre, mais aussi à l'usage que va en faire l'acheteur !

👉🏻 En effet, la baisse d'impôt sur la plus-value est subordonnée au fait que l'acheteur s’engage solennellement dans l’acte notarié à ce que le logement acquis demeure affecté à l’occupation ou à la location à usage d’habitation principale pendant au moins trois ans.

⚠️ La réforme prévoit un garde-fou. En cas de manquement à l’engagement d'occupation à usage de résidence principale, l’acquéreur est redevable d’une amende d’un montant égal à 5 % du prix de vente.

Une opportunité pour changer de stratégie patrimoniale

La baisse d'impôt est une aubaine pour ceux qui trouvent le coût global de leur résidence secondaire trop élevé mais aussi pour ceux qui se heurtent à une réglementation locale qui restreint, voire empêche, la location touristique.

Plus-value : quelle économie d'impôt en 2027 ?

Si la vente d'une résidence secondaire génère une plus-value, celle-ci est taxée : elle est en effet soumise à l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % ainsi qu'à la CSG, à la CRDS et aux autres prélèvements sociaux, au taux global de 17,2 %.

👉🏻 Aujourd'hui, l'exonération d'impôt survient au bout de 22 ans de détention tandis que l'exonération de prélèvements sociaux n'est acquise qu'au bout de 30 ans ; la plus-value sur une résidence secondaire n'est donc totalement exonérée qu'après 30 ans de détention.

Une réforme qui fait économiser plusieurs milliers d'euros d'impôt

🆕 Avec la réforme, la plus-value réalisée lors de la vente d'une résidence secondaire meublée resterait taxée et l'exonération totale continuerait de n'être acquise qu'après 30 ans de détention. Toutefois, le vendeur bénéficierait d'un coup de pouce fiscal puisque la durée de détention ouvrant droit à l’exonération au titre de l’impôt sur le revenu serait ramenée à 17 ans, soit 5 ans de moins.

En pratique, ce sont plusieurs milliers d’euros qui ne seraient plus prélevés par le notaire sur le prix de vente et qui reviendraient au vendeur.

👉🏻 Exemple : un bien acquis 400 000 € est revendu 600 000 € au bout de 15 ans.

👉🏻 Exemple : un bien acquis 400 000 € est revendu 600 000 € au bout de 20 ans.

Baisse d'impôt sur la plus-value vs hausse d'impôt sur le LMNP : (in)cohérence ?

« Nous avons un défi à relever : répondre à cette crise du logement, qui mérite d’être qualifiée comme la pire que connaît notre pays depuis la Seconde Guerre mondiale », déclarait lucidement Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, le 16 septembre dernier. Ce constat, partagé par l’ensemble de la classe politique, devrait imposer une politique volontariste, faite d'une baisse des contraintes juridiques (encadrement des loyers, permis de louer, interdiction de louer les logements G, etc.) et de la mise en place d'une fiscalité incitative, notamment pour les propriétaires bailleurs.

👉🏻 Pourtant, le projet de budget 2027 porté par le Gouvernement comporte une forte hausse d'impôt pour la location meublée ! L'idée est de raboter l'amortissement dont bénéficie le loueur en meuble non professionnel (LMNP) qui déclare ses revenus locatifs au réel.

Comment un même budget peut-il contenir une mesure inexplicable et très défavorable au logement, notamment à celui des étudiants et des jeunes travailleurs, et une mesure en faveur du logement ?

🏁 C'est peut-être le signe d'une prise de conscience et d'une baisse progressive de la fiscalité immobilière ! Autre signe en ce sens : le refus, par les députés, du coup de rabot sur le LMNP. À suivre !